Форум о фонде Репаблик РЕДС Москва

Тут мне сказали в комментариях, что в недвижимость невозможно вложиться в Тиньков. Если решите всё же войти, внимательно изучите за каждый фонд. Всё обозревать не буду. ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» ( $TKVM) ​Особенность: Самый доступный фонд. Создан для широкого круга инвесторов с очень низким порогом входа (пай стоит всего несколько рублей). ​Стратегия: Активное управление. Фонд постоянно покупает и продает квартиры в новостройках бизнес-класса в Москве, чтобы максимизировать прибыль. ​2. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Republic — REDS» ( $TRRE) ​Особенность: Инвестиция в один конкретный, дорогой объект. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Republic (корпус REDS) по скидке с целью продажи по высокой рыночной цене после сдачи объекта. Имеет ограниченный срок действия. ​3. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Luzhniki Collection» ( $TLCN) ​Особенность: Аналогичен REDS, но сфокусирован на другом конкретном ЖК премиум-класса — Luzhniki Collection. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Luzhniki Collection с целью продажи после сдачи объекта. Также имеет ограниченный срок действия. Перед инвестированием сюда, внимательно изучите фонды. У них свои особенности. ​Все эти фонды являются Закрытыми Паевыми Инвестиционными Фондами (ЗПИФ). Это значит, что они выпускают ограниченное количество паев, и средства из них нельзя вывести досрочно (до окончания срока действия фонда). Паи можно только продать на бирже другому инвестору. ​Доступность: Все перечисленные фонды доступны для неквалифицированных инвесторов, но для покупки необходимо успешно пройти соответствующее тестирование. ​Фонды $TRRE и $TLCN имеют более низкую ликвидность, чем $TKVM, так как сосредоточены на конкретных объектах Не иир

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 30.08.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1298162 Резюме: Раскрытие информации по ПИФ недвижимости 'Т-Капитал Репаблик РЕДС' (пай 4919): запрошен список держателей по требованию Банка России. Дата фиксации — 29 августа 2025; приём информации до 17:00 16 сентября 2025. Управляющая компания — ООО 'Т-Капитал'; депозитарий/регистратор — АО НРД. Контакты NRD: +7 495 956-27-90, +7 495 956-27-91. Сентимент: Нейтральный

$TRRE Добрый день! Внесу свое замечание, касательно наличия фондов у данного брокера…категорически не хватает фондов недвижимости с регулярной выплатой от сдачи в аренду…уверен, это востребованный продукт, а его нет….сообщение не для критики, а для того, чтобы стать лучше ❤️

Сроки сдачи ЖК Republic изменились III квартал 2025 года ➡️ IV квартал 2025 года «Страна Девелопмент» перенесла сдачу корпусов 2.1–2.3. Теперь квартиры будут готовы к заселению в IV квартале 2025 года. Застройщик обещает передать квартиры до 30 июня 2026 года — сразу, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Квартиры фонда $TRRE планировали продать в первом квартале 2026 года, но теперь сроки сдвинулись до конца 2026 года. Но мы уже разработали стратегию продаж и надеемся заключить сделки еще до того, как квартиры будут готовы к заселению. Застройщик объявил новые сроки и держит нас в курсе всех изменений. Мы тоже остаемся на связи и активно готовимся к старту продаж 💛

Давно не заходил посмотреть что там у $TRRE Сейчас спред между покупкой и продажой 863 и 1040. Аж 177 рублей. Налог на материльную выгоду при этом при покупке по 863 рубля будет 48 рублей. Т.е неплохое поле для заработка. Но там ликвидности наверное нет никакой и с этим спредом невозможно купить и продать на какую то вменяемую сумму.

$SPBE планирует запустить торги заблокированными активами «СПБ биржа» планирует запустить торги заблокированными иностранными акциями — CEO Такие торги и в тиньке и а БКС идут уже. Там ещё и налог на материльную выгоду насчитают, как с тиньковскими фондами на недвижимость по итогу будет $TRRE и $TLCN где @T-Investments уверял полгода, что налога на материльную выгоду не будет, а потом в августе прошлого года переобулся, и сказал, что это нашии инвестиуионные риски, а не обман от тинька @T-Investments рекомендует описывать каждый публикуемый тикер, чтобы пост не снесли, поэтому приступим: $TRRE за 2 года фонд вырос на 6%. Обещают сдать через год, но по стройке видно что до конца ещё очкеь далеко. и $TLCN за 2 года вырос на 60%, достойный результат и неплохая инвестиция

$TRRE недвижимость тема на все времена. Решила присмотреться к этому фонду ( недвижимость в Москве) Фонд относительно молодой, показывает хорошие результаты. Доходность обещают 40-60%% год. Руки чешутся прям щас взять, но есть план, стараюсь следовать своему плану. Возьму в ближайший месяц или чуть раньше. А вы взяли бы?

