Профиль инвестора Property_Bits | Тинькофф Инвестиции Пульс

ЗПИФ «РД»: Офисы VK и склады в Сибири. Ловушка хороших ЗПИФ «РД» (RU000A102N77) — это фонд с качественными активами и сильными арендаторами, однако текущая инвестиционная привлекательность нивелируется завышенной оценкой и неустойчивой дивидендной моделью. Фонд конкурирует с линейкой фондов Паруса ( , ) При прогнозной дивидендной доходности около 10% и IRR на уровне 9% фонд торгуется с премией к аналогам (NTM P/AFFO ~12x против ~9x по рынку), что формирует отрицательный апсайд порядка -11%. Значительная часть текущих выплат обеспечена не операционным доходом, а накопленной ликвидностью, что повышает риск снижения дивидендов после 2027 года на фоне переподписания договоров аренды и возможной ликвидации фонда. Рейтинг: «Продавать» — мы не видим достаточной компенсации за принимаемые риски на текущем уровне цены. Подробные расчёты, сценарный анализ и все ключевые допущения представлены в финансовой модели фонда, которая доступна в моём канале *Не является ИИР

Экспресс разбор ЗПИФ «Парус Золя» (часть 2) 💻 Экономика фонда (по цене 918 ₽) Ключевые цифры фонда • СЧА фонда: 4,5 млрд ₽, при этом с учетом анонса в официальной группе текущий LTV находится на уровне 42%, это дает нам оценку акционерного капитала на уровне 2.6 млрд руб. • Дивдоходность: 2026: 11% 2027: 11,5% 2028: 12% • Cap Rate на входе по словам отдела продаж - 12,5% и ожидаемое сжатие до 11% через 5 лет. По моему расчёту из фин. модели фонда по чистому опер. потоку до расходов на УК получается 14.3% - выглядит, конечно, дёшево в сравнении со сделками на непубличном рынке. Долговая нагрузка По данным фин. модели текущий долг: около 3,2 млрд или 72% активов. Ставки: КС+3% и КС+4,4%. При этом с учетом последнего раунда по идее LTV должен снизится до 42%. Долг высокий, но структура погашения комфортная: основные выплаты приходятся на 2025–2026 годы, затем — минимальные. Стоит отметить, что УК не сказала в явном виде, что кредитное плечо будет полностью погашено. Что имеет смысл, если к концу следующего года ключевая ставка существенно снизится, но процентный риск у фонда ощутимый. 🆚Сравнение с другими фондами Див. доходность по потоку 2026 г. Пару-Золя – 11% 🟩 Средняя по складским фондам Сбер: 13.5% ⛵️ Средняя по складским фондам Парус: 11.7% При этом фонды Сбера имеют широкую «национальную» диверсификацию, что усиливает рыночные риски, но с другой стороны ближайшие 4-5 лет они обеспечены арендаторами и должны спокойно «пережить» текущий нисходящий цикл. Также, в фондах Сбера в принципе нет кредитов – это чистый equity. Парус-Золя выглядит дорого в сравнении с аналогами. 👀 Какие выводы? Парус Золя — сильный складской ЗПИФ за счёт хорошего договора аренды и низких технических рисков. Локация — хорошая, объект — новый, договор — жёсткий, доходность — околорыночная. При этом важно не забывать про риски: • рынок складов входит в фазу охлаждения, но это не так важно, когда у тебя нерасторгаемый договор на 15 лет с неустойкой, которой хватает, чтобы покрыть год операционных расходов • долговая нагрузка высокая и с плавающей ставкой, но LTV на 21.12 снизился по моему расчету до 42% и возможно будет ещё снижен в будущем. По сути, текущая стоимость пая предполагает около 18-19% годовой доходности (IRR) с учетом потенциальной стоимости роста пая (без учета возможной рыночной переоценки и эффекта кредитного плеча). Длинные ОФЗ предлагают доходность к погашению на уровне 14% и сравнимую с фондом дивидендную доходность (без операционных и финансовых рисков). Средняя дивдоха по фондам Сбера сейчас около 13.5% и IRR те же 18-20%. Текущая оценка рынком выглядит скорее справедливой, нежели выгодной для инвестирования. На мой взгляд, среди Сберовских есть более интересные фонды с большим количеством арендаторов, объектов недвижимости, сегментов недвиги и меньшей срочностью контрактов. Главный вопрос, который должен задать себе инвестор: ❗️Готов ли я брать на себя риск, связанный с годовой инфляцией выше 7% на горизонте 15 лет? Я скорее не готов, поэтому пройду мимо данного фонда и хочется меньшую срочность договоров, но большую диверсификацию внутри ЗПИФа. То есть в случае складов оптимально, на мой взгляд вложиться в фонды, где дюрация арендных договоров где-то 4-5 лет, как раз чтобы пережить текущий навес на рынке, в идеале конечно же ещё и привязку к ИПЦ, но таких кейсов в целом на рынке без привязки к складским ЗПИФ очень мало (хотя их я тоже вижу, рассказать?). А какие у вас мысли? Буду рад обсудить в комментариях!

