Ну что, исполнился ровно год моему проекту #однушкавмоскве. Тогда, в мае 24го я решил воспользоваться столь щедро предложенной государством программой семейной ипотеки, и взял в ВТБ кредит в сумме 12 миллионов руб. под 6% годовых. Пассивный доход, покрывающий текущие расходы, это замечательно. Любой инвестиционный калькулятор сможет показать вам срок достижения цели - надо только внести стартовую и желаемую суммы, доходность инвестиций и размер ежемесячного взноса. И вот вы знаете, сколько лет вам необходимо инвестировать. (Ха, я помню, как ужасающе на старте выглядели эти цифры: «23 года»!). Инвестиции – это математика и психология, да. Вот только прикидывая размер ежемесячных взносов и необходимую доходность, многие забывают о других важных и дорогостоящих проектах. Например - оплата учебы детей в ВУЗах, помощь им с жильем. Я – не забываю. И обучение детей, и их первое жилье – это МОИ задачи, которые осознанны, рассчитаны и для выполнения которых точно так же выделяются ресурсы, как они выделяются на собственный пенсионный капитал. В марте 2024 г. 10 млн руб. были выделены для покупки квартиры старшему ребенку в Москве. Уже тогда было понятно, что сроки сдачи дома - это то, что волнует застройщика меньше всего. А мне важно было получить квартиру в максимальной степени готовности, в идеале – с ремонтом, что бы как можно быстрее сдать ее арендатору. Искал пару месяцев и нашел уже готовую квартиру от застройщика, с ремонтом, кухней и кухонной мебелью за 18.2 млн руб. Из выделенных 10 млн руб. один миллион ушел на «косметику» и мебель, 6.2 млн – первоначальный взнос, а оставшиеся 2.8 млн были направлены в отдельный портфель ценных бумаг. Да, я мог добавить эти 2.8 млн к первоначальному взносу, и взять в ипотеку не 12 млн., а 9.2. Но какой в этом смысл? Раз щедрое государство дает тебе деньги под 6% - надо брать максимально возможную сумму! Поэтому 2.8 млн ушли не в первоначальный взнос, а на фондовый рынок. Задача этого портфеля со временем обеспечить доходность, позволяющую ежемесячно платить 72 тыс. ипотечного платежа. Изначально в нем был лишь SBMM (такой же фонд денежного рынка как LQDT от ВТБ или TMON@ от Т, только его оператор - Сбер), но со временем я стал перекладываться в длинные облигации, формируя тот самый ежемесячный поток купонов. И да, уже в сентябре 2024 г. квартира была сдана (все же 3 месяца ушло на то, что бы привести ее в окончательный порядок) за 90 тыс. руб. После уплаты налогов и коммуналки на руки чистыми приходит 8 тыс. руб., которые так же реинвестируются в портфель ценных бумаг. Туда же – налоговые вычеты от ипотечных платежей, и все купоны от уже купленных облигаций. На данный момент купленные бумаги полностью покрывают ипотечные платежи за май и ноябрь ( SU26247RMFS5), июнь и декабрь ( SU26248RMFS3 ) и почти – осталось докупить 28 бумаг – сентябрь и март ( SU26246RMFS7 ). Все расчеты уже после удержания налога на купоны конечно же. Далее начну набирать SU26245RMFS9, которые будут покрывать ипотеку в апреле и октябре. В этом мне помогут ожидаемые в мае купоны по 26247 и в июне – по 26248. В общем – все идет по плану. И нет, возвращаясь к первому комментарию под моим постом от мая 2024 г. у меня нет в голове мыслей: «просчитался, но где?». Как раз наоборот – я абсолютно уверен, что поступил правильно, и расчеты это подтверждают. Надо будет еще повторить подобный трюк и с квартирой для младшего сына, но до этого время еще есть. Подождем, когда обычная рыночная ипотека опустится до вменяемых ставок. В общем все идет по плану. Иногда государство, рынок, судьба дают тебе неплохие шансы. Нужно ими пользоваться. А там… Сейчас банки предлагают крайне выгодные ставки по кредитам на обучение в ВУЗе – 3%! Это же тоже бесплатные деньги! Вот бы такие программы сохранились и в будущем. Тогда и предназначенный для оплаты учебы детей портфель останется в ценных бумагах, а само обучение пусть оплачивается по ставке 3% годовых… Эх, мечты! Ну да поживем – увидим.