$TRRE Тинькофф, расскажите, пожалуйста, что предусмотрено, если а) Управляющая компания не достроит квартиры в срок б) Управляющая компания не продаст квартиры в срок. Будет просрочка, снижение цены или какой механизм? Предусмотрены ли какие-либо штрафы для управляющей компании, если на июнь 2026 года квартиры не будут дораспроданы?

Майская переоценка 📈 По итогам апреля независимые эксперты представили отчет об оценке фондов недвижимости. Приводим главные числа на начало мая. 🔸 За месяц из фонда Квадратные метры $TKVM продали одну квартиру — в ЖК Lunar. Поэтому в комплексе по итогам мая переоценивались 9 оставшихся квартир. В «Северном порте», как всегда, переоценили всю недвижимость. Стоимость недвижимости фонда к маю выросла на 0,67%, и составила 2 474 342 945 ₽. Деньги от продажи квартиры также учитываются в стоимости пая.  🔸 В Republic REDS $TRRE стоимость недвижимости выросла на 0,82%, до 1 025 301 602 ₽. 🔸 В фонде Luzhniki Collection $TLCN рост составил 1,6%, до 2 662 834 324 ₽. Обновленная стоимость паев:  • Квадратные метры — 5,98 ₽ (+0,17%); • Republic REDS — 1 222 ₽ (+0,58%); • Luzhniki Collection — 1 705 ₽ (+1,25%). Полные отчеты о переоценке каждого фонда можно изучить на сайте: • Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ • Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ • Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ Остаемся на связи ❤️‍🔥 Фото: Luzhniki Collection

Сегодня на первичке в облигациях страна девелопмент $RU000A10BP46 Это как раз застройщик, который строит $TRRE которым раньше занималась FORMA подразделение $PIKK https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/f077cae2-a4b4-4e29-b448-5d88f7f34708 Купон до 27%. По итогу зафиксировали 26.5% Доходность на 3 года выше 30%. На через полтора года кол оферта. Так что скорее всего на полтора года. Около 30%. Даже не потянет до 30%. Не сильно интересно с ее долговой нагрузкой. Вчера в АВО в Ютубе было интервью с эмитентом И ещё подробнее об эмитенте от @Sid_the_Sloth https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Sid_the_Sloth/09ad9e82-f97c-4c73-918c-0b1b5f66dabc https://www.tbank.ru/invest/shelves/issuance/eb226270-7e4e-402f-bc2e-ba1eb0f1f51b Страна Девелопмент #что_купить

В составе ЖК Republic Редс $TRRE не будет исторических зданий культурного наследия. Компания «Страна девелопмент» в конце прошлого года закрыла сделку по покупке у принадлежащего ГК ПИК $PIKK девелопера Forma жилого комплекса Republic $TRRE (400 000 кв. м), строящегося на бывшей территории Московского электромашиностроительного завода памяти Революции 1905 года на Пресненском валу. Прямо около главного офиса $T банка на Белорусской. Статус участия «Страны девелопмент в проекте вызывал споры. Два источника Ведомостейсказали, что компания закрыла сделку по покупке Republic у Forma, принадлежащей ПИК. Другие собеседники говорят, что застройщики будут сотрудничать по проекту. В #forma настаивают на второй версии — они выводят много новых ЖК на рынок, поэтому им выгодно привлечь партнера в большой проект. К тому же, у «Страны девелопмент» богатый опыт продаж в регионах, что сейчас стало дополнительным конкурентным преимуществом для строящихся жилых домов в Москве. 14 января новым генеральным директором специализированного застройщика «Пресненский Вал 27», который выступает девелопером Republic, стал Артем Божедомов. Ранее он был исполнительным директором «Страна девелопмента», а сейчас возглавляет несколько структур этого застройщика («Страна 72», «Страна. Звездный», «Зеленый Мыс» и другие). Передачу комплекса Republic застройщики не подтвердили, но и не опровергли. Но свежая проектная декларация в марте показала, что Репаблик отошёл Стране. А уже 15 апреля появилась информация, о том, что объекты культурного наследия больше не входят в состав же и выставлены на продажу. Пока застройщиком выступал FORMA, он рассказывал о планах по восстановлению объектов культурного наследия в Republic. В стенах цехов Московско-Александровской железной дороги нам обещали событийно-гастрономический центр, шопинг-аллею, детский сад, а также премиальный спортивно-оздоровительный клуб с термальным комплексом. Как выяснилось, «Форма» старательно пыталась продать исторические объекты (фото 3-6). На тот момент о продаже Republic на рынке еще не говорили. Итог - весь проект ушел к «Стране Девелопмент». Новый владелец, как и прежний, стремится избавиться от культурного наследия, а не оставить его в рамках проекта. После этого 28 апреля появилпсь информация, что ПИК $PIKK продаёт частично/полностью сразу четыре своих премиальных проекта в Москве 🔸ЖК «Среда на Лобачевского» от «Среда» (дочка ПИКа). Срок сдачи: 2 кв. 2027. 🔸ЖК Moments от Forma (дочка ПИКа). Срок сдачи: 3 кварт. 2025. 🔸ЖК Soul от Forma. Также в состав комплекса входит объект культурного наследия — Изофабрика 1933–38 годов постройки. Срок сдачи: 3 кв. 2025. 🔸ЖК Pave от Forma. Срок сдачи: 4 кв. 2028. В этом году ПИК уже продал один участок в Москве челябинскому застройщику #Базис. Кроме этого DOGMA купила половину проекта ПИКа — «Мещерский лес», а также 51% в ООО «Вива Холдинг», которое занимается редевелопментом 1 га в Полесском проезде в столице, и часть в ЖК «Мичуринский парк». Передача проекта от одного девелопера к другому, почти всегда значат удешевление. Скорее всего дольщики получат не совсем тот продукт на который рассчитывали. Другие строительные материалы, урезание и упрощение общественных зон. Новый девелопер может изменить проект, потому что у нег нет обязательств перед дольщикамич потому что общественные пространства не прописаны в ДДУ, а рендеры это не публичная оферта. Страна и ПИК отрицают продажу, а слухи называют желтыми. Но такие риски рынок уже закладывает. Продажа ЖК Republic Редс уже не вызывает сомнения, хотя застройщики точно так же воздерживались от комментариев по этому поводу. При оценке пая $TRRE в 1 215 рублей, в стакане его готов купить только по 820 рублей. Это дисконт около 50%. Т.е если бы все было так сладко, как оценивают независимые оценщики, за год инвесторы бы получили 50% прибыли. Но естественно всё не так радужно и цена на этих новостях может стать гораздо ниже. На днях мы узнаем цену апреля. #застройщики #Forma

