Падение с ПИКа: как уходит с биржи один из главных застройщиков страны
В 2007 году в Лондоне и Москве прошло крупнейшее IPO среди европейских застройщиков — российская компания ПИК разместила акции на $1,85 млрд. Теперь, почти двадцать лет спустя, публичный путь ПИК подходит к концу — совсем скоро компания проведет делистинг. Рассказываем, как ПИК готовился к уходу с биржи и что известно о новом владельце компании.
Ничто не предвещало
В 2021 году российский застройщик ПИК находился в лучшей форме за всю историю. Рынок недвижимости переживал бум после введения льготной ипотеки, и ПИК лидировал по объемам с большим отрывом от конкурентов.
В компании даже задумывались о зарубежной экспансии: запустили первый проект на Филиппинах, изучали Индию и Саудовскую Аравию. Крупнейший акционер ПИКа Сергей Гордеев тогда рассказывал в интервью Bloomberg о модульных технологиях, которые позволят собирать девятиэтажки за 2 недели, о цифровой продаже жилья и новых технологичных бизнесах, которые ПИК в будущем может вывести на биржу.
Весной 2021 года компания объявила о новой дивидендной политике — выплатах не меньше 30% скорректированной чистой прибыли по МСФО. Это должно было сделать дивиденды более предсказуемыми и повысить инвестиционную привлекательность бумаг, объясняли топ-менеджеры.
В сентябре 2021 года акции ПИКа достигли исторического максимума в 1509,6 рубля — с начала года рост превысил 155%. А потом началось отвесное падение.
Капитализация ПИКа была на максимумах в 2008 и 2021 годах в период размещения акций на биржах, а затем падала — из-за мирового финансового кризиса и СВО
Кто такой Сергей Гордеев
Сергей Гордеев — основатель одного из самых известных игроков в сегменте слияний и поглощений, компании «Росбилдинг», и девелопера штучных проектов Horus Capital. «Росбилдинг» был закрыт, а Horus Capital — продана.
В 2013 году Гордеев громко вернулся на рынок недвижимости: создал компанию Платформа для инвестиций в торговые центры, а затем стал акционером одного из крупнейших застройщиков жилья в России — группы ПИК.
Изначально Гордеев купил 19,9% ПИК у Suleyman Kerimov Foundation, а затем постепенно наращивал долю. В 2017 году он консолидировал 74,6% застройщика и через некоторое время стал распродавать акции.
В июле 2019 года Гордеев продал 15,48% ПИКа ВТБ, снизив пакет до 59,15%. В 2023 году передал 20% акций закрытому фонду под управлением УК «Центротраст». В апреле 2025-го доля Гордеева снизилась до 15,15% после продажи акций группе неназванных инвесторов.
В 2026 году Гордеев занимал 55-е место в списке Forbes, его состояние оценивалось в $2,5 млрд. Увлекается архитектурой, спроектировал собственный дом в Лондоне.
Сергей Гордеев вернулся на рынок недвижимости в 2013 году, когда стал акционером ПИК
Ни дивидендов, ни имен
В сентябре 2021 года ПИК неожиданно объявил об SPO и провел его по цене примерно на 10% ниже рынка — за пять рабочих дней акции подешевели на 27%. Инвесторы заговорили о перегреве котировок. Но главные плохие новости были впереди.
В феврале 2022 года, после начала СВО на Украине, ПИК взял паузу в общении с рынком — и так и не возобновил диалог. Застройщик перестал публиковать операционные показатели и презентации для инвесторов. Отчетности за 2022 год рынок не дождался. Дивидендов за 2021 год — тоже. В 2023 году ПИК не раскрыл имена участников нового совета директоров. Застройщик все больше «уходил в тень» и перестал общаться с инвесторами, говорит аналитик Т-Инвестиций Александр Самуйлов. В 2023 году ПИК вернулся к публикации отчетов, но других улучшений не произошло: диалог с инвесторами не вернулся, как и дивиденды.
Официальным объяснением была перестраховка от санкций. Но секретность не помогла. В конце февраля 2024 года Гордеев и ПИК попали в санкционный SDN-лист США. Минфин США заявил, что Гордеев получал экономическую выгоду от сотрудничества с мэром Москвы Собяниным и бизнесменом Сулейманом Керимовым, которые находятся под санкциями. А ПИК был включен в SDN просто как участник строительного сектора. При этом другие крупные застройщики под американские санкции почему-то не попали.
В апреле 2024 года в Большом Козихинском переулке в Москве была зарегистрирована новая компания с уставным капиталом в 15 000 рублей — АО Недвижимые активы. Через 2 года именно эта компания соберет 98% акций ПИКа и объявит о принудительном выкупе оставшихся 2% акций.
Как ПИК уронил акции, но прислушался к миноритариям
В начале октября 2025 года капитализация ПИКа за неделю рухнула на 31%, котировки упали до 369 рублей. Инвесторы массово распродавали бумаги после того, как 8 октября совет директоров утвердил две рекомендации:
· отменить действующую дивидендную политику;
· провести обратный сплит акций в пропорции 100:1 — то есть каждые 100 акций превратить в одну новую.
