О компании ПАО Глоракс

🏗 АПРИ — рынок жилья лучше, чем кажется Первыми в отрасли рассказали об успехах за 2 месяца: ▪️ Объем продаж: 31 тыс. кв. м (х5,4 г/г) ▪️ Объем продаж: 4,7 b₽ (х5,4 г/г) ▪️ Средняя цена: 167,6 тыс. ₽/кв. м (+7% г/г) Взглянем на февраль: Продажи — 14,56 тыс. кв. м, это лишь немногим меньше января, когда был ажиотажный спрос на семейную ипотеку. Часть февральских сделок регистрируют в марте. С учетом этого февральские продажи — 18,65 тыс. кв. м (+16% м/м). Очень солидный результат, ведь по рынку в целом было снижение продаж в феврале к январю м/м. Еще 2 момента: ▪️ Цены растут. Это следствие реализации объектов в высокой степени готовности и отказа от распродаж. ▪️ Доля ипотеки в продажах выросла до 89% (+32 п.п. г/г). При этом по всем комфорт-сегментам доля — выше 90%. Соответственно, снижение ставок позволит населению активнее задействовать ипотеку. Популярностью стала пользоваться комбинированная ипотека, так как часть долга теперь можно рефинансировать. Особенность АПРИ — большая доля «почти готовых» объектов (65%). Из-за этого можно не торопиться с запуском новых проектов, удовлетворяя спрос с помощью текущей застройки. Что они и делают. Релиз компании дает важную мысль: ▪️ Ситуация на рынке и в застройщиках после ужесточений ипотеки выглядит весьма позитивно и намного лучше ожиданий, где прогнозировали прямо-таки обвал в феврале. Но есть важное условие — продуманная стратегия развития бизнеса и продаж в частности. ▪️ Высокая доля ипотеки — не недостаток, так как усиливается влияние рыночной и комбинированной ипотеки. ☝️ Снижение ставки будет попутным ветром для роста девелоперов, и пока рынок явно недооценивает отрасль. При этом стройка будет активно развиваться не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах, где спрос на недвижимость растет. $ETLN $GLRX

$GLRX Glorax: анализ 1. Операционные результаты · 2025: продажи +47% (до 45,9 млрд руб.), превысили прогноз IPO. · Рентабельность по EBITDA: 34,4% — аномально высокая для девелопера (источник: дешевая земля в регионах). · Прогноз 2026: выручка 60–65 млрд руб. 2. Долг — главная развилка Методика Показатель С эскроу (официально) Чистый долг / EBITDA = 1,5–2,8x Без эскроу (реально) 5x — зона риска Тревожный сигнал: операционный денежный поток (OCF) отрицательный (–3,4 млрд руб. за 1П 2025). Компания живет на заемные деньги. 3. География: ставка на регионы · Нижний Новгород: >20% объема строительства, но 2/3 квартир в новостройках города непроданы . · Казань: проекты на 195 тыс. и 50 тыс. кв. м. Мэр Метшин критикует застройщиков за обещания инфраструктуры, которой нет . · Владивосток: выход через M&A («Жилкапинвест»). · Итого: диверсификация vs чувствительность регионов к падению доходов. 4. Акционеры и корпоративное управление · Андрей Биржин (основатель): 83,4% — жесткий контроль, нет риска корпоративного конфликта (в отличие от «Самолета»). · Free float: 10,1% — низкая ликвидность. 5. Рейтинги и рыночная оценка · АКРА: BBB(RU), позитивный тренд. · Капа после IPO: 18,1 млрд руб. · Облигации 001Р-05 (январь 2026): 3 млрд руб. под 21% купона — компания вынуждена занимать дорого на публичном рынке. 6. Аналитический консенсус Источник Цель Потенциал SberCIB 104 руб. +60–70% Альфа-банк — почти в 2 раза Драйверы: снижение долга до 2,0–2,4x в 2026, старт дивидендов (≥30% ЧП) в 2027. 7. Риски (мой критический взгляд) 1. Отрицательный OCF — компания не генерирует кэш, рост финансируется за счет долга. 2. Реальный долг >5x EBITDA — при охлаждении рынка начнутся проблемы с банками. 3. Зависимость от ипотеки (69% продаж) — рыночная ставка 20–22%, льготы сворачиваются. 4. Риск затоваривания в ключевых регионах (Нижний Новгород: 2/3 непродано). 5. Дивиденды только с 2027 — 1,5–2 года без текущего дохода. 6. Внешний фон: ставка ЦБ снижена до 15%, но сигнал «ястребиный»; нефть выше $90 не ускоряет смягчение; геополитика (Ближний Восток, Украина, санкции) удерживает капитал от рискованных активов. 8. Сравнение с «Самолетом» Критерий Glorax Самолет Рентабельность 34% (высокая) 20–25% Долг (реальный) 5x 5x Акционеры Контроль у основателя Риски после смерти Кенина OCF Отрицательный Тоже под давлением Дивиденды С 2027 Платит, но под вопросом Статус Игрок №5–6 Системообразующий Мое видение Glorax — история агрессивного роста с аномальной маржинальностью, но фундаментальной проблемой: бизнес не генерирует свободный денежный поток и живет на заемные деньги. Почему может расти: · Высокая рентабельность привлекает внимание. · Низкая база (капа 18 млрд) оставляет пространство для мультипликативного роста. · Аналитики дают потенциал 60–100%. Почему я критичен: · Отрицательный OCF — это системная проблема, а не временная. · Реальный долг (>5x EBITDA) — зона риска. · 34% рентабельности выше, чем у лидеров рынка, что подозрительно. · У Glorax нет статуса «системообразующего» — в кризис господдержка может уйти к топ-игрокам. Стратегия: · Агрессивный инвестор (горизонт 3 года): доля не более 10–15% спекулятивного портфеля, вход на коррекциях, жесткий стоп-лосс. · Консервативный инвестор: не подходит — нет дивидендов до 2027, отрицательный OCF, реальный долг выше 5x. Ключевой индикатор 2026: не продажи, а операционный денежный поток (OCF). Как только компания покажет, что может расти без постоянного привлечения нового долга, бумага станет инвестиционной. Пока это не так.