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

$TRRE ох, как же я в него вляпался. И дело даже не в налогах… Форма есть по сути $PIKK . ПИК продал проект стране девелопмент(один кто строил эконом-комфорт, продал вторым кто строит эконом-комфорт вроде). Ну вы это лучше меня знаете, @T-Real_Estate и @T-Investments же наверняка об этом всех известили. Так же активно, как менеджеры заманивали сюда. Казалось бы, в чем беда, что премиума не будет ясно даже с изначального проекта, но хотя бы на бизнес надеялся, а теперь риски вообще с комфорт+ соревноваться. Что интересно, цена в оценке, разумеется растёт. Я вам выложу фото, 1 с Тбанк, второе с тематического форума. Там чувак прошёл снял. Что интересно: Наш фонд, заявлено, закроется в июне 2026. Т.е. до этого срока должны распродать. Ведь заявляли срок сдачи 3 квартал 2025. При том что я не эксперт по недвижке, я сомневался что даже ПИК успеет сдать до этого времени. И заложено примерно полгода на реализацию, получается. А теперь посмотрите фото корпусов. Я может что не понимаю, и это какие другие очереди 2.1, 2.2, 2.3? Там стоит срок сдачи 2 квартал 2026 года. А продавать фонд будет когда? 27 квартир, в не построенном виде… Дисконт можно ожидать приличный. Так почему стоимость фонда растёт, если появляются новые риски и негативные факторы? А знаете, что ещё удручает? Продажа Формой(ПИК) Стране была в конце 2024 года. Узнал я об этом случайно. Как и об изменении проекта. Наш РЕДС это не сильно трогает, но удешевление других башен - это ещё дальше от бизнеса, ни то что премиум - так как совсем другой контингент. Шутка ли, в премиум коэффициент парковки нижи 0,5, потолки после отделки ниже 3 м, и 11-13 квартир на этаже. Так что удручает… на вопросы @T-Real_Estate и @T-Investments может что прояснит. А как вы считаете, описанное выше - это негативный фактор? Или все норм, растём? Все ЖК почти выросли, что с ним стартовали, а этот нет, значит пружина сжимается, x-ы неизбежны?

Уважаемый @T-Real_Estate расскажите, пожалуйста, подробнее правду про $TRRE . А то я читаю ваши статьи - и все у вас замечательно и недвижимость у вас всегда растёт. Не жизнь - сказка. Ищешь в интернете, а сказочка-то не детской выглядит. Поехали по порядку, поправьте меня, пожалуйста. •Строится ваше чудо начало в 2022 году с средней ценой порядка 600 тыс/м2. В дом рф показывает почему-то последний октябрь, с стоимость 614(скрин будет). За 2 года 14 тысяч. И последние месяцы падал, а по вашей оценке нет, почему? •вы заявляли его как премиум класс, и он заявляется вроде так же, но это в лучшем случае бизнес класс. Наличие 11-13 квартир на этаже об этом ясно говорят. Наличие мелких студий. Достройка рядом домов с уменьшением высоты потолков и увеличением однушек и студий (в рамках проекта редс, но других серий). Увеличение этажности, насколько помню. Весьма низкое количество парковочных мест. Вы реально считаете его премиум? И почему весь премиум в этом районе вырос, а ваш нет? •застройщик был пик по сути. Подрядчики Пиковский строящие эконом и комфорт, разве не так? •у вас ценник растёт на фонд, он у вас дорожает… все у вас-то хорошо, а между тем, один из первых проектов премиум Форма(а по сути ПИК), вдруг продаётся Страна Девелопмент, кажется из Тюмени, и я их особо не знаю, но не уверен, что они строили бизнес или премиум. Если это такой классный проект, почему ПИК решил его продать? Тем более первый по-сути, по которому будут судить о компании. И назовите какие премиум классы и бизнес строили Страна Девелопмент, хочу по изучать, вам же не сложно, вы же в курсе таких важных изменений? •вы оповещали нас, что сменился застройщик, я где-то пропустил? Какой процент после смены застройщика достраивали лучше? •вы считаете сдача проекта реальна в 3 квартале этого года? Складывается дикое ощущение, что этот проект настолько не удачен, что по выходу, из него дай Бог выйду в 0 относительно вкладов. Даже с учетом покупок с не плохим дисконтом.

