О фонде ЗПИФ Парус-ОЗН

🏗 Недвижимость по цене обеда: Глубокий разбор ЗПИФов В комментариях просили разобрать тему «Бумажной недвижимости». Многие хотят быть рантье: купить квартиру и получать пассивный доход. Но в 2026 году входной билет в бетон — это 15–20 млн ₽ (Москва), а доходность аренды — смешные 5% годовых. Есть альтернатива — ЗПИФы Недвижимости. Давайте разберем механику, фонды и стратегию заработка на цикле снижения ставки. 💰 1. Откуда берутся деньги? (Механика) В отличие от вклада, здесь доход складывается из трех частей: • Рентный поток: Арендаторы ($OZON, $SBER) платят фонду, фонд платит вам (ежемесячно или квартально). • Рост стоимости пая: Инфляция разгоняет цены на стройматериалы -> здание дорожает -> дорожает ваш пай на бирже. • Спецдивиденды (Ротация): Фонд построил склад, продал его с прибылью, раздал кэш пайщикам (фишка Рентал ПРО). 📉 2. Стратегия: «Покупай на высокой ставке» Мы находимся в цикле снижения ключа. ЗПИФы ведут себя как длинные облигации ($SU26238RMFS4): 1. Покупка: Пока ставка 15,5%, тело пая под давлением (можно купить дешево с дисконтом). 2. Ожидание: Получаем ренту, пока ЦБ снижает ставку. 3. Продажа (Выход): Когда ставка упадет до 8–10%, тело пая переоценится вверх (+20–30%), так как недвижимость подорожает, а спрос на актив вырастет. 📦 3. Разбор главных игроков 🔹 Рентал ПРО (RU000A108159) Это не просто «купи-сдай», это индустриальный девелопмент. • Стратегия: Активная ротация. Строят дата-центры и склады под заказчика, продают, прибыль распределяют пайщикам. • Финансы: По отчетам, фонд работает без кредитного плеча (только на свои). Это огромный плюс при высокой ставке. • Доход: Ежемесячная рента + бонусы от продажи объектов. Целевая доходность ~22%. • Статус: Только для Квалов. 🔹 Экосистема PARUS Классика аренды. Один фонд = Один объект. • СберЛогистика ($RU000A104172): Надежно, долга нет (или минимален). Ежемесячный поток. • Парус-ОЗН ($RU000A1022Z1): ⚠️ Внимание, тут есть кредитное плечо. Это повышает риски сейчас, но и потенциальную доходность при снижении ставки. • Парус-НОРД ($RU000A104KU3): Крупный логопарк в Санкт-Петербурге. Тоже ежемесячный доход. 🔹 PARUS MAX (RU000A108VR7) Внимание! Этот фонд НЕ платит доход на карту. Он реинвестирует все деньги внутри себя (покупает новые паи). • Зачем нужен: Для долгосрочного роста капитала (сложный процент без налогов). Идеально для тех, кто копит, а не живет на ренту. 🔹 СФН «Современный 10» (XSKLAD) Портфельный фонд. Внутри «солянка» из разных складов. • Плюс: Диверсификация и низкий порог входа (от ~100 рублей). Доступен неквалам. ⚠️ Риски и нюансы • Ликвидность: Это не акции Сбера. Продать паи на миллионы рублей за секунду сложно. • Срок жизни: У фондов есть дата закрытия (например, 2034 год). В конце имущество продают и деньги возвращают. • Налоги: Внутри фонда налог на прибыль — 0%. Вы платите НДФЛ только при получении выплаты или продаже пая. Мой вердикт: В 2026 году ЗПИФы (особенно без долгов, как Рентал или Парус-СБЛ) — это защита от инфляции + ставка на рост тела при смягчении ДКП. А вы держите «бумажные метры»? 👇 Тема обширная. Нужна подробная статья-гайд или хватило этого обзора? Голосуйте в комментариях 🤝 #Опытным_путем #ЗПИФ #недвижимость #парус #рентал #инвестиции