А вы с этими всеми акциями, геополитикой, перемирием и спекуляциями заметали – весна в разгаре! За окном солнце, зеленая травка и отличная погода. Природа оживает, и это замечаешь все острее, когда ты сам – старый и ленивый. Горько это осознавать, но это факт. Все эти разговоры что «рынки в долгосрок растут», «лишняя суета кормит только брокера», «чем старше, тем больше доля фикс доходности должна быть в портфеле» - это лишь попытки оправдать банальный факт – ты не успеваешь. Да, у тебя куча дел, семья, ипотека, дети в школе/институте, и машину пора менять, и начальник дурак, и все это жрет твою энергию но… причины не важны. Важен факт – ты НЕ УСПЕВАЕШЬ. Сначала ты замечаешь это в онлайн играх, где 14ти летний школьник из Китая рвет тебя на части в любой FPS или RTS. И вот уже громко объявляя что-то типа «да эти стрелялки – они для тупых!» ты уходишь в пошаговые RPG/Стратегии. Типа Baldurs Gate, да. Третья часть – совсем не та, что первая, ага – ага. Просто тебе уже 44, а в ту самую, первую, ты играл, когда тебе было 17, и все девушки вокруг тебя были моложе и красивее. Но и в BGIII все еще можно поставить бой на паузу и подумать. А в жизни – нельзя. Вот и в акциях – нельзя. И ты вроде бы понимаешь что делать, и что надо бы при 3000-3300 распродать российские акции, и переложиться в замещайки пока бакс по 82 или на вклады, пока они еще есть по 20. И что твои 13 000 акций SBERP со средней 149,7 тоже надо продать, ибо ну не дадут они такую доходность до конца года как замещайки, не-да-дут. А будут ли дивиденды на следующий год, при такой ключевой и таких налогах, и если будут – в каком размере, это еще большой вопрос… Ты все понимаешь. Только ничего не делаешь. Старый ты стал, ленивый. Тебе больше не хочется не то что рисковать, ничего не делать – это тоже риск. Тебе не хочется принимать новых решений, идущих в разрез с некогда запланированным алгоритмом. Это плохо. Организм, не способный адаптироваться к изменяющейся реальности обречен на гибель. А, да. Иногда решения ты все же вынужден принимать. Например, POSI в книжке пи*****в еще недавно был записан карандашом, но теперь уже вписан ручкой, как и ЮГК и некоторые прочие. Выкинут из портфеля, заменен на MDMG . В остальном все по-прежнему, лишь немного грустно что USDRUB стоит 82 сейчас, а не осенью, когда у меня по плану смена авто. А к тому времени – помените мое слово – он будет 100. И можно, конечно, скорректировать планы, вытащить пару лямов из акций и сменить авто уже сейчас, но... Старый я стал. Ленивый. Не хочу продавать акции и вытаскивать оттуда деньги на потребление. А так - май впереди! Все будет норм.

Иногда кажется, что инвестиционный мир нагло и зловредно пытается уничтожить именно тебя. Что ты, буквально, его персональный враг. Ну, знаете, эти разговоры в Пульсе: «как только я купил акцию, так она сразу… как только я продал акцию, так она сразу…». И дело даже не в том, что потери и неприятности воспринимаются нами гораздо острее, чем положительные явления такой же силы. Что потерять 100 тыс. на рынке по эмоциональному эффекту гораздо сильнее, чем точно такая же прибыль. Дело в том, что мы уверены - нам точно повезет. Лично с нами ничего плохого случится не должно. Поэтому смело берём на себя чуть больше риска, чем в действительности готовы принять. Но инвестиции и фондовый рынок это не столько про деньги, сколько про психологию. Самый главный враг - он в зеркале. Именно он задаёт вопрос: «Ну какого чарта доллар ушел к 80+ сейчас, а не в конце года, когда я планирую менять машину??». Именно он с каким-то мазохистским наслаждением читает кучу постов в ТГ про отсутствие доходности на российском рынке в сравнении с инфляцией, ростом денежной массы М2, повышением цен на квартиры и депозитами. Именно он включает перерасчет доходности портфеля в рубли (где 80% - долларовые активы) что бы наблюдать стремительное пике рублевой доходности с начала года. Он. Не я. А я прекрасно понимаю, что все будет хорошо. Что к концу года доллар вполне может быть так же чуть выше 80ти руб. Что валютная часть портфеля в любом случае тратится будет за рубежом, и какая разница, сколько это в рублях. Что квартиру в льготную ипотеку ты уже купил, а текущая инфляция одновременно сжигает размер задолженности по кредиту, и позволяет набрать ОФЗ для купонных выплат в размере ипотечного платежа (хоть и не с такой прекрасной купонной доходностью как была еще осенью). И что ставки по вкладам пока еще высоки, и вот-вот начнется дивидендный сезон. А главное - за окном солнце! Может быть Боги инвестиционного рынка и правда решили тебя прибить, но ты не сдавайся. В конце-концов, так даже интереснее! З.ы. А вот путевку в Тай на декабрь надо бы купить уже сейчас, да.