Экспресс-разбор ЗПИФ «Парус-Золя» (часть 1) Всем привет! Давно не выходил на связь, но не переживайте, дело в том, что я обдумываю, о чем писать. Не хочу флудить сотней бесполезных постов, хочется давать ценность и понятный call to action, который вы как читатель сможете использовать. Мы сейчас собрали данные для модели по фонду РД и готовим там историю в стиле разбора гостиничного рынка, также готовим рубрикатор и, в целом, я принял решение расширить рубрики до инвестиций в недвижимость не только в России, но и в других точках мира, поэтому готовьтесь, будет много интересного! А пока давайте обсудим новый вышедший фонд от компании Parus – «Золя» (RU000A10CFM8), который дополнил линейку складских ЗПИФов компании ( $RU000A105328, , , , $RU000A108UH0). Актив Наш пациент - это складской комплекс общей площадью 47 тыс. м², введённый в эксплуатацию в конце 2024 года. Для инвестора это плюс: минимальные capex, отсутствие скрытых дефектов и современная инженерия, особенно учитывая фактор быстрого износа индустриальной недвижимости. Рынок Рынок складской недвижимости входит в фазу охлаждения после двух лет перегрева. По данным NF Group, в регионах России ввод в 1П 2025 года вырос в 2 раза, а общий ввод по стране достиг 1,76 млн м², что является историческим максимумом. Nikoliers фиксирует аналогичную картину: совокупный ввод по России — 2 млн м², при этом спрос сократился почти вдвое. В Московском регионе за 1П 2025 года введено 599 тыс. м², что подтверждает активное строительство, но спрос замедляется, а уровень вакантности начал расти с исторических минимумов. Ставки аренды впервые за несколько лет стабилизировались: в регионах — 10 270 руб./м²/год (NF Group), в МО — 12 355 руб./м²/год (Nikoliers). CORE.XP отмечает, что рост реальных ставок последних лет стимулировал инвестиционную активность, но в 2025 году рынок смещается в сторону нормализации: ввод превышает спрос, маркетплейсы сокращают поглощение, а доля BTS‑проектов растёт. В такой среде объекты с длинными нерасторгаемыми договорами и федеральными арендаторами становятся особенно ценными — именно поэтому кейс «Парус‑Золя» выделяется на фоне рынка, где большинство сделок последних лет приходилось на спекулятивное строительство и арендаторов с более коротким горизонтом. Локация «Парус‑Золя» расположен в одном из ключевых логистических коридоров Московского региона — Новорижском направлении, в логопарке «Ориентир‑Запад» (Истра) примерно в 30 минутах от МКАД. По данном NF Group вакансия в данном направлении околонулевая. Локация — сильная сторона фонда. Но важно понимать: Новорига — это рынок, где ставки уже прошли пик, и сейчас начинается стабилизация хоть и более медленными темпами за счёт высокого спроса. Арендатор и договор Здесь — одна из самых сильных сторон фонда. 1️⃣ Моноарендатор на 100% площадей фонда – «Золотое Яблоко». 2️⃣Договор аренды — 15 лет, нерасторгаемый, индексация по ИПЦ, но не более 7%. 3️⃣При попытке выхода — неустойка 9 месяцев аренды. Это редкая комбинация: длинный срок + нерасторгаемость + крупный федеральный ритейлер. Для складского ЗПИФа — почти идеальный кейс, особенно на ближайшие 3-4 года, когда мы фиксируем на рынке избыток предложения, но вот дальше мы попадаем в ситуацию, что выйти на рыночную ставку нам будет проблематично, учитывая общие системные проинфляционные тенденции в России. Экономику и выводы обсудим во второй части.