Расчетная стоимость пая и цена в стакане: почему они различаются и что мы делаем для их сближения 📌 Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости независимыми экспертами — они всегда рассчитывают цену с дисконтом на торг. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой квартиры продали. 📌 Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На нее влияют настроения и потребности участников рынка, а также их отношение к конкретному активу. 🏠 Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Т-Капитала через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В них не может быть маркетмейкера. Вместо него в фонде Квадратные метры дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой он выставляет новые заявки на покупку. В других фондах дилера нет. Разница между ценой в стакане и РСП позволяет получить более высокую доходность тем, кто купил пай с дисконтом и продержал его до погашения по РСП. Но в таком случае возникает налог на материальную выгоду. В 2025 году этот вопрос разрешится, так как мы планируем листинг фондов недвижимости на бирже. В таком случае налог на материальную выгоду возникать не будет. 🔸 Уже в этом квартале планируется первая продажа квартир из фонда Квадратные метры. Мы рассчитываем продать их по цене выше оценочной.  🔸 Фонд ЖК Republic REDS выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года. 🔸 Согласно стратегии фонда ЖК Luzhniki Collection, пайщики получат выплаты до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками распределяются деньги от продажи квартир.  ☝️ Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. Об этом писали в недавних постах:  1. ЖК Republic REDS $TRRE: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/b0edcdcf-d69c-4743-951d-256fc6f27f2f/ 2. Квадратные метры $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/  3. ЖК Luzhniki Collection $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ 

📌 Продолжаем серию постов о том, как увеличить вашу доходность с помощью цен на вторичном рынке. Сегодня говорим о ЖК Republic REDS.  Как и у двух других наших фондов, стратегия $TRRE основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. Как правило, чем ближе сдача проекта, тем дороже становятся объекты недвижимости. На этой разнице и зарабатывают инвесторы при погашении паев. По аналитическому прогнозу, который учитывает историческую доходность недвижимости премиум-класса в Москве, локацию, а также комплексное развитие данного района, диапазон стоимости квадратного метра к 2026 году может составить от 760 до 900 тысяч рублей в зависимости от площади, планировки, этажа и видовых характеристик квартиры. При погашении стоимость пая в таком случае может составить 1 280—1 500 рублей. Это предварительные значения, точные будут известны после продажи недвижимости. 📈 Сейчас пай стоит 1 199 рублей, но в стакане его можно купить со скидкой до 25%. Как вы уже знаете, для инвестора, который купил пай с дисконтом, квадратный метр недвижимости становится дешевле.  Если пай за 1 199 рублей соответствует стоимости квадратного метра в ЖК Republic REDS, то есть 697 тысячам рублей, то пай за 800 рублей соответствует 460 тысячам рублей за квадратный метр. В этот раз снова собрали соотношения в таблице, чтобы вы могли рассчитать стоимость квадратного метра при покупке паев и потенциальную доходность своих инвестиций ⬇️ Покупка паев с дисконтом — редкая возможность для инвесторов, которые стремятся получить доступ к премиальной недвижимости по более выгодной цене и увеличить свою доходность. Так, они получают доступ к активам по более низкой цене, чем их текущая рыночная стоимость. Это может быть особенно выгодно для тех, кто придерживается долгосрочной стратегии и планирует держать паи до погашения.  Купить паи $TRRE Напомним, что до листинга сохранится налог на материальную выгоду. Подробнее о налогах рассказали в этом посте: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/be66e4e9-94c4-41c4-9ca5-825f8eb66a45/ 

