📢 В последнее время меня ряд подписчиков просили в лс сделать разбор фондов недвижимости на нашем рынке. Собственно вот список наиболее качественных управляющих компаний по недвиге:
🥇 Заслуженное первое место - компания Парус $RU000A104KU3, $RU000A104172
$RU000A1022Z1 Имеет несколько фондов в управлении.
Ключевые параметры фондов:
а) 1 фонд - 1 объект, все максимально просто и открыто
б) ежегодная четкая индексация арендной ставки
в) максимальная открытость сотрудников компании, всегда отвечают на все вопросы
г) доходность фондов после вычета налогов более 10% от аренды, которая ежегодно индексируется, соответственно еще присутствует прибыль от роста стоимости актива
🥈 Второе место - компания Активо знаменитого предпринимателя Оскара Хартмана. Здесь могу перечислить все тоже самое что и по Парусу, инвестор получает в долевую собственность часть здания. Получает ежемесячную арендную выплату, выплата ежегодно индексируется. Доходность в зависимости от фонда составляет от 10% до 15% годовых. На бирже представлен только фонд А20 (кстати с самыми высокими индексациями в договорах аренды, в среднем 10%), тикер: RU000A1092L4. К сожалению в Т-банке пока недоступен.
🥉 Третье место - это фонды $RU000A0ZZ5R2 Сбера (в Т-банке опять почему-то нет😒), условия сильно хуже относительно первых двух компаний. Из всех представленных на рынке фондов наиболее интересный с точки зрения доходности/условий - это «Современный арендный бизнес 3»:
а) Выплаты к сожалению ежеквартальные, а не ежемесячные.
б) доходность также в районе 10-15% в зависимости от цены покупки на бирже
в) условия работы абсолютно непрозрачны, компания не идет на контакт с инвесторами как Парус или Активо, в данном случае работает как старый советский банк.
г) индексация ставок в фонде присутствует, но не понятен их размер и условия.
4 Четвертое место - это $RU000A108157 (и опять в Т-банке нет🤬) «Рентал Про», бывший «ПНК Рентал». По своей сути очень похож на фонды от Т-банка, только фонды Банка прозрачнее! $TKVM, $TLCN. (Видимо по этому от ПНК фонда и нету у брокера). Долго разбирался в работе этого фонда, ибо схема весьма запутана и непрозрачна. В итоге был сильно удивлен. Здесь инвестор не становится полноценным собственником объекта недвижимости, он по сути дает деньги в кредит под строительство объекта. Ежемесячные выплаты являются не арендной платой, а процентом от застройщика ПНК. Далее ПНК продает эту недвижимость, часть «навара» достается инвестору. То есть схему можно описать так: вы вкладываете деньги под строительство недвижимости, получаете процентные авансовые платежи от застройщика, далее объект продают и пайщики получают часть прибыли от стройки.
💁🏼♂️ Вывод: здесь инвестор не становится совладельцем постоянного объекта недвижимости, по сути он софинансирует застройщика и имеет часть дохода со стройки плюс процент за пользование деньгами. Я не говорю что это плохо, это может оказаться очень даже выгодно, но это точно не про долгосрочное владение недвижимостью с целью получения рентного дохода и становления рантье. По моему прошлому опыту взаимодействия с «ПНК Групп» могу похвалить компанию, действует порядочно и прибыльно. Вкладываться в её фонд или нет, каждый решает для себя сам, я лишь подчеркнул что это не классический рентный доход, а скорее аля стройка.
🔝Проанализировав несколько фондов недвижимости я могу с уверенностью сказать, что намного лучше хранить капитал в квадратных метрах, нежели в фондах денежного рынка.
📌 Вот такой обзор основных фондов на нашей бирже получился, более детальную информацию можно получить на сайтах компаний или задав мне вопросы в чате канала!
P.S. Очень жаль, что нет возможности добавить фонды Паруса в стратегию автоследования.
❗️P.S.S. Прошу на меня подписаться! Это мотивирует работать для вас!
#парус
#недвижимость
#идея
#обзор
#новичкам
#дивиденды
#пульс_оцени
#учу_в_пульсе
#хочу_в_дайджест
#прояви_себя_в_пульсе
11
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
2 комментария
Ваш комментарий...
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
ShneyderMR
1,8K подписчиков • 48 подписок
Портфель
до 1 000 000 ₽
Доходность
+4,98%
Еще статьи от автора
27 июня 2025
🏛️ Коллеги, разбираем ситуацию с одним из ключевых игроков агросектора – компанией Русагро (тикер RAGR). Давайте подробно рассмотрим текущее положение дел холдинга, начав с цифр по итогам прошлого года.