Анализ рынка складской недвижимости (часть 2/2) Что по ставкам? По данным Nikoliers ставки ушли в боковик и показали околонулевую динамику в регионах. Стоит отметить конечно лютый рост, за последние 3 года они выросли в 3 раза до 10К руб. / м2. Какой-то просто невероятный рост, но одновременно это транслирует даже какой-то FOMO experience, когда арендаторы перли и снимали склады за любые деньги, за таким конечно же обычно следует депрессия и охлаждение рынка. Вот мы и увидели нулевую динамику, кстати впервые за последние 5 лет. Я ожидаю негативную динамику по результатам года и продолжение отката в следующем году. Загрузка и вакантность И рекордный уровень вакантности за последние 5 лет прогнозируют коллеги по рынку на уровне 3.7%. Абсолютно ожидаемо на фоне такой неадекватной разницы между спросом и предложением. Что делать? Ну, во-первых, стоит пересмотреть свою позицию в ЗПИФах со складами. Если вы держите в них большие позиции, то стоит потенциально ожидать ухудшение сентимента и падение паёв, вопрос в том, поймет ли рынок и увидит ли эти проблемы? Однозначно нездоровая ситуация, плохая динамика операционных показателей и с учетом общей инертности коммерческой недвижимости – есть шансы на негативную динамику ставок либо нулевую динамику. Есть и надежда: договор аренды обычно с безусловной индексацией и есть общее «нежелание» арендатора менять локацию в индустриальной недвиге (switching costs, которые убивают часто смысл самого переезда). Менеджмент из американских фондов рассказывает о том, что арендаторы также просто не хотят потерять свой капекс. Поэтому не стоит ожидать супер негатива в фондах с УЖЕ имеющимися арендаторами, но на переговорах между собственниками складов и арендаторами точно возникнут проблемы. Во-вторых, проблемы не означают, что стоит полностью отказаться от складской недвижимости: есть нишевые истории, есть история про хорошую локацию и здоровое соотношение спроса и предложения, но в этом случае важно конечно детально разбираться с самим ЗПИФом. Не стоит просто брать по див. доходности. Будем вам помогать с этим. Будете перекладываться в другие сегменты? *не ИИР

Анализ рынка складов: почему игроки рынка инвестировали в регионы (часть 1/2) Если сложить СЧА всех фондов из нашего скринера, получится 377 млрд рублей, а если выделить только те, что инвестируют в склады, — около 305 млрд рублей. Цифра говорит сама за себя: склады занимают более 80% от всех публичных ЗПИФов в недвижимости. И сегодня главная история разворачивается не в Москве. Активы ключевых складских фондов все больше смещаются в регионы. Этот пост — именно о региональном рынке и о тикерах, которые либо полностью сосредоточили свои активы в регионах, либо сделали на это основную ставку (цифры по ним смотрите в нашем скринере, обновили дивиденды и котировки). • RU000A0JWAW3 | Современный Арендный бизнес • RU000A1034U7 | Современный Арендный бизнес 7 • RU000A0ZZ5R2 | Современный коммерческий бизнес 3 • RU000A104YX8 | Современная коммерческая недвижимость • RU000A1022Z1 | Парус ОЗН • RU000A108UH0 | Парус Красноярск • RU000A104KU3 | ПАРУС-Нордвей Что же заставляет управляющих покупать активы в регионах? Основной плюс для банкиров – это высокая ставка капитализации, которая транслируется в