Т‑Банк
Банк Бизнес
Инвестиции Сим-карта Страхование Путешествия Долями
Войти

Обзор Каталог Пульс Аналитика Академия Терминал
Т‑Банк
Войти
БанкБизнес
ИнвестицииСим-картаСтрахованиеПутешествияДолями

ОбзорКаталогПульсАналитикаАкадемияТерминал
Пульс
RusMoneyMaker
17 июня 2025 в 20:11
Как устроен рынок недвижимости в России? Разберем именно жилую недвижимость, так как она касается большинства россиян (около 75% населения так или иначе вовлечены в этот рынок — либо как собственники, либо как арендаторы). Исторический контекст 1990-е годы Значительная часть недвижимости сосредоточена в руках тех, кто нажил капитал в лихие 90-е. Многие из них сегодня проедают активы, и живут на ренту. По оценкам, около 15-20% жилого фонда в крупных городах до сих пор контролируется этой группой. 2000–2008: золотая эра Те, кто делали карьеру или бизнес в этот период, легко зарабатывали на росте экономики (в среднем 7% в год росла экономика, сложно было не заработать) и буме недвижимости (цены росли на 20-30% ежегодно). Многие из них до сих пор удерживают активы, но их доходность и доходы падают. После 2008: усложнение условий После кризиса 2008-2009 стало сложнее быстро наращивать капитал. Однако схема покупки на котловане (с предпродажами) оставалась прибыльной. С 2018 года рынок получил новый импульс за счет льготной ипотеки (ставки 6-7%), но это лишь отсрочило проблемы. Текущая ситуация (2024–2025): пик пройден Сейчас рынок входит в фазу спада, и вот почему: Демография Население сокращается (по данным Росстата, естественная убыль — около 500 тыс. человек в год). Миграционный прирост не компенсирует потери. Кредитные условия Льготная ипотека сворачивается (ключевая ставка ЦБ — 20%, ипотека — от 25%). Даже если ставки снизятся до 10-12%, это не вернет прежний спрос. Переизбыток предложения В 2023–2024 годах застройщики ввели ~100 млн кв. м жилья, но спрос падает. Вторичный рынок заморожен: продавцы ждут «идеальной цены», но покупатели не спешат. Сценарии для новостроек Сценарий 1. Коллапс крупного застройщика Один из топ-10 девелоперов (например, «Синий девелопер») объявляет дефолт. Его активы распродаются со скидкой 50%+ другому игроку (например, «Оранжевому девелоперу»). Облигации компании (доходность 38% годовых) превращаются в мусор. Сценарий 2. Медленный распад Застройщики начинают распродажу со скидками 10-30%. Физлица радостно снимают деньги с депозитов (депозитная ставка ~16%) и покупают квартиры, думая, что «обыграли рынок». Но через 1-2 года цены падают еще на 15-20%, и квартира становится неликвидом. По сути на депозите было бы лучше. Вторичный рынок: иллюзии vs реальность Продавцы ориентируются на завышенные цены (по данным ЦИАН, 30% объявлений висят более года). $CNRU
Покупатели ждут снижения ставок, но даже когда оно произойдет, спрос не восстановится. Итог: либо годы ожидания, либо продажа с дисконтом 20-40%. Вывод: тяжелые времена впереди 🔹 Новостройки — риски дефолтов застройщиков, долгострой и обвалов цен. 🔹 Вторичка — длительный застой и вынужденные скидки. 🔹 Инвестиции в недвижимость — не лучший выбор на ближайшие 5-10 лет. Единственный разумный сценарий покупки — для жизни, а не для заработка. $PIKK
$SMLT
$LSRG
$ETLN
543 ₽
+10,24%
566,6 ₽
+15,41%
24
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
23 июля 2025
Как ставка влияет на рынок: анализируем прошлое
22 июля 2025
Корпоративные облигации: низкие доходности больше не пугают
15 комментариев
Ваш комментарий...
Sinclear
17 июня 2025 в 20:20
Мда уж, что я только что прочитал ...
Нравится
2
RusMoneyMaker
17 июня 2025 в 20:24
@Sinclear вы инвестор в недвижимость?) Или агент по недвижимости? Расскажете нам как же всё прекрасно на самом деле?
