Ставка вниз, акции вверх: застройщики в ожидании
Сегодня в студии аналитик Т-Инвестиций Александр Самуйлов и ведущая подкаста Анастасия Тушнолобова обсуждают рынок недвижимости и акции девелоперов, падения спроса на жилье, изменения в программе льготной ипотеки, а также где заработать инвесторам.
Основные темы и таймкоды:
01:41 — Общее состояние рынка недвижимости
06:15 — Геополитика и рынок недвижимости
10:31 — Что происходит с акциями девелоперов?
11:38 — Как заработать на секторе с минимальным риском
15:07 — ПИК: сильные позиции и мало долгов
18:34 — ЛСР: устойчивость бизнеса и дивиденды
22:41 — Эталон: про переезд в Россию и риски
25:25 — Самолет: могут ли акции снова взлететь?
28:53 — Идеи инвестирования под разные сценарии
Яндекс Подкасты и Apple Podcasts
или на любой другой платформе
Основные темы, которые обсудили в выпуске
Обзор ситуации на рынке застройщиков
После заседания ЦБ в декабре 2024 года рынок застройщиков показал настоящий всплеск. Акции выросли на 40–50%, чему способствовали ожидания скорого снижения ставки и общее геополитическое потепление. Однако эйфория продлилась недолго: рынок осознал, что снижение ставок будет медленным. Началась коррекция, но к текущему моменту большинство акций остаются в плюсе относительно уровней конца 2024 года.
Игроки рынка приняли новую реальность высоких ставок и переоценили свои перспективы. Несмотря на охлаждение спроса, девелоперы пока удерживают выручку за счет старых продаж. Однако сектор остается очень чувствительным к монетарной политике.
Ипотека и спрос
Отмена базовой льготной ипотеки серьезно ударила по спросу на первичное жилье.
- Выдача ипотечных кредитов снизилась примерно на 40% в годовом выражении.
- Количество новых договоров долевого участия также заметно просело.
Чтобы удержать цены, застройщики сократили ввод новых объектов на рынок. Ввод жилья опережает запуск новых проектов, создавая искусственный дефицит. Цены в номинальном выражении пока растут на 6–7%, но в реальном выражении недвижимость дешевеет. Отсутствие широких ипотечных программ делает рынок уязвимым к дальнейшему падению спроса.
Ключевая ставка и ожидания по рынку
Основная интрига для рынка недвижимости — динамика ключевой ставки ЦБ. Снижение ставки даже на 1–2% способно запустить рост акций застройщиков. При этом Банк России продолжает занимать выжидательную позицию, поэтому пока рано говорить о восстановлении спроса.
Если ставка останется на высоком уровне в течение всего 2025 года, последствия для сектора будут серьезными.
- Продажи жилья продолжат снижаться, несмотря на усилия девелоперов предложить альтернативные продукты вроде рассрочек.
- Рассрочки несут скрытые риски: не все покупатели смогут погасить остаток суммы к моменту сдачи дома.
- Это может привести к массовому возврату квартир застройщикам. Это резко увеличит давление на цены и финансовое положение компаний. Особенно рискуют те девелоперы, у кого доля рассрочек в продажах высока.
Сектор окажется в двойной ловушке: низкий спрос и высокая долговая нагрузка.
Акции застройщиков: пока нейтральный взгляд
Несмотря на падение котировок после всплеска в начале года, покупать акции застройщиков сейчас рискованно.
Мы придерживаемся нейтрального взгляда на сектор. Причина — высокая неопределенность вокруг инфляции, ставок и общего экономического роста.
Лучше дождаться либо смягчения риторики ЦБ, либо первого фактического снижения ставки. Да, можно пропустить 5–10% роста, но это плата за снижение риска. В условиях турбулентности инвестировать стоит очень осторожно. Сектор может стать интересным позже в 2025 году при улучшении макроэкономики.
Облигации как альтернатива
На фоне высокой ставки облигации застройщиков выглядят очень привлекательно. Они дают возможность зафиксировать высокую доходность при умеренных рисках.
- ПИК предлагает долларовые замещающие облигации с доходностью около 9%.
- ЛСР разместил несколько выпусков с фиксированным купоном и доходностью от 25% годовых.
В ближайшие 12–18 месяцев застройщики будут получать поступления с раскрытия эскроу-счетов, что поддержит их ликвидность. Ставка на облигации сейчас выглядит безопаснее, чем игра на росте акций.