хорошую дивидендную доходность для инвесторов. Это в свою очередь создавало повышенный спрос последние годы на фоне красивой картины растущего рынка. При этом стоит отметить, что это не означает, что сделка «выгодная» для инвестора. Вопрос в том, насколько склады старые и насколько добросовестно арендаторы и владелец в лице ЗПИФ управляет активом. На практике, часто склад просто старый, отсюда и изначальный дисконт по доходности. Тем не менее такой актив выгодно продать в розницу, т. к. инвесторы часто смотрят только на цифры, а документация у фондов крайне непрозрачная. Давайте настроим компас, раньше было лучше, склады были топ, но так ли это сейчас? Спрос и предложение Ну и первая проблема: рекордный объем предложения. По прогнозу ex Knight Frank (ныне NG Group) к вводу планируется почти 3 млн кв. м. Если сложить объемы ввода за 2023 и 2024 год вместе – то будет всё ещё меньше. Это рекордный объем за последние 10 лет. В первом полугодии был введен 1 млн кв. м., а спрос при этом снизился в 3 раза до 0.6 млн кв. м. И выглядит это – плохо. По сути, в этом году общее предложение может в 3 раза превысить спрос на площади, что создает навес на следующие 2 года и существенное давление на загрузку складов и арендные ставки. Я не ожидаю, конечно, краха складской недвижимости или существенных проблем на рынке (об этом в секции операционных показателей и в выводах). При этом ожидать бурного роста – явно не стоит в ближайший год или возможно даже в ближайшие несколько лет. Застройщики будут адаптироваться к низкому спросу и ждать возможности реализовать BTS сделку (под конкретного арендатора). По данным Nikoliers в 1 квартале 2025 года 98% сделок – были спекулятивным строительством.

Приветствую вас, инвесторы! 🔥 МЫ СДЕЛАЛИ ЭТО. Мы собрали все или почти все доступные российскому инвестору фонды недвижимости и очень много полезной информации по ним. Хочу выразить благодарность моей команде за помощь в создании этой невиданной базы данных по ЗПИФам в РФ! Пишите в комментариях, какой фонд разобрать первым! ⚡️Что внутри: 1. Прочитали и посмотрели где-то около 50-60 отчетов об оценки по объектам недвижимости в разных фондах. 2. Собрали первичные финансовые показатели и постарались примерно оценить по мультипликаторам стоимость фондов. 3. Собрали кучу полезной инфы для вас: что внутри лежит, доступно ли для покупки если вы не являетесь квал. инвестором, какую дивидендную доходность ждать и т.д. 4. Я коротко пробежался по всем и пока достаточно субъективно оценил риск и общие предпосылки ЗПИФов (в будущем будем подробнее их разбирать и обновлять данные в таблице). Смотрите столбец "Уровень риска" и "Мнение". Я уже составил портфель из фондов и не только из них (т.к. собирали данные для квал. фондов). Даже связались с УК компании Парус, Сбера и Рентал ПРО и смогли получить доп. данные, которые проясняют отдельные моменты инвестиционного тезиса. За фондов квадратные метры слежу уже второй год. Есть много чего рассказать про них! Тикеры, ссылки и более полный пост ждёт вас в моём тг канале (ссылка в описании канала). Не уверен, что можно постить напрямую. В скором времени вас ждут обзоры на разные фонды, моё вью и интересные особенности, будем обсуждать рынок и в пульсе тоже, подписывайтесь! Welcome!