Ассоциация розничных инвесторов (АРИ) тут же пожаловалась в ЦБ. Отмена дивполитики приведет к исключению акций из первого котировального списка, а сплит — к формированию дробных акций и фактической блокировке некоторых инвесторов в акциях ПИКа, говорилось в письме АРИ.
Были и другие проблемы. На момент объявления рекомендации акция ПИК стоила 440 рублей, а после консолидации цена бы выросла до 44 000 рублей. Это привело бы к снижению доступности бумаг для розничных инвесторов и падению ликвидности, писали СМИ.
Против отмены дивполитики выступила и Мосбиржа — по той же причине, что указали в жалобе инвесторы.
В ноябре акционеры ПИК не утвердили консолидацию акций: в пресс-службе девелопера заявили, что компания «прислушивается к пожеланиям миноритарных инвесторов». «Исправил» ПИК и проблему с дивидендами, которые, впрочем, давно не платил. Компания обещала Мосбирже разработать новую дивидендную политику в апреле 2026 года. Что и сделала — снизив целевой размер дивидендов в два раза, до 15% от чистой прибыли по МСФО.
Оферта, еще оферта
В феврале 2026 года никому не известная компания АО Недвижимые активы направила ПИКу уведомление о том, что собирается выставить обязательную оферту его миноритариям и выкупить у них 15,12% акций по цене 473,15 рубля за бумагу. На тот момент в свободном обращении находился 21% акций ПИКа.
Обязательная оферта — это предусмотренный законом механизм защиты миноритариев при смене контроля в компании. Если инвестор или группа лиц наращивает долю свыше 30% голосующих акций (а затем 50 и 75%), они обязаны предложить выкуп бумаг у остальных акционеров.
Цена выкупа должна быть не ниже средневзвешенного значения за последние шесть месяцев торгов до даты направления оферты в Банк России.
Источники Forbes решили, что компания консолидировала около 85% акций, так как оферта обычно направляется на выкуп оставшегося пакета — Недвижимые активы официально подтвердили это в апреле.
Но ЦБ отказал в регистрации оферты. По данным СМИ, ЦБ выступил против цены выкупа, которая учитывала странную просадку в октябре 2025 года. В марте Недвижимые активы учли замечание регулятора и выставили новое предложение — по цене 551,4 рубля за акцию, то есть на 17% выше прежней цены.
Компания пересчитала цену так, чтобы она составляла среднюю за шесть месяцев с 7 апреля по 7 октября 2025 года — то есть до решения совета директоров ПИК о консолидации акций, объяснял аналитик Т-Инвестиций Александр Самуйлов.
Вторую оферту утвердил ЦБ, а затем и совет директоров ПИКа. После этого с апреля по июль Недвижимые активы выкупили еще 13% акций ПИКа. В июле компания заявила, что консолидировала уже 98% застройщика, и предприняла новую попытку выкупить оставшиеся 2% акций — на этот раз направив в ЦБ заявление о принудительном выкупе.
Что такое принудительный выкуп акций (squeeze-out)
По закону, если мажоритарий получил больше 95% акций компании, он может выставить миноритариям не просто оферту, а объявить принудительный выкуп бумаг. В этом случае инвестор не может отказаться от продажи, как при обычной оферте. При этом ЦБ следит, чтобы мажоритарий соблюдал права инвесторов и выкупал акции по рыночной цене.
ЦБ вновь выступил против, так как «Недвижимые активы» напрямую владели только 76% акций ПИКа, а остальными бумагами — через связанные компании. Мажоритарий устранил и это замечание и 4 сентября вновь уведомил рынок и ПИК об оферте миноритариям. Цена осталась прежней — 551,4 рубля за акцию.
На этот раз все получилось, и 7 сентября совет директоров ПИК вынес на собрание акционеров 13 октября вопрос о делистинге акций с биржи.
Что делать инвесторам
Делистинг и выкуп акций будут проходить следующим образом. Сначала 13 октября акционеры должны принять решение о том, чтобы подать заявление о делистинге акций. После этого в течение 45 дней ПИК будет принимать заявки от инвесторов на выкуп. Тут есть два варианта:
· Если акции учитывает депозитарий брокера, делать, скорее всего, ничего не нужно. Например, если покупали акции через Т-Инвестиции — брокер сам перепишет ваши бумаги на нового владельца. Если покупали через другого брокера — лучше уточнить в поддержке.
· Если акции учитываются в регистраторе, заявление об участии в выкупе придется подавать самостоятельно.
ПИК будет собирать заявки на выкуп в течение 45 дней, до 27 ноября, — теоретически в этот срок «Недвижимые активы» еще могут отозвать заявление о выкупе. После этого в течение месяца, с 28 ноября по 27 декабря, ПИК будет выкупать бумаги.
Мосбиржа приостановит торги акциями компании 20 октября. Важно помнить, что брокер не является налоговым агентом по выкупу, то есть инвесторам нужно самостоятельно декларировать прибыль от продажи акций.
