Ставка вниз, акции вверх: застройщики в ожидании

Обзор ситуации на рынке застройщиков

После заседания ЦБ в декабре 2024 года рынок застройщиков показал настоящий всплеск. Акции выросли на 40–50%, чему способствовали ожидания скорого снижения ставки и общее геополитическое потепление. Однако эйфория продлилась недолго: рынок осознал, что снижение ставок будет медленным. Началась коррекция, но к текущему моменту большинство акций остаются в плюсе относительно уровней конца 2024 года.

Игроки рынка приняли новую реальность высоких ставок и переоценили свои перспективы. Несмотря на охлаждение спроса, девелоперы пока удерживают выручку за счет старых продаж. Однако сектор остается очень чувствительным к монетарной политике.

Ипотека и спрос

Отмена базовой льготной ипотеки серьезно ударила по спросу на первичное жилье.

• Выдача ипотечных кредитов снизилась примерно на 40% в годовом выражении.
• Количество новых договоров долевого участия также заметно просело.

Чтобы удержать цены, застройщики сократили ввод новых объектов на рынок. Ввод жилья опережает запуск новых проектов, создавая искусственный дефицит. Цены в номинальном выражении пока растут на 6–7%, но в реальном выражении недвижимость дешевеет. Отсутствие широких ипотечных программ делает рынок уязвимым к дальнейшему падению спроса.

Ключевая ставка и ожидания по рынку

Основная интрига для рынка недвижимости — динамика ключевой ставки ЦБ. Снижение ставки даже на 1–2% способно запустить рост акций застройщиков. При этом Банк России продолжает занимать выжидательную позицию, поэтому пока рано говорить о восстановлении спроса.

Если ставка останется на высоком уровне в течение всего 2025 года, последствия для сектора будут серьезными.

• Продажи жилья продолжат снижаться, несмотря на усилия девелоперов предложить альтернативные продукты вроде рассрочек.
• Рассрочки несут скрытые риски: не все покупатели смогут погасить остаток суммы к моменту сдачи дома.
• Это может привести к массовому возврату квартир застройщикам. Это резко увеличит давление на цены и финансовое положение компаний. Особенно рискуют те девелоперы, у кого доля рассрочек в продажах высока.

Сектор окажется в двойной ловушке: низкий спрос и высокая долговая нагрузка.

Акции застройщиков: пока нейтральный взгляд

Несмотря на падение котировок после всплеска в начале года, покупать акции застройщиков сейчас рискованно.

Лучше дождаться либо смягчения риторики ЦБ, либо первого фактического снижения ставки. Да, можно пропустить 5–10% роста, но это плата за снижение риска. В условиях турбулентности инвестировать стоит очень осторожно. Сектор может стать интересным позже в 2025 году при улучшении макроэкономики.

Облигации как альтернатива

На фоне высокой ставки облигации застройщиков выглядят очень привлекательно. Они дают возможность зафиксировать высокую доходность при умеренных рисках.

• ПИК предлагает долларовые замещающие облигации с доходностью около 9%.
• ЛСР разместил несколько выпусков с фиксированным купоном и доходностью от 25% годовых.

В ближайшие 12–18 месяцев застройщики будут получать поступления с раскрытия эскроу-счетов, что поддержит их ликвидность. Ставка на облигации сейчас выглядит безопаснее, чем игра на росте акций.