Всем привет, пару фактов от человека, который очень давно следит за компанией, чтобы вы могли принять решение о том стоит или не стоит инвестировать в эту компанию. Риски: 1. Планируется разделение компании на 2 части и совершенно непонятно, как именно будет проведен этот процесс, непонятно как будет организован рынок ликвидности и т.д. Также может быть заморожена частично какая-то доля или вся доля, которая после конвертации адр будет котироваться на LSE, также будут проблемы с дивидендами (если они будут через 5-10 лет), но я бы об этом не думал т.к. их не будет 2.Частичная смена менеджмента и проблемы с ликвидностью из-за санкций 3. Снижение выручки и как следствие чистого денежного потока из-за связи с Россией и россиянами, риск нивелируется частично разделением компании 4. Большая доля выручки от продуктов Microsoft Риск 1 и 3 наиболее серьезные, 2 - маловероятен, очень много денег на разных счетах компании Что вы покупаете и в чём плюсы актива: 1. Я покупал по 100 р. этот бизнес с окупаемостью 4 года по операционному денежному потоку. Это настолько дёшево, что даже страшно, сейчас цена всё ещё невероятно выгодная, хоть и 6-7 лет, но это всё ещё дёшево сравнивая с любой международной IT компанией 2. Один из немногих оставшихся бизнесов в России, который никак не аффелирован с нашим правительством и остаётся именно коммерческим продуктом, а не Газпромом, который отменяет дивы в пользу государства 3. Международный бизнес, таких тоже очень мало осталось, с огромными потенциалами в рамках M&A активности в странах Азии, что будет драйвить рост выручки на 15-20% ближайшие годы 4. Отсутствие значительных долгов и куча денег на счетах: позиция сильная в сложившихся обстоятельствах 5. Грамотный менеджмент, в который поверили в своё время Da Vinci Capital - один из самых грамотных российских фондов, который действует исключительно в пользу своих собственных инвесторов, они просто не инвестируют в плохие проекты 6. И наконец последнее: понятный не убыточный retail it бизнес с ценой в 2 раза ниже уровней IPO, который и дальше будет перформить за счет грамотных решений Вам осталось только решить окупают ли все эти плюсы возможные риски. В комментариях жду критики и может кто ещё какие-то риски видит, которые не указал. Я лично покупал компанию с момента IPO

Добрый день Я занимаюсь аналитикой различных компаний уже 2 года профессионально и в рамках частных инвестиций на фондовом рынке и вот моё скромное мнение. Здесь наверняка очень много обзоров в пульсе на эту компанию, но любой из этих обзоров можно уместить в ёмкое слово "дорого". Компания действительно очень круто растёт, компания невероятно маржинальная. Тинькофф редкий пример банка, который все воспринимают не как бренд/банк, которому доверяют, а как компанию, продуктами, которой всем очень приятно пользоваться, потому что они удовлетворяют большинство финансовых потребностей в одном месте. Хочется вспомнить 2015-2019 г., когда вокруг основателя был воссоздан огромный слой черного пиара, люди не доверяли продукту совсем. Представьте насколько он должен быть лучше конкурентов, чтобы полностью перевернуть игру за 1-2 года работы? Этим и обосновывается очень крутая и конкурентная модель, а клиентов уже не вернуть, у них выработалась лояльность к продуктам, даже если они далеко не всегда выгодные. Я это всё пишу, потому что понимаю, что компания отличная, однако "дорого". Никакой фундаментальный анализ не сможет в должной степени оценить ожидания рынка от бумаги на данный момент. Компанию нужно было брать по 1000, 2000 и даже по 2500-3000 с огромным натягом она ещё торговалась на своих уровнях, но сейчас остаётся только холдить и наслаждаться хайпом и спросом со стороны пассажиров, которые уже опоздали на поезд. Ждите коррекции и не в коем случае не берите по нынешним ценам. Продам часть позиции по 10к и не раньше 😁