Привет, друзья! Продолжаю серию разборов по фондам от Паруса. Сегодня на очереди ЗПИФ ПАРУС-ОЗН $RU000A1022Z1 - это фонд, завязанный на логистике Озона, находящийся в Тверской области Боровлево 2. Интересно, что я был лично в этом комплексе, когда торговал на озоне сам и когда отвозил товары с друзьями. Комплекс большой, активный, без простоев. Нужно ещё отстоять очередь, чтобы тебя приняли на разгрузку (и это не смотря на то, что записываешься на определённое время) Внутри фонда только один арендатор - это озон. С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 2030 года с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации. На мой взгляд, это негативные факторы: 1) Только один арендатор 2) Индексация всего 4% при инфляции 10-15% 3) Могут и не продлить договор аренды НО! 4) Если договор продлят, то, возможно, будет больший процент индексации на следующий контракт, что может быть не учтено рынком (но это только мои субъективные догадки) У фонда имеется кредитное плечо ~33% и обслуживать этот кредит фонд будет до 3 квартала 2027 года. Вся информация с официального сайта Паруса. Что это значит? Объект недвижимости приобретался в кредит, за который фонд всё ещё не рассчитался. Учитывая, что всего лишь 33% взято в кредит, не вижу существенных рисков. Также исходя из их фин модели, они "печатают" паи. Это как доп эмиссия акций, только вместо слова акции - паи. Если я правильно понял, то вырученные деньги пойдут на ускоренное гашение долга. А после 2027 года доходность инвесторов может увеличиться, т.к. деньги на гашение долга направлять уже не нужно будет. При этом в фин моделе заложена доп эмиссия акций до 2030 года, а кредит они собираются загасить в конце 2027 года. Не стыковочка. Друзья, если у вас есть больше информации по доп эмиссии паев, буду признателен, если поделитесь в комментариях. Цена пая: В фин моделе паруса на текущий момент расчёты исходя из цены 8100₽, на рынке - 9700₽. Переоценены на ~20% Итог: В Парус Озон $RU000A1022Z1 больше рисков, чем в Парус Норд $RU000A104KU3 . Однако, есть и возможности: а) погашение кредита б) пролонгация договора на более интересных условиях. Сам фонд просуществует до 2035 года, но может быть пролонгирован. Для себя принимаю такое решение: Парус ОЗН будет находиться в моём портфеле, но в меньшей доли, нежели Парус НОРД. Друзья, если вам есть что добавить, с радостью жду вас в комментариях. Если было полезно, подпишитесь на канал. Ваша активность - моя мотивация 🤝 #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #обучение

Доброго дня, друзья ✌️ Вчера общался с менеджером УК ПАРУС В $T представлен тремя ЗПИФами: Сбер логистика (СБЛ) $RU000A104172 Нордвей (НОРД) $RU000A104KU3 Озон (ОЗН) $RU000A1022Z1 О чем говорили: 1️⃣ скоро планируется запуск нового фонда, который будет представлен складским помещением в Нижнем Новогороде, не мало известной компании $OZON Подробностей пока что нет, но запуск можно ожидать в течение ~1 месяца, что очень даже не плохо, посмотрим какую доходность предложат. 2️⃣ На следующей недел планируется размещение финальной партии паев фонда ТРМ -Триумф, включает в себя торговый центр. На мой взгляд конечно, доходность по фондам Паруса просела, но, ведь и ставка уже 15,5%, а не 18-21% когда показывали доходность в 30%+ Так что быть может и не плохо было бы взять фонды Паруса, которые находятся сейчас у цены размещения… Что думаете о новом фонде и чтобы взять ТРМ и ЗОЛЯ? Поделитесь мнением. Отличного вечера😉 #дальше_больше #прояви_себя_в_пульсе #недвижимость