В фондах недвижимости прошла переоценка  Каждый месяц независимые эксперты оценивают, как изменилась стоимость недвижимости в фондах Т-Капитала. От этого зависит изменение расчетной стоимости пая (РСП) 💰 Вот что поменялось по итогам января:  •В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,47%, до 999 003 340 ₽. •В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к февралю выросла на 3,30%, до 2 362 960 071 ₽. •В фонде Квадратные метры $TKVM в январе была проведена оценка недвижимости, за которой последовала переоценка. Наиболее актуальный отчет — от 5 февраля 2025 года. Согласно отчету, стоимость недвижимости: 2 476 146 647 рублей, она подорожала на 0,34%.  📆 Отчеты о переоценке публикуются на сайте: •Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ •Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ •Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ В феврале стоимость паев составила:  •Квадратные метры — 5,76 ₽ (+0,17%)* см. блок «О фонде Квадратные метры» https://www.tbank.ru/invest/etfs/TKVM/; •Republic REDS — 1 199 ₽ (+0,33%); •Luzhniki Collection — 1 523 ₽ (+3,11%). 🔔 Также паи фондов можно купить с дисконтом до 35% на вторичном рынке. Мы уже рассказывали, как заработать таким образом в фонде Luzhniki Collection и Квадратные метры, а на этой неделе также расскажем о фонде Republic REDS. Полезные посты:  • Luzhniki Collection — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ • Квадратные метры — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/ *На сайте ООО “Т-Капитал” (https://t-capital-funds.ru/statistics/) в соответствии с требованиями законодательства раскрыта стоимость пая фонда Квадратные метры по состоянию на последний рабочий день месяца (31 января 2025 г.): 5,6611 руб. При этом актуальная стоимость пая, определенная с учетом переоценки недвижимости на 05.02.2025, составляет 5,7616 руб. 

Ave! В мире инвестиций существует множество стратегий, и одним из самых популярных подходов является пассивное инвестирование. Этот метод позволяет не только минимизировать риски, но и значительно сэкономить время, не прибегая к постоянному анализу рынка. Важно выбрать правильные инструменты, чтобы обеспечить стабильный рост вашего капитала. 📌Мы рассмотрим лучшие фонды для пассивного инвестора, которые помогут вам достичь финансовых целей с минимальными усилиями. Узнайте, какие инвестиционные решения подойдут именно вам и как они могут стать основой вашего успешного портфеля! Рассматриваем в парадигме РФ, ибо иностранные рынки для нас закрыты.     1. Индексное инвестирование - не всегда хорошо. На развитых рынках вы едва обгоните инфляцию, а на развивающихся упустите сотни процентов. Но всё же если вы выбрали этот путь - берите любой фонд. $TMOS@ отлично подойдёт для этого, комиссии низкие. Кроме ребалансировок там нет движений.     2. Один из лучших вариантов - активно управляемый фонд акций. Вы доверите средства профессионалам, которые будут стабильно обгонять рынок. На наш взгляд лучший ПИФ в этой категории - $AMRE от брокера "Атон". Главное выберите реально хорошую управляющую компанию (спойлер: Атон лучшая). Там и ребаланс, и выходы в кэш.     3. Вариант для более рисковых людей - фонды венчурных инвестиций и лоукапов. Я не думаю что вы пришли к покупкам ПИФов чтобы рисковать, но если кто хочет хорошую доходность, но в венчурных компаниях ничего не понимает - хороший вариант VC-фонды с передовыми компаниями либо ПИФы вроде $SBSC с компаниями маленькой капитализации и большим простором для роста.     4. Фонды облигаций и рынка РЕПО для парковки капитала. Некоторые молодые инвесторы плохо разбираются в рынке долга - этот вариант для вас. Хороший вариант $TBRU@ для отторговки движений RGBI или наш любимый $LQDT для непрямых вложений в банковскую ликвидность и денежный рынок     5. Фонды недвижимости (Real Estate ETF) - всем полюбившийся добрый инструмент. Недвижка всегда в цене, особенно в преддверии пика ключевой ставки. Я сам скоро буду брать Republic REDS $TRRE, интересный фонд с надёжным застройщиком и диверсификацией по квартирам    6. Сбалансированные фонды с управлением средней активности. Вариант для людей, которым нужна и доходность, и стабильность. Предложить что-то конкретное сложно, многим подойдут просто классические всепогодные портфели в стиле старины Рэя Далио. Опять же, ищите хорошую управляшку, всё от неё зависит 7. Из более рисковых вариантов можете выбрать доверительное управление. Тут важно понимать, что вы должны полностью доверять трейдеру и его опыту, хотя бы из его обзоров и "сарафанки". В Т-Инвестициях есть много интересных стратегий, не хочу рекламировать кого-то конкретного, мы скоро свою запустим. Главное в ПАММ-счета не лезьте, это скам, олды рынка с тёмного сайта поймут😅 📌 В заключение могу сказать, что если вы пассивный инвестор, подобрать фонд под свои интересы вы можете всегда - спрос на финансовые услуги рождает их предложение. Тут главное из пассивного инвестора не стать реально пофигистом и не влетать в разного рода шлак. __ __ __ Пост про работу фонда был тут: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/SALO_Asset_Management/c465a4f0-e53e-43c5-a1b2-0100f957d383?utm_source=share SALO Asset Management - холодный взгляд на рынок, твёрдо и чётко #фонды #пиф #инвестиции #биржа #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221468 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС", запланировано на 20 февраля 2025 года. Дата фиксации списка владельцев - 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Информация о сборе списков будет приниматься до 19 февраля 2025 года. Сентимент: Нейтральный