📈 Финансовые результаты за 2024 показали неоднозначную картину. С одной стороны, общая выручка приятно удивила ростом более чем на 23%, достигнув 340 миллиардов рублей. Этот подъем обеспечили практически все основные направления бизнеса: масложировой сегмент вырос почти на половину, сахарный и мясной добавили по несколько процентов. Лишь сельскохозяйственное подразделение сдало позиции, сократившись на 11%.
📉 Однако под капотом отчетности обнаружились сложности. Основной показатель операционной эффективности, EBITDA, снизился на 9% до 53 миллиардов. Еще серьезнее упала чистая прибыль – ее сокращение превысило 29%, и она остановилась на отметке 31.5 миллиарда рублей. Причины? Значительно, на четверть с лишним, выросла себестоимость продаж. Кроме того, вместо ожидаемой прибыли от переоценки активов компания получила убыток в 5.6 миллиардов, что сильно ударило по итоговому результату. Капвложения резко подскочили на 56%, а свободный денежный поток и вовсе ушел в ощутимый минус.
✅ На этом фоне долговая нагрузка выглядит пока управляемой. Хотя чистый долг увеличился до 93.5 миллиардов, соотношение ND/EBITDA остается на приемлемом уровне 1.76x. Важно, что большая часть обязательств – это недорогие краткосрочные кредиты. Увеличение долга в конце года частично объясняется задержкой поступлений за отгруженную продукцию.
❗️Но главная проблема лежит в юридической плоскости. Основатель компании и топ-менеджер обвиняются в возможных нарушениях при приобретении крупного актива – холдинга «Солнечные продукты» еще в 2018 году. Сумма потенциального ущерба по этому делу колоссальна – 48 миллиардов рублей, что сопоставимо с почти половиной капитализации Русагро. Эта ситуация уже привела к отмене ожидавшихся дивидендов. Особую тревогу вызывает тот факт, что «Солнечные продукты» – это как раз тот самый масложировой бизнес, который генерирует свыше половины всей выручки компании и является ее главным драйвером. Потеря этого актива в результате суда будет катастрофической.
✖️Текущее состояние дел: судебные разбирательства продолжаются, арест ключевого владельца продлен до конца августа, и неопределенность будет висеть над акциями как минимум ближайшие пару месяцев. Параллельно есть вопросы по недавней сделке с «Агро-Белогорье», где также возможны риски.
👍 Несмотря на это, базовый бизнес холдинга демонстрирует устойчивость. Выручка в начале 2025 года продолжила расти хорошими темпами (+18%), цены на продукцию благоприятны, а долговая нагрузка по-прежнему одна из самых низких в отрасли. Оценка акций выглядит привлекательной по мультипликаторам: P/E около 4, EV/EBITDA менее 4.
🤷♂️ Итоговый вывод: Инвестиции в Русагро сейчас – это высокорискованная ставка с непредсказуемым исходом. Теоретически, в случае благоприятного разрешения судебных проблем, потенциал роста может достигать 50%. Однако негативный сценарий грозит полной потерей вложений из-за масштаба возможного ущерба и критической важности оспариваемого актива. Многие осторожные инвесторы предпочитают дождаться большей ясности по судебному процессу, прежде чем рассматривать покупку. Решение остается за вами, но будьте готовы к высокой волатильности и значительным рискам.
#русагро
#анализ
#новичкам
#пульс_оцени
#хочу_в_дайджест
#прояви_себя_в_пульсе
27 июня 2025
🏛️ В центре внимания сегодня — IVA Technologies IVAT, ключевой игрок на рынке решений для корпоративных коммуникаций. Рассмотрим итоги деятельности компании за 2024 год.
📈 Финансовые результаты демонстрируют положительную динамику. Годовой объем выручки достиг 3,33 миллиарда рублей, что соответствует приросту на 36% относительно предыдущего года. Валовая прибыль увеличилась на 31,1%, составив 2,8 миллиарда рублей. Показатель EBITDA вырос на 19,5% до 2,33 миллиарда рублей, а чистая прибыль прибавила 8%, достигнув 1,9 миллиарда рублей. Значительный вклад в рост выручки внесли новые продукты, показавшие увеличение на 111% год к году. Рентабельность по EBITDA сохранилась на прогнозном уровне в 70%.
✅ Финансовая устойчивость компании подтверждается низкой долговой нагрузкой: чистый долг составляет 0,4 миллиарда рублей при соотношении ND/EBITDA = 0.2x, что соответствует ожиданиям руководства.
🤔 Однако, наряду с ростом, отчетность выявила ряд важных аспектов. Фактическая выручка оказалась на 17,5% ниже заявленного ранее руководством прогноза в 4 миллиарда рублей. Существенно, почти вдвое, выросли операционные расходы, достигнув 1,37 миллиарда рублей. Также отмечены значительные инвестиции в исследования и разработки (CAPEX) в размере 1,4 миллиарда рублей, что в два раза превышает уровень прошлого года.