Нравится
1
pisawtf
17 июня 2025 в 20:33
Дисконт 20-40%, мммм ок. Максимум 10%
Нравится
1
pisawtf
17 июня 2025 в 20:33
Щас бы во время навязанной тенденции ничем не владеть и быть голожопым - продавать вторичку с таким дисконтом
Нравится
1
RusMoneyMaker
17 июня 2025 в 20:39
@pisawtf смотря какая вторичка, если это старый фонд, то будет дальше дешеветь(платежеспособный спрос не стремится в морально устаревшее жилье), если это инвестиция, то она должна приносить доход, а не расход в виде налога и коммуналки.
Нравится
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
EnInvs
+48,4%
40,7K подписчиков
Territory_of_Trading
+16,8%
4K подписчиков
FirstBillion7
+37,4%
17,5K подписчиков
Как ставка влияет на рынок: анализируем прошлое
Обзор
|
Вчера в 19:47
Как ставка влияет на рынок: анализируем прошлое
Читать полностью
RusMoneyMaker
62,7K подписчиков • 103 подписки
Портфель
до 500 000 ₽
Доходность
−89,01%
Еще статьи от автора
23 июля 2025
Дефляция: Фокус на ЦБ и Ожидания Рынка Рынки в ожидании: ключевой вопрос недели — как недельная дефляция повлияет на решение ЦБ РФ по ключевой ставке в эту пятницу. Ожидания vs. Консенсус: Рынок долга, часто считающийся наиболее "информированным", активно закладывает снижение ставки до 17%. Однако консенсус-прогноз аналитиков пока остается на уровне 18%. Пятница покажет, чьи ожидания окажутся точнее — тех, кто рискует капиталом, или тех, кто высказывает мнение. Дефляция как Катализатор? Факт дефляции на прошедшей неделе усиливает аргументы в пользу более агрессивного смягчения денежно-кредитной политики (ДКП). Риторика ЦБ и его прогнозная траектория снижения ставки теперь находятся под пристальным вниманием — рынки ожидают, что путь к более низким ставкам может стать круче. Аукционы МинФина: Ажиотаж Спал. На прошедших аукционах Минфин привлек значительные, но уже менее ажиотажные 92 млрд рублей. Спрос на бумаги с доходностью около 14%-14,5% (при текущей ключевой ставке в 20%) заметно снизился, но остается на повышенных уровнях. Геополитика: Ожидание Подтверждения. Несмотря на продолжающийся геополитический диалог, фондовый рынок пока не отреагировал значительным ростом. Похоже, инвесторы ждут конкретных шагов ЦБ, рассматривая потенциальное смягчение ДКП как более мощный катализатор для ускорения роста акций и облигаций, чем текущие геополитические новости. Итог: Все взгляды устремлены на ЦБ РФ. Дефляция добавила веса аргументам сторонников более резкого снижения ставки. Решение регулятора в пятницу не только определит ближайшую стоимость денег, но и задаст тон ожиданиям рынков на второе полугодие. SU26238RMFS4 RBU5 MXU5 Bonds Just Bonds
22 июля 2025
Вы в последнее время смотрели на кривую ОФЗ? Она перестала быть инвертированной и стала нормальной(доходности возрастают с увеличением срока): доходности растут c 13,5% до 14%. Если исключить ближайший выпуск 26229, а также перекос от первичных размещений (26245, 26246 и аналоги). RBU5 SU26245RMFS9 SU26246RMFS7 Вы вообще осознаете, что ключевая ставка всё ещё 20%? Или вам нужен ИИ-ассистент, чтобы поддержать беседу на эту тему? Забавно: ликвидность уже пошла в ОФЗ, а вы всё твердите про недвижимость, товары и акции. =)
17 июля 2025