👑 Какие есть ещё приколы с материальной выгодой? И в дополнение к утреннему посту рассмотрим ещё парочку случаев возникновения материальной выгоды, чтобы уж точно закрыть вопрос. Полетели! 🦉 IPO и SPO В ходе первичных размещений формирование материальной выгоды возможно, когда IPO прошло по одной цене, а min цена в первый день торгов на бирже была больше неё. Где-то в октябре Минфин заявил, что готов направить поправки в законодательство, чтобы освободить от налогообложения возникающую материальную выгоду при IPO. (Думала, этот вопрос в пользу инвесторов решили ещё в сентябре) Про SPO пока молчат, хотя и там бумаги можно получить по цене ниже рыночной. 🦉 Внебиржевые торги Если купить бумагу на внебиржевом рынке дешевле, чем она сто́ит на бирже, возникает налог на материальную выгоду. Он рассчитывается при покупке ценных бумаг, даже если мои совята их ещё не продали. Пусть мой совёнок купил на внебиржевом рынке [1] российскую акцию по цене 1 000 ₽. Минимальная цена на бирже в этот день составила 1 600 ₽. Возникает материальная выгода: 1 000 ₽ - 1 600 ₽ = 600 ₽ Соответственно, по ставке 13% [2] НДФЛ составит: 600 ₽ × 13% = 78 ₽ 💬 Вычитала, что 12 января Т-Банк разослал всем уведомление, согласно которому доходы от сделок на внебиржевых торгах облагаются налогом по ставке 35%, так как по новым правилам они попадают под материальную выгоду. 💬 Мне ничего не приходило. Возможно это связано с тем, что за 2024 год не возникло статей по материальной выгоде. Ещё согласно п.2 ст.224 НК РФ, ставка 35% относится не к ценным бумагам. 🦉 T-фонд Под материальную выгоду попадают паи фондов $TRRE, $TLCN или $TKVM . Это связано с тем, что мои совята не смогут купить их по рыночной цене (как минимум через Т-Банк) — только через стакан, где цены такие: • TRRE за 811 ₽ при рыночной 1 195 ₽; • TLCN за 990 ₽ при рыночной 1 477 ₽; • TKVM за 3,83 ₽ при рыночной 5,75 ₽. Избежать налога в этих случаях просто невозможно. * * * * * * * 1. Торги выходного дня у Т-Банка. 2. Свои налоговые ставки смотрим в ст.224 НК РФ. * * * * * * * P.S.: Пост внеплановый — писался по вдохновению, поэтому без картинки 🥲 #ATs_разное #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

Новости о переоценке в фондах недвижимости Рассказываем, как изменилась стоимость недвижимости внутри фондов и цены на паи по итогам декабря 🔍 В фонде Квадратные метры $TKVM стоимость недвижимости выросла на 0,42%, до 2 467 717 250 ₽. В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,26%, до 994 283 932 ₽. В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к декабрю выросла на 0,59%, до 2 287 480 389 ₽. Изучить отчеты об оценке можно на сайте: • Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ • Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ • Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ 🏆 После переоценки стоимость паев тоже выросла:  Квадратные метры: 5,75 ₽ (+0,19%); Republic REDS: 1 195 ₽ (+0,09%); Luzhniki Collection: 1 477 ₽ (+0,37%). Напоминаем, что переоценка проводится в последний рабочий день месяца, а отчет по ней появляется на сайте в первый рабочий день следующего месяца. В январе первый рабочий день — 9-е число.

$TRRE ирн пишет о 20% скидках на проект Репаблик. Да вы сами можете в этом убедиться, зайдя на сайт застройщика. Возможно, это только начало.Так что рисованная цена одно, а фактическая цена сделок другое. И да, я немного прикупил $TRRE как квази облигацию с привязкой к цене недвижимости по ценам 700-800. По таким ценам это может быть интересно. Всё-таки погашение уже довольно скоро. Главное, не увлекаться, и помнить про риски и налоги. А вот как Т банк будет выкручиваться и продавать паи по ценам, которых может не оказаться на рынке, будем смотреть

