Ну что, исполнился ровно год моему проекту #однушкавмоскве. Тогда, в мае 24го я решил воспользоваться столь щедро предложенной государством программой семейной ипотеки, и взял в ВТБ кредит в сумме 12 миллионов руб. под 6% годовых. Пассивный доход, покрывающий текущие расходы, это замечательно. Любой инвестиционный калькулятор сможет показать вам срок достижения цели - надо только внести стартовую и желаемую суммы, доходность инвестиций и размер ежемесячного взноса. И вот вы знаете, сколько лет вам необходимо инвестировать. (Ха, я помню, как ужасающе на старте выглядели эти цифры: «23 года»!). Инвестиции – это математика и психология, да. Вот только прикидывая размер ежемесячных взносов и необходимую доходность, многие забывают о других важных и дорогостоящих проектах. Например - оплата учебы детей в ВУЗах, помощь им с жильем. Я – не забываю. И обучение детей, и их первое жилье – это МОИ задачи, которые осознанны, рассчитаны и для выполнения которых точно так же выделяются ресурсы, как они выделяются на собственный пенсионный капитал. В марте 2024 г. 10 млн руб. были выделены для покупки квартиры старшему ребенку в Москве. Уже тогда было понятно, что сроки сдачи дома - это то, что волнует застройщика меньше всего. А мне важно было получить квартиру в максимальной степени готовности, в идеале – с ремонтом, что бы как можно быстрее сдать ее арендатору. Искал пару месяцев и нашел уже готовую квартиру от застройщика, с ремонтом, кухней и кухонной мебелью за 18.2 млн руб. Из выделенных 10 млн руб. один миллион ушел на «косметику» и мебель, 6.2 млн – первоначальный взнос, а оставшиеся 2.8 млн были направлены в отдельный портфель ценных бумаг. Да, я мог добавить эти 2.8 млн к первоначальному взносу, и взять в ипотеку не 12 млн., а 9.2. Но какой в этом смысл? Раз щедрое государство дает тебе деньги под 6% - надо брать максимально возможную сумму! Поэтому 2.8 млн ушли не в первоначальный взнос, а на фондовый рынок. Задача этого портфеля со временем обеспечить доходность, позволяющую ежемесячно платить 72 тыс. ипотечного платежа. Изначально в нем был лишь SBMM (такой же фонд денежного рынка как $LQDT от ВТБ или $TMON@ от Т, только его оператор - Сбер), но со временем я стал перекладываться в длинные облигации, формируя тот самый ежемесячный поток купонов. И да, уже в сентябре 2024 г. квартира была сдана (все же 3 месяца ушло на то, что бы привести ее в окончательный порядок) за 90 тыс. руб. После уплаты налогов и коммуналки на руки чистыми приходит 8 тыс. руб., которые так же реинвестируются в портфель ценных бумаг. Туда же – налоговые вычеты от ипотечных платежей, и все купоны от уже купленных облигаций. На данный момент купленные бумаги полностью покрывают ипотечные платежи за май и ноябрь ( $SU26247RMFS5), июнь и декабрь ( $SU26248RMFS3 ) и почти – осталось докупить 28 бумаг – сентябрь и март ( $SU26246RMFS7 ). Все расчеты уже после удержания налога на купоны конечно же. Далее начну набирать $SU26245RMFS9, которые будут покрывать ипотеку в апреле и октябре. В этом мне помогут ожидаемые в мае купоны по 26247 и в июне – по 26248. В общем – все идет по плану. И нет, возвращаясь к первому комментарию под моим постом от мая 2024 г. у меня нет в голове мыслей: «просчитался, но где?». Как раз наоборот – я абсолютно уверен, что поступил правильно, и расчеты это подтверждают. Надо будет еще повторить подобный трюк и с квартирой для младшего сына, но до этого время еще есть. Подождем, когда обычная рыночная ипотека опустится до вменяемых ставок. В общем все идет по плану. Иногда государство, рынок, судьба дают тебе неплохие шансы. Нужно ими пользоваться. А там… Сейчас банки предлагают крайне выгодные ставки по кредитам на обучение в ВУЗе – 3%! Это же тоже бесплатные деньги! Вот бы такие программы сохранились и в будущем. Тогда и предназначенный для оплаты учебы детей портфель останется в ценных бумагах, а само обучение пусть оплачивается по ставке 3% годовых… Эх, мечты! Ну да поживем – увидим.