Обзор фонда ПАРУС-НОРДВЕЙ: инвестиции в коммерческую недвижимость

Войти

.✌️ В рамках челленджа я активно покупаю фонды коммерческой недвижимости PARUS. Я детально изучил все представленные фонды компании, хочу поделиться своими наработками с вами. Поэтому первый на обзоре у нас с вами — ПАРУС-НОРДВЕЙ. Объект располагается в Санкт-Петербурге, Московское шоссе д.161 и множество корпусов. ➡️Логистический комплекс расположен в промышленном кластере п. Шушары. Общая площадь комплекса составляет 108 000 кв.м. Есть 17 якорных арендаторов, с которыми заключены среднесрочные (3-5 лет) договоры аренды с ежегодной индексацией ставки аренды. ➡️В данный фонд инвестирует 4 876 квалифицированных инвесторов, так что можно предположить что ликвидность в стакане хотя и ограниченная, но присутствует, и если что можно продать паи достаточно быстро и с минимальными потерями. Но давайте поговорим про деньги и инвестиции идеи. 💡Что нам обещают? Обещают доходность до 31,9% — полная доходность: ✔️13,90% - от аренды и ✔️18% от роста стоимости актива. 🚨Давайте проверим насколько это верно… ✅Фонд начал торговаться на бирже с 01.10.2022 по цене за пай 1 000₽ и очищенной от НДФЛ выплатой в 8,8% (7,32₽). Сейчас, при проведении последней дополнительной эмиссии паев — цена пая оценивалась в 1 230₽, то есть за чуть больше, чем 3 года, стоимость пая выросла на 23% (или в среднем 7,7% в год). ♥️Однако и выплата выросла до 11,9% (10,88₽) на 1100 рублей за пай. ⏩Текущая цена — 1 269₽ дает нам доходность 10,3% после вычета НДФЛ (10,88₽/1 269₽*12*100=10,3%). 💰Также зимой происходит переоценка стоимости актива, поэтому и стоимость паев Паруса заметно выросли за последнее время и скорее всего могут продолжить расти. 🚗Теперь посчитаем, сколько в среднем в год мы получили бы доходность, если бы купили паи в начале по 1 000₽. ✔️За 2022 (ноя. – дек.*4): 7,32₽*3=21,96₽ (в расчетах не учитываем) ✔️За 2023: 7,32₽ + 8,7₽*11=103,02₽ ✔️За 2024: 8,7₽+8,99₽*11= 107,59₽ ✔️За 2025: 8,99₽+10,88₽*7= 128,67₽ Годовая доходность ✔️За 2022 — 8,78% ✔️За 2023 — 10,30 % ✔️За 2024 — 10,76 % ✔️За 2025 — 12,87 % 1️⃣Средняя доходность за 3 года — 11,31% 2️⃣Полная доходность за 3 года — 33,93% ⏩Соответственно инвестируя в НОРД с начала 2023 года, мы бы получали в среднем 7,7%+11,31%, то есть 🚨19% полной чистой доходности. (при этом мы ещё сделали поправку на ЛДВ, владея паями фонда 3 года). Хорошо ли это, или не очень, давайте дальше разбираться.⬇️ ➡️Стоимость актива на текущий момент 5,9 млрд. рублей, к концу 2029 года прогнозируемая стоимость актива – 9,9 млрд. рублей, то есть рост на 1 млрд. ₽ в год, или 16,7% от текущей цены объекта. 🗣Так же сейчас есть кредит в 0,88 млрд. ₽, который полностью покрыт депозитом и закончится к концу 2 квартала 2026 года. 💸В следующем году фонд получит ещё 1,3 млрд₽ как вычет НДС при переводе Актива в формат ЗПИФ из ООО. Прогнозируемая доходность до вычета НДФЛ (на пай 1 230₽): ✔️За 2026 — 12,4% (После вычета 10,79%) ✔️За 2027 — 13,8% (После вычета 12,00%) ✔️За 2028 — 14,6% (После вычета 12,70%) ✔️За 2029 — 15,0% (После вычета 13,05%) 1️⃣Средняя доходность за следующие 4 года — 13,95% 2️⃣Полная доходность за следующие 4 года — 55,80% И если мы также берем среднюю доходность от прироста стоимости пая на уровне 7,7% в год, то получаем, что доходность составит — 21,65%.♥️ А с учетом того, что выпуск дополнительных паев нам не светит, и условия по КС ЦБ может стать куда более привлекательнее, то можно смело заявить, что при таком исходе, доходность за счет роста стоимости пая возрастет достаточно стремительно, поскольку, при КС в 12% на конец 2026 года, мы уже будем получать только за счет выплат (Cash Flow, CF) сопоставимую доходность покупая актив сегодня. 🤫Именно поэтому я продолжаю регулярно покупать в портфель фонды Парус-НОРД, получая приемлемую доходность с понятными минимальными рисками.