$TRRE $TLCN или 3-й цугцванг. «в фантазеры б я пошёл, Пусть меня научат! В фантазерах хорошо, А Т-банк экспертом лучше! Про недвижку придумывал бы я, Пусть меня научат»… Итак, что мне здесь видится, здесь и далее исключительно мои фантазии, так как на эксперта Т-банка ещё не обучили) 1) менеджеры нашли панацею от всех бед, фонд Т-банка(тогда ещё Тинькова) на недвижку! Все круто, недвижка всегда будет расти, отличный защитный механизм! Не надо париться со сдачей, покупаете у нас фонд, под который скидка с котлована, и прибыль ваша. Налога на материальную выгоду нет! Льготные ипотеки нас не колышат, это элитная недвижимость, богатеи покупают за нал. Подобного рода реклама, поступала, думается не только мне. Но долгое время я был скептичен, так как цены на недвижку были на хаях… Цена, на недвижку сейчас, судя по проф форумам не растёт, а людям понаобещали, что делать с этим Т-банк вряд ли знает. А тут ещё выяснилось, что налог-то будет для тех кто приобретал не на первичном размещении, и тут что нормально сказать банк тоже не скажет. Что не скажи - цугцванг! 2) но ведь фонд стабильно растёт и это круто! Да? Почти, если не учитывать, что люди заходят по ценам 800-850-900, а оценочная стоимость «экспертов» уже 1400 за 1 фонд. И на разницу нужно будет оплатить налог на материальную выгоду, а материальной выгоды у тебя никакой нет, потому что продаж ты за те же 700-950! Ещё оплатив этот налог. Таким образом, такие как я купив, благодаря поддержке в том числе, фонд, когда данные о налоге о материальной выгоде подтвердили, мы поняли, что у нас теперь такой же цугцванг. Продавать - попадать на налог, и выходить в 0 или убыток. Не продавать, вы посмотрите с каким темпом рисуют эксперты рост при остановке, а местами и падении цен на недвижимость! Формально, эти эксперты, могут нарисовать и стоимость фонда 10 000, им же рисовать, а не продавать по этой цене. А налог платить нам… 3) Так может компании надо перестать рисовать мнимые цифры, и сохранить покупателя, путём как раз снижения стоимости пая фонда? Но ведь тут разрушатся розовые обещания менеджеров, о вечном росте, люди часть поймут где они. И могут побежать, а это будет означать ещё больше падение спроса и большего не ликвида, от которого, кое-как избавились путём дробления акций…снижать - хреново для ликвидности, повышать - хреново для тех кто купил уже и кому платить налог на материальную выгоду… вот и для банка ещё один цугцванг, а не только для купивших. Грустно и печально, но очень хочется, чтобы «эксперты» как-то гарантировали озвученный бюджет. Кого-то может радует сиюминутный рост в портфеле, а я на него смотрю, как на увеличившийся налог, и полное не понимание, сколько в итоге получу, потому что эти цифры, просто нарисованы. Очень внимательно подумайте, прежде чем лезть сюда.

$TRRE в облигационный портфель добавил два фонда от ТБанка. $TRRE фонд недвижимости. После покупки показывает сразу же доходность в 44% , что конечно же замечательно, можно править статистику такой доходностью. $TPAY фонд с пассивным доходом. Начал собирать его в середине августа, сейчас плюсует более одного процента, а в понедельник будет дивгеп. По дивгепу можно будет определить какие выплаты ожидают нас в октябре месяце за сентябрь

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 02.09.2024 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Тинькофф Репаблик РЕДС"* (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1168576 Резюме: Ожидается корпоративное действие, связанное с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тинькофф Репаблик РЕДС". Дата фиксации списка владельцев установлена на 30 августа 2024 года, а завершение приема информации – 18 сентября 2024 года. Управляющая компания – "Т-Капитал", регистратор – "Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.". Сентимент: Нейтральный.

❗️ У нас важная новость: с сегодняшнего дня в турнирах не учитываются баллы, заработанные на заблокированных иностранных ценных бумагах. Напомним, что ранее доходность по ним учитывалась в общем результате. Также сейчас в турнирах не учитываются баллы по $TKVM_OTC, $TLCN, $TRRE и фондам FinEx. Пока есть временные технические сложности по учету доходности по этим фондам, которые мы вскоре решим. И уже на следующей неделе мы расскажем вам о новом турнире РИЧ!

Не покупайте тиньковские фонды на недвижимость, прежде чем не прочтете этот пост. Вчера Тиньков, в своем официальном канале T-Real_Estate, объявил инвесторам, https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/20179c0f-f435-4fef-bd0a-a8c31566b376 что их фонды подпадают под налог на материальную выгоду, хотя раньше отрицал, что этот налог применяется к его фондам на недвижимость. Это можно прочитать в моём прошлом посте: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/80606426-460a-455d-bc83-11fd4d423626 Что всё это значит. Рассмотрим покупку и продажу паев в этом году: Купив фонд $TRRE сейчас за 832 рубля вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 43 рубля 42 копейки. Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) сейчас 1 166 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 1166 и 832, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода. Она облагается налогом на материальную выгоду в 13%. 1166-832=334 13% от 334 = 43 рубля 42 копейки. Соответственно, если вы купили пай по 832 рубля и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 43 рубля 42 копейки. Купив и продав 1000 паев за 832 000 руб, вы соответственно заплатите 43 420 рублей налога, не заработав при этом ни копейки. Купив фонд $TLCN сейчас за 900 рублей вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 39 рублей 65 копеек. Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) сейчас 1 205 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 1205 и 900, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода, которая облагается налогом на материальную выгоду 13%. 1205-900=305 13% от 305 = 39 рублей 65 копеек Соответственно, если вы купили пай по 900 рублей и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 39 рублей 65 копеек. Купив и продав 1000 паев за 900 000 рублей, вы соответственно заплатите 39 650 рублей налога, не заработав при этом ни копейки. Купив фонд $TKVM сейчас за 4 рубля 71 копейку вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 0.0806 Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) снйяас 5.33 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 5.33 и 4.71, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода, которая облагается налогом на материальную выгоду 13%. 5.33-4.71=0.62 13% от 0.62 = 0.0806 Соответственно, если вы купили пай по 4 рубля 71 копейку и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 0.62 рубля Купив и продав 200 000 паев за 942 000 рублей, вы соответственно заплатите 16 120 рублей налога, не разработав при этом ни копейки. Можно сказать, вам ещё повезло, что выбрали этот фонд ) Держитесь подальше от вышеуказанных фондов на недвижимость у Тинькова. Те кто купили эти фонды на старте - сидят уже несколько лет в убытках, без возможности продать фонды хотя бы в ноль, не говоря уже о том, сколько съела инфляция за эти годы. Те, кто покупает в этом году фонды с дисконтом, надеясь заработать купив фонд по привлекательной цене - получат в комплекте новый налог, о наличии которого в тиньковских фондах на недвижимость так долго скрывали представители Тинькова.