Почему рынок недвижимости — бесперспективный актив для инвестиций Мои ожидания от рынка недвижимости известны: просадка, просадка и еще раз просадка. В ближайшие годы цены могут упасть на 10–20%, и вот почему. 1. Предложение: инвесторы в ловушке На рынке — огромный навес из "застрявших" инвесторов, которые не хотят фиксировать убытки и ждут лучших времен. Их объемы исчисляются триллионами рублей. Льготное кредитование уже не спасает — реальный спрос сократился вдвое. Застройщики тоже в тупике: продажи упали, а поддержка государства лишь сдерживает обвал цен. Платить за падение будут текущие покупатели — особенно те, кто вложился в рассрочку (об этом ниже). 2. Спрос: депозиты не спасут Некоторые эксперты ждут, что деньги с депозитов хлынут в недвижимость, но это миф. Анализ трех последних циклов снижения ставок показывает: Депозиты не уходят в бетон массово. Основные средства сосредоточены у тех, кто не покупает "комфорт" или "бизнес-класс" — их интересуют только элитка, яхты и самолеты. Вывод: не стоит ждать инфляционного всплеска из-за депозитов — они не влияют на массовый сегмент. 3. Итог: переизбыток и конкуренция Сейчас рынок — это: Затоваривание (и на первичке, и на вторичке). Жесткая конкуренция между сегментами, особенно при низких ставках. Реальный спрос иссяк — никакие "депозитные деньги" его не оживят. 4. Рассрочка — ловушка для покупателей Сейчас застройщики активно предлагают рассрочки от 5% с отсрочкой платежа до ввода дома. Но здесь скрыт серьезный риск: Если цены упадут на 10%(или больше), покупателю по рассрочке выгоднее потерять 5% и купить жилье дешевле на рынке (чистая выгода: +5%). Если покупатель не посчитает выгоду, застройщик продаст квартиру на 10% дороже рыночной цены. Если же покупатель сравнит цены, застройщик фактически даст скидку лишь 5% — остальные потери лягут на клиента. Особенно рискуют те, кто берет по несколько квартир в рассрочку по 500 тыс. руб./м², когда готовое жилье уже торгуется по 400 тыс. руб./м². Что дальше? Ждать осталось недолго — максимум год. Дальше массовые отказы от рассрочек, распродажа инвесторами и новый виток снижения цен. На восстановлении рынка заработать больше можно будет на акциях девелоперов PIKK SMLT TLCN Вывод: рынок недвижимости сейчас — один из самых рискованных активов. Инвестировать здесь — значит платить за чужие ошибки. Если и покупать, то для жизни.
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Дебетовые картыПремиумИностранцамКредитные картыКредит наличнымиРефинансированиеАвтокредитВкладыНакопительный счетПодписка ProPrivateДолямиИпотека
Страхование
ОСАГОКаскоКаско по подпискеПутешествия за границуПутешествия по РоссииИпотекаКвартираЗдоровьеБлог Страхования
Путешествия
АвиабилетыОтелиТурыЖ/д билеты
Малый бизнес
Расчетный счетРегистрация ИПРегистрация ОООЭквайрингКредитыT‑Bank eCommerceГосзакупкиПродажиБухгалтерияБизнес-картаДепозитыРассрочкиПроверка контрагентовБонусы для бизнесаТопливо для бизнесаЛизинг
Город
Доставка продуктовРестораныАфишаСалоны красотыТопливоАвтомобилиИгрыБлог Города
Полезное
Т‑PayВход с Т‑IDИдентификация с T‑IDПлатежиПереводы на картуБиометрияОтзывыМерч Т‑БанкаПромокодыТ‑ПартнерыСервис по возврату денегОтслеживание посылокТ‑ОбразованиеКурс добраБизнес-секретыТ—ЖТ‑БлогПомощь
Средний бизнес
Расчетный счетСервисы для выплатТорговый эквайрингКредитыДепозитыВЭДГосзакупкиБизнес-решенияT‑Bank DataT‑IDЛизинг
Т‑Касса
Интернет-эквайрингОблачные кассыВыставление счетовБезналичные чаевыеМассовые выплаты для бизнесаОтраслевые решенияОплата по QR‑кодуБезопасная сделкаВсе сервисы онлайн-платежей
Карьера
Работа в ИТБизнес и процессыРабота с клиентами
Инвестиции
Брокерский счетИИСПремиумАкцииВалютыФондыОблигацииФьючерсыЗолотые слиткиПульсСтратегииПортфельное инвестированиеПервичные размещенияТерминалМаржинальная торговляАкадемия инвестиций
Сим-карта
eSIMТарифыПеренос номераРоумингКрасивые номераЗапись звонковВиртуальный номерСекретарьКто звонилЗащитим или вернем деньги
Технологии от Т‑Банка
Речевая аналитикаРаспознавание и синтез речи VoiceKitПлатформа наблюдаемости Sage
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Малый бизнес
Средний бизнес
Инвестиции
Страхование
Город
Т‑Касса
Сим-карта
Путешествия
Полезное
Карьера
Технологии от Т‑Банка
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673