💰 Совет директоров IVA Technologies предложил выплатить первые после листинга на Московской Бирже дивиденды за 2024 год в размере 3 рублей на акцию. Дивидендная доходность к текущей цене составляет 2,2%. Дата закрытия реестра для получения выплаты — 15 июля, а утверждение дивидендов состоится на годовом собрании акционеров 30 июня. Это позитивное событие, и объем выплат может увеличиваться по мере реализации стратегии развития компании.
💁🏼♂️ Итоговый анализ. На результаты IVA существенное влияние оказала высокая ключевая ставка. Это выразилось, прежде всего, в недотягивании фактической выручки до запланированных значений. Жесткая денежно-кредитная политика вынудила компанию перенести крупные проекты на 2025 год, а клиенты IVA сократили инвестиции в ПО. Дополнительным фактором стало активное расширение бизнеса, что привело к опережающему росту операционных затрат по сравнению с выручкой и общему замедлению темпов увеличения доходов.
📉 Прогнозируется, что в 2025 году финансовая картина может ухудшиться, что ограничивает потенциал акций в краткосрочной перспективе. Текущая оценка по мультипликаторам P/E = 6,7x и EV/EBITDA = 5,7x не выглядит завышенной. Однако ключевыми факторами для восстановления остаются динамика ключевой ставки и возобновление спроса на продукты компании. Среднесрочная целевая цена оценивается в 140 рублей за акцию, а долгосрочная — в 350 рублей, при условии сохранения текущих санкционных ограничений в отношении РФ.
#ива
#анализ
#новичкам
#дивиденды
#пульс_оцени
#хочу_в_дайджест
#прояви_себя_в_пульсе
26 июня 2025
🏛️ Сущность и цели деноминации денежных единиц
💁🏼♂️ Деноминация представляет собой процедуру корректировки нарицательной цены денежных знаков, находящихся в обращении. Наиболее распространенный сценарий – сокращение количества нулей на купюрах. Ключевой момент: это техническая операция, не влияющая на реальную покупательную способность денег.
👉 Проще говоря, если цена буханки хлеба изменяется со старых 1000 единиц на новые 10 единиц после деноминации, это не означает удешевление продукта. Цель – повысить удобство денежных операций. Стоит отметить, что на практике подобные меры иногда сопряжены с инфляционными процессами и прочими экономическими сдвигами.
📌 Известные случаи деноминаций в мировой практике
* Советский период (1920-е годы): В условиях послереволюционной гиперинфляции в СССР несколько раз проводили масштабные замены денег. Так, в 1922 году старые знаки обменивали по курсу 10000:1. Последовавшие в 1923 и 1924 годах реформы привели к обмену 100:1 и колоссальному соотношению 50000000000:1 (50 миллиардов к одному) соответственно.
* Реформа 1961 года в СССР: Произошло укрупнение рубля в 10 раз (1 новый рубль = 10 старым). Любопытно, что мелкие монеты (1, 2, 3 копейки) сохранили прежний номинал, что фактически повысило их ценность десятикратно. Курс доллара США скорректировался с 4 рублей до 90 копеек.
* Российская деноминация 1998 года: Ответ на гиперинфляцию 1990-х выразился в замене денег в пропорции 1000:1 (1000 старых рублей = 1 новый рубль). К сожалению, вскоре последовал дефолт, и инфляция возобновилась.
* Рекордная деноминация в Зимбабве (2008 год): На фоне чудовищной инфляции, достигавшей миллиардов процентов в месяц, власти провели обмен по курсу 10000000000:1 (10 миллиардов старых долларов за 1 новый). Фактический коллапс денежной системы привел к отказу от национальной валюты и переходу на доллар США. Картины с тележками денег для покупки товаров стали символом того кризиса.
❗️Экономические последствия деноминации
👍 С одной стороны, деноминация преследует позитивные цели:
* Упрощение финансовых операций (исчезает необходимость оперировать огромными суммами наличных).
* Потенциальное укрепление психологического восприятия стабильности валюты населением.
👎 С другой стороны, существуют важные ограничения и риски:
* Эта мера не способна разрешить глубинные экономические дисбалансы.
* Зачастую она маскирует продолжающуюся инфляцию и может спровоцировать скачок цен.
* Проведенная в разгар экономического кризиса, деноминация рискует подорвать доверие и к правительству, и к самой валюте.
✅ Таким образом, деноминацию следует рассматривать как инструмент оптимизации денежного обращения, а не как панацею для укрепления экономического фундамента государства.
#обучение
#новичкам
#учу_в_пульсе
#пульс_учит
#пульс_оцени
#прояви_себя_в_пульсе