Друзья, пара слов про самолет $SMLT Если зайдете ко мне в профиль увидите что больше 50% портфеля в Т лежит в самолете 😅 🤫Полагаю, что все знают что из-за того, что монополия $RU000A109S83 не смогла погасить свой выпуск, но выплатила купон по 7му выпуску уже находясь в состоянии тех дефолта $RU000A10CFH8 ⬇️Также припала и Уральская сталь $RU000A10CLX3 сам лично брал, но увы и ах выбило по стопу. Хотя до погашения еще больше недели но панику успели навести. ✔️Поднял настроение $EUTR , который погасил 11.12.2025 один из своих выпусков, пока что окончив парад захоронений эмитентов которые плавают около ВДО сегмента. ↪️И так про самолет. У самолета запланирована оферта в начале февраля. Сумма выпуска достаточно немалая и были сомнения что может быть невыплата и тех дефолт, как это случилось с монополией, из-за достаточно длительного снижения $RU000A107RZ0 и больших теней на дневном тайм фрейме. 🎉Даже сейчас выпуск к погашению дает астрономические ~47%. 🤔Честно были ли у меня и есть ли у меня сомнения что самолет не взлетит? До монополии сомнений что выпуск будет скорее всего продлен (менее верилось в погашение) почти не было, когда случилась монополия я решил понаблюдать, и на больших проливах стал добирать бумагу. Из-за того что было изначально закуплено достаточно немало, увеличивать количество было болезненно ибо цена практически стояла на месте. 💰Но оно в целом стоило, хотя можно было купить и подешевле. Сейчас у меня нет сомнений, что выпуск будет погашен или продлен (хотелось бы со ставкой около 20%, но заседание может сыграть свою роль). Поскольку самолет 22.12.25 закончит сбор заявок на два новых выпуска. Один с купоном до 22% на срок 3 года Другой дисконтный 50% от номинала и купоном до 3,75% на 4 года. Оба выпуска выглядят крайне привлекательно, а также самолет подал на регистрацию 22 и 23 выпуск. За инфу отдельно спасибо @Daniel_London Ярый Ваш фанат😉 Возможно даже поучаствую в самолете, тут главное не заиграться… Всех обнял. Участвуйте в розыгрыше: Подробности в этом посте 👉: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/RoLL1ST/7a85154a-977e-4b06-bfbc-c7fe2e7187d2?utm_source=share #дальше_больше #размещения #облигации #прояви_себя_в_пульсе #сердце_пульса

‼️ Внимание ‼️ РОЗЫГРЫШ 🎁 Добрейшего дня, друзья 👋✌️ Сегодня отмечается день немоты и тишины🤫 Поэтому ч-ч-ч (дальше шепотом). Сделаем все по-тихому. В пятницу будет заседание ЦБ по ключевой ставке. Поэтому предлагаю вам пари💰 19-го декабря последнее заседание ЦБ в этом году. Пресс релиза можно ожидать лишь 29 декабря, но там уже буду во всю играть праздники 🎉 ✔️ Я с товарищем более года заключаем пари на новую ключевую ставку, идем ~ примерно ровно. 🍀Пари с ним делаем на 1 акцию ЕвроТранса $EUTR Какие мои мысли, по новому значению ставки? Скажу так. Что повышения я точно не жду. Снижения на 1,0-1,5% пока что не хочется. Хочется увидеть наверное понижение до 16%, что произойдет на самом деле узнаем уже в пятницу.🗓️ Ну и конечно же по традиции, приглашаю принять участие в пари. 🚨Денег с вас не возьму, не переживайте😅 1️⃣ Напишите ваш прогноз в комментариях под этим постом. 2️⃣ До 12:30 по МСК 19.12.2025 3️⃣ 5 случайным угадавшим ставку отправлю 100₽ донатом 4️⃣ Еще 5-ке угадавших отправлю 50₽ донатом 5️⃣ Также супер приз случайному участнику — 250₽ 6️⃣ Комментарии нельзя исправлять 7️⃣ Подписка на канал и реакция приветствуются😁 Всем удачи🍀, всех обнял✌️ Да пребудет с вами Эльвира Набиуллина и ваши мысли совпадут😉 #дальше_больше #сердце_пульса #ставка #пари #конкурс #прояви_себя_в_пульсе Спасибо T за Пульс ♥️

Доброго дня, друзья