Выгода сдачи недвижимости в аренду: правда и мифы

Войти

Для многих процесс сдачи недвижимости в аренду представляется чем-то нереально трудоемким. Поэтому все чаще проскакивает идея инвестиции в бумажную недвижимость - хоть в фонды Паруса , хоть в Активо / SimpleEstate, да хоть в фонд Квадратные метры В качестве аргументов приводится несколько проблемных моментов сдачи в аренду недвижимости: 📍 Амортизация строения. Главный козырь апологетов бумажной недвижимости. Реальный бетон стареет, ветшает, квартиру надо ремонтировать. Но как именно старение влияет на сдачу квартиры? Посмотрите на центр российских городов: множество домов в возрасте 50-60-70 лет в очень хорошем состоянии. За счет капремонта их чинят, красят, штукатурят, меняют трубы, кровлю, делают ремонт внутри МОПов. А стоимость капремонта сегодня - это пара тысяч в месяц. 📍 Квартиросъёмщики обязательно всё сломают. Ну, во-первых, не все сломают и не всё. Во-вторых, вы когда выбираете квартирантов, вы же, наверное не первым попавшимся людям сдаете квартиру? Да и заходить внутрь объекта вам никто не запрещает - это же ваша собственность. В-третьих, при сдаче квартиры в аренду есть страховой депозит, который как раз и пойдет на возмещение затрат за порчу имущества. Если уж вы так переживаете, оформите страховку, она стоит копейки. 📍 В квартире в случае поломок придется ремонтировать кран / унитаз / клеить обои / менять мебель. Да, придется, потому что нет ничего вечного. И ботинки придется к зиме новые купить, и куртку, и телефон через 5 лет сломается. Но тут почему-то все воспринимают это как должное, а вот сломанный кран как что-то невообразимое. 📍 Квартиросъемщики не платят и задерживают платежи. Есть страховой депозит, есть сроки, есть договор. Задержали больше 2-х раз - прекращайте договор и пусть съезжают. Да, жестко по сравнению к квартиросъемщикам. А по сравнению к вам задерживать оплату не жестко? Я сам не первый год сдаю несколько квартир в Москве в домах и Московской области. За это время у меня было несколько моментов, когда необходимо было включиться. Но у меня никогда не возникало никаких проблем ни с квартиросъемщиками, ни с оплатами, ни с ремонтом. 📌Сломался полотенцесушитель (работал лет 15 и требовал ремонта). Цена вопрос 12 000 руб., ремонт сделал сантехник ЖКУ, я даже не приезжал к квартиру, оплатил переводом. 📌Рассохлись дверцы в шкафу. Купил клей за 300 руб., за час всё склеил сам. 📌Сломался кран. Квартиросъемщики сами вызвали мастера. Цена вопроса 3 000 руб. 📌Подтекал бордюр в ванной. Аналогично: жильцы сами вызвали мастера. Цена вопроса 5 000 руб. 📌Сломался ключ в кладовке. Жильцы сами починили замок, отдали новый ключ. За 4 года сдачи больше не помню случаев, когда надо было что-то делать или ремонтировать к квартирах. И вы считаете, что потратить 2 часа времени в месяц на общение с сантехником это много? Или заплатить 2 тысячи на капремонт это огромная сумма? А работать целый день по 8-10 часов для вас нормально? Конечно, сдача квартиры требует и времени, и внимания. Но они минимальны, равно как и затраты на содержание. Если уж боитесь, что придется переклеивать обои и менять кухню, оставляйте по 10% от каждого платежа. Будет вам собственный фонд для капитального ремонта.

Ну что, владельцы льготных ипотек напряглись? Сегодня вышла новость, что все, кто получил семейные, IT и прочие льготные кредиты при покупке недвижимости, могут получить предписание от банка о повышении ставки до стандартных 22%. В новости говорится о некоем гражданине К., который в 2024 г. оформил семейную ипотеку на двухкомнатную квартиру площадью 53 м² в Котельниках (это в Москве за МКАДом, самое ближайшее Подмосковье, 10 минут до метро пешком). Первый взнос составил 3 млн рублей, срок — 30 лет, ежемесячный платеж — 59 000 руб. С февраля 2025 г. он начал сдавать квартиру девушке из Пензы за 40 000 руб. в месяц, получая оплату переводом на карту и не декларируя доход. Хочу сказать, что крайне мало он денег брал с девушки за такую квартиру. На да ладно, это его решение. В октябре К. решил поднять арендную плату на 10 тысяч. Квартирантка, в свою очередь, выдвинула ультиматум: либо цена остается прежней, либо она обращается в налоговую и банк с заявлением. К. отказался, и девушка выполнила свою угрозу, предоставив ведомствам договор аренды и чеки, подтверждающие ежемесячные платежи. Но это не самое главное. В случае, если налоговая возбудится, то К. скорее всего заплатит налогов с 500 000 руб. доходов за год - это около 60 000 руб., не космические деньги. Плюс штраф от 20% до 40 % от суммы. Возьмем средние показатели - это еще 20 000 руб. Ну и пени накапают. То есть суммарно К. попадет максимум на 100 000 руб. Однако проблема в другом. Выяснилось, что по условиям ипотечного договора К. не имел права сдавать залоговую квартиру без разрешения банка. Финансовая организация зафиксировала нарушение и предъявила ультиматум: либо полное погашение кредита в течение 14 дней по прежней ставке, либо пересчет ставки с льготных 6% до классических 22%. Это означает увеличение ежемесячного платежа на 120 000 руб., рост общей суммы кредита на 55 000 000 руб., дополнительные 9 500 000 руб. начисленных процентов. К. пока смотрит на 2-й вариант и активно ищет адвоката, чтобы оспорить решение банка. А что тут оспаривать? Есть закон, есть договор. Удивительные люди! Мало того, что им льготные кредиты дали за счет налогов других граждан, так они еще и с этого хотят денег заработать. Как говорится, мамкины инвесторы. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #фонды #ипотека

Насколько выгодно сдавать недвижимость