3 фонда недвижимости от Тбанк. От 4.59% до 22.57% годовых. Какой из них выбрать. Сейчас у брокера торгуются 3 фонда с одинаковыми условиями. Все 3 торгуются на внебиржевом рынке. Это значит что купить их можно только в тбанке, а мосбиржа не имеет к ним никакого отношения. Каждый из трёх фондов вложился в свой объект недвижимости, квартиры в котором будут распроданы после сдачи дома а вырученные за них деньги выплачены пайщикам. $TRRE - июль 2022 - июнь 2026 $TLCN - декабрь 2022- декабрь 2027 Первые два фонда запустились в 2022 году с разницей в несколько месяцев. На хайпе рынка недвижимости. $TRRE запустился в июле и цена пая состсюавлляа 300 000 рублей без возможности его продать до погашения фонда. В ноябре произошло долбление и пай стал стоить 100 000. Рекламные акции, конкурсы на покупку паев и обзвон финансовых консультантов с предложением купить эти фонды способствовали покупкам. В феврале 2022 года началось то, что нельзя называть одним словом, а в сентябре того же года мобилизация, безудержный рост недвижимости прекратился, сменившись разнонаправленным движением. Годовой рост паев перестал устраивать инвесторов, многие запаниковали и захотели выйти из фондов, переложив деньги в более консервативные, а чаще и более выгодные инструменты. Но выход был закрыт, продажа через стакан не работала. Торги осуществлялись не напрямую между продавцом и покупателем, а через посредника. И подать свои паи было практически невозможно. По любой цене. 2 года страданий и жалоб в пульсе и в какой то момент Тинькофф разрешил торги в стакане с дисконтом к расчетной стоимости пая (РСП) уже напрямую между продавцом и покупателем без посредников. Продавцы начали опускать цену пая. Со временем этот дисконт стал увеличиваться, форсируя рыночную цене. После этого весной 2024 года Тиньков провел сплит 100 к 1. 1 пай превратился в 100 при неизменной цене. Это ещё больше увеличило доступность фонда. Теперь не нужно покупать сразу на 100 000 рублей. Достаточно 1 000. Мы получили свободный рынок, стакан и цену за 1 пай меньше тысячи. $TKVM 3 квартал 2023 - 2 квартал 2029 года. На запуске этот фонд сильно отличался от двух других. Изначально цена пая у него была 5 рублей, стратегия была вечной, т.е деньги вкладывались в разные объекты недвижимости, а после из сдачи и продажи деньги пайщиков выкладывались в другие проекты. Фонд точно так же сильно упал за год, как и 2 выше представленных, но буквально 2 недели назад Тбанк, прислушавшись к страданиям пайщиков, изменил стратегию, и теперь фонд имеет такое же время погашения паев, как и 2 других фонда. По итогу все 3 фонда стали обладать одинаковыми характеристиками. Единственные переменные у них остались: время погашения и дисконт к РСП. Теперь посчитаем какую годовую прибыль можно получить, купив паи разных фондов сейчас, и дождавшись их погашения. Будущий рост цены на сами объекты недвижимости брать в расчет не будем, так как он нам не известен. Считать будем доход в месяцах и годовой. $TRRE покупка 836. РСП 1182. Доход 346р за 22 месяца. 41.388% 1.88% в мес. 22.57% годовых $TLCN покупка 907. РСП 1331. Доход 424р за 40 мес. 46.75% 1.168% в мес. 14% годовых $TKVM покупка 4.72. РСП 5.75 Доход 1.03р за 57 мес. 21.82% 0.38% в мес. 4.59% годовых Очевидный лидер есть и очевидный аутсайдер. При этом вы можете у меня в прошлых постах посмотреть всю историю движения цены в этих фондах (Тбанк не предоставляет такой возможности) и увидеть как в динамике меняется цена в стакане. В конце каждого поста ссылка на прошлый. И под каждым постом в комментариях динамика изменения цен на покупку и продажу за несколько дней или недель. Целиком они складывают воображаемый график движения цен за последние 3 месяца: $TRRE https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