17 декабря 2025
Доброго дня, друзья.✌️
В рамках челленджа #фондовая_свобода я активно покупаю фонды коммерческой недвижимости PARUS.
Я детально изучил все представленные фонды компании, хочу поделиться своими наработками с вами.
Поэтому первый на обзоре у нас с вами — ПАРУС-НОРДВЕЙ.
Объект располагается в Санкт-Петербурге, Московское шоссе д.161 и множество корпусов.
➡️Логистический комплекс расположен в промышленном кластере п. Шушары. Общая площадь комплекса составляет 108 000 кв.м. Есть 17 якорных арендаторов, с которыми заключены среднесрочные (3-5 лет) договоры аренды с ежегодной индексацией ставки аренды.
➡️В данный фонд инвестирует 4 876 квалифицированных инвесторов, так что можно предположить что ликвидность в стакане хотя и ограниченная, но присутствует, и если что можно продать паи достаточно быстро и с минимальными потерями.
Но давайте поговорим про деньги и инвестиции идеи.
💡Что нам обещают?
Обещают доходность до 31,9% — полная доходность:
✔️13,90% - от аренды и ✔️18% от роста стоимости актива.
🚨Давайте проверим насколько это верно…
✅Фонд начал торговаться на бирже с 01.10.2022 по цене за пай 1 000₽ и очищенной от НДФЛ выплатой в 8,8% (7,32₽).
Сейчас, при проведении последней дополнительной эмиссии паев — цена пая оценивалась в 1 230₽, то есть за чуть больше, чем 3 года, стоимость пая выросла на 23% (или в среднем 7,7% в год).
♥️Однако и выплата выросла до 11,9% (10,88₽) на 1100 рублей за пай.
⏩Текущая цена — 1 269₽ дает нам доходность 10,3% после вычета НДФЛ (10,88₽/1 269₽*12*100=10,3%).
💰Также зимой происходит переоценка стоимости актива, поэтому и стоимость паев Паруса заметно выросли за последнее время и скорее всего могут продолжить расти.
🚗Теперь посчитаем, сколько в среднем в год мы получили бы доходность, если бы купили паи в начале по 1 000₽.
✔️За 2022 (ноя. – дек.*4): 7,32₽*3=21,96₽ (в расчетах не учитываем)
✔️За 2023: 7,32₽ + 8,7₽*11=103,02₽
✔️За 2024: 8,7₽+8,99₽*11= 107,59₽
✔️За 2025: 8,99₽+10,88₽*7= 128,67₽
Годовая доходность
✔️За 2022 — 8,78%
✔️За 2023 — 10,30 %
✔️За 2024 — 10,76 %
✔️За 2025 — 12,87 %
1️⃣Средняя доходность за 3 года — 11,31%
2️⃣Полная доходность за 3 года — 33,93%
⏩Соответственно инвестируя в НОРД с начала 2023 года, мы бы получали в среднем 7,7%+11,31%, то есть 🚨19% полной чистой доходности. (при этом мы ещё сделали поправку на ЛДВ, владея паями фонда 3 года).
Хорошо ли это, или не очень, давайте дальше разбираться.⬇️
➡️Стоимость актива на текущий момент 5,9 млрд. рублей, к концу 2029 года прогнозируемая стоимость актива – 9,9 млрд. рублей, то есть рост на 1 млрд. ₽ в год, или 16,7% от текущей цены объекта.
🗣Так же сейчас есть кредит в 0,88 млрд. ₽, который полностью покрыт депозитом и закончится к концу 2 квартала 2026 года.
💸В следующем году фонд получит ещё 1,3 млрд₽ как вычет НДС при переводе Актива в формат ЗПИФ из ООО.
Прогнозируемая доходность до вычета НДФЛ (на пай 1 230₽):
✔️За 2026 — 12,4% (После вычета 10,79%)
✔️За 2027 — 13,8% (После вычета 12,00%)
✔️За 2028 — 14,6% (После вычета 12,70%)
✔️За 2029 — 15,0% (После вычета 13,05%)
1️⃣Средняя доходность за следующие 4 года — 13,95%
2️⃣Полная доходность за следующие 4 года — 55,80%
И если мы также берем среднюю доходность от прироста стоимости пая на уровне 7,7% в год, то получаем, что доходность составит — 21,65%.♥️
А с учетом того, что выпуск дополнительных паев нам не светит, и условия по КС ЦБ может стать куда более привлекательнее, то можно смело заявить, что при таком исходе, доходность за счет роста стоимости пая возрастет достаточно стремительно, поскольку, при КС в 12% на конец 2026 года, мы уже будем получать только за счет выплат (Cash Flow, CF) сопоставимую доходность покупая актив сегодня.
🤫Именно поэтому я продолжаю регулярно покупать в портфель фонды Парус-НОРД, получая приемлемую доходность с понятными минимальными рисками. RU000A104KU3
RU000A1022Z1
RU000A104172
#дальше_больше
#прояви_себя_в_пульсе
#челлендж100
#фондовая_свобода