Чем заменить ПИК в портфеле
Аналитики Т-Инвестиций сохраняют умеренно негативный взгляд на сектор недвижимости в России и рекомендуют к покупке только акции GloraX.
В первом полугодии выручка компании выросла почти в 1,5 раза, до 27 млрд рублей, превысив прогнозы аналитиков. Сопоставимая EBITDA выросла на 36%, до 8,6 млрд рублей, а сопоставимая чистая прибыль — на 29%, до 1,6 млрд рублей.
Александр Самуйлов, CFA, главный аналитик Т-Инвестиций:
«Несмотря на осторожную оценку сектора недвижимости, мы сохраняем позитивный взгляд на акции GloraX. Наша целевая цена составляет 68 рублей за бумагу, а потенциал роста на горизонте 12 месяцев — 74%».
Другие идеи для инвестиций в этом году можно найти в нашей стратегии.
С кем связаны Недвижимые активы
В феврале, когда Недвижимые активы получили контроль над ПИКом, источник Forbes утверждал, что Гордеев продолжает принимать все управленческие решения в девелоперской компании. Другой источник говорил, что «Гордеев по-прежнему главный во всей этой сделке», но является ли он бенефициаром «Недвижимых активов», собеседник Forbes не знал.
Официально владельцы Недвижимых активов не раскрываются, а о бизнесе известно немного: активы — 6 млн рублей, основной вид деятельности, по данным Rusprofile, — вложения в ценные бумаги.
Но гендиректор компании, вероятно, знаком с управляющим российским частным капиталом — Кириллом Кубушкой, который ранее уже получил в управление крупный пакет акций ПИКа. Вот что об этом известно:
· В начале августа гендиректором «Недвижимых активов» стал Евгений Мыслин, который также руководит ООО «ТК Вегас».
· Учредитель «Вегаса» — гендиректор и акционер УК «Центротраст» Кирилл Кубушка.
«Центротраст» — компания, которая занимается доверительным управлением через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). По словам Кубушки, в 2025 году УК управляла активами на 285 млрд рублей, которые были распределены в 28 ЗПИФах. При этом «Центротраст» не работает с розничными клиентами, а ориентирован на «небольшой состав стратегических инвесторов со значительными активами».
Что такое ЗПИФ
ЗПИФ — это закрытый паевый инвестиционный фонд, который владеет набором активов в интересах пайщика или группы пайщиков. Бенефициары фонда не раскрываются.
После объявленной в 2015 году в России деофшоризации некоторые бизнесмены стали структурировать владение активами через ЗПИФы, воспринимая их как аналог траста, рассказывал РБК партнер Bryan Cave LeightonPaisner Антон Панченков.
По словам Кубушки, в 2023–2024 годах ЗПИФы получили популярность как инструмент для переупаковки бизнеса в российскую юрисдикцию и в качестве защиты российских бизнесменов от санкций.
Кирилл Кубушка, гендиректор и акционер УК «Центротраст», под управлением которого активы на 285 млрд рублей
«Центротраст» не раскрывает активы и стратегии клиентов, но, по словам Кубушки, основные активы ЗПИФов* — это вложения в ООО и АО. Во многих обществах паевые фонды заменили прежних иностранных контролирующих лиц или бизнесменов, которые попали под санкции, рассказывал управляющий.
В 2023 году Сергей Гордеев продал 20% ПИКа одному из фондов под управлением «Центротраста» — ЗПИФ «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд № 1». Именно таким образом Гордеев потерял контроль над застройщиком: размер его пакета снизился до 32%. «Коммерсантъ» со ссылкой на источники писал, что Гордеев, скорее всего, действительно продал акции, а не просто передал бумаги в фонд.
Сделки с «Центротрастом» также мог заключать Роман Абрамович. В августе 2024 года УК получила 100% в российском юрлице Millhouse и еще шести компаниях, которые занимаются недвижимостью. Все шесть компаний в прошлом принадлежали кипрскому офшору Protonius Investments Ltd: в 2017–2018 годах «Коммерсантъ» со ссылкой на кипрский реестр сообщал, что офшор представляет интересы Романа Абрамовича.
Источники
· «Недвижимые активы» объявили цену выкупа акций ПИК — РБК Инвестиции, 2026.
· «Налоговый режим есть баланс между интересами государства и экономической активностью бизнеса» — интервью с Кириллом Кубушкой — НАУФОР, 2025.
- «Гордеев был и будет»: что стоит за офертой неизвестной компании акционерам ПИКа — Forbes.ru
· Юрлицо «Новой Голландии» в Петербурге перешло московской компании «Центротраст» — Коммерсантъ, 2024.
· Материал о ПИК — ТАСС, 2023.
· Карточка ПАО «ПИК — специализированный застройщик» — Центр раскрытия корпоративной информации.
· «Центротраст» получил часть российских активов Романа Абрамовича — RB.RU, 2024.
· «Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости» — интервью с Сергеем Гордеевым — Ведомости, 2017.
Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.
