Как устроен рынок недвижимости в России?
Разберем именно жилую недвижимость, так как она касается большинства россиян (около 75% населения так или иначе вовлечены в этот рынок — либо как собственники, либо как арендаторы).
Исторический контекст
1990-е годы
Значительная часть недвижимости сосредоточена в руках тех, кто нажил капитал в лихие 90-е.
Многие из них сегодня проедают активы, и живут на ренту.
По оценкам, около 15-20% жилого фонда в крупных городах до сих пор контролируется этой группой.
2000–2008: золотая эра
Те, кто делали карьеру или бизнес в этот период, легко зарабатывали на росте экономики (в среднем 7% в год росла экономика, сложно было не заработать) и буме недвижимости (цены росли на 20-30% ежегодно).
Многие из них до сих пор удерживают активы, но их доходность и доходы падают.
После 2008: усложнение условий
После кризиса 2008-2009 стало сложнее быстро наращивать капитал.
Однако схема покупки на котловане (с предпродажами) оставалась прибыльной.
С 2018 года рынок получил новый импульс за счет льготной ипотеки (ставки 6-7%), но это лишь отсрочило проблемы.
Текущая ситуация (2024–2025): пик пройден
Сейчас рынок входит в фазу спада, и вот почему:
Демография
Население сокращается (по данным Росстата, естественная убыль — около 500 тыс. человек в год).
Миграционный прирост не компенсирует потери.
Кредитные условия
Льготная ипотека сворачивается (ключевая ставка ЦБ — 20%, ипотека — от 25%).
Даже если ставки снизятся до 10-12%, это не вернет прежний спрос.
Переизбыток предложения
В 2023–2024 годах застройщики ввели ~100 млн кв. м жилья, но спрос падает.
Вторичный рынок заморожен: продавцы ждут «идеальной цены», но покупатели не спешат.
Сценарии для новостроек
Сценарий 1. Коллапс крупного застройщика
Один из топ-10 девелоперов (например, «Синий девелопер») объявляет дефолт.
Его активы распродаются со скидкой 50%+ другому игроку (например, «Оранжевому девелоперу»).
Облигации компании (доходность 38% годовых) превращаются в мусор.
Сценарий 2. Медленный распад
Застройщики начинают распродажу со скидками 10-30%.
Физлица радостно снимают деньги с депозитов (депозитная ставка ~16%) и покупают квартиры, думая, что «обыграли рынок».
Но через 1-2 года цены падают еще на 15-20%, и квартира становится неликвидом. По сути на депозите было бы лучше.
Вторичный рынок: иллюзии vs реальность
Продавцы ориентируются на завышенные цены (по данным ЦИАН, 30% объявлений висят более года).
$CNRU
Покупатели ждут снижения ставок, но даже когда оно произойдет, спрос не восстановится.
Итог: либо годы ожидания, либо продажа с дисконтом 20-40%.
Вывод: тяжелые времена впереди
🔹 Новостройки — риски дефолтов застройщиков, долгострой и обвалов цен.
🔹 Вторичка — длительный застой и вынужденные скидки.
🔹 Инвестиции в недвижимость — не лучший выбор на ближайшие 5-10 лет.
Единственный разумный сценарий покупки — для жизни, а не для заработка.
$PIKK $SMLT $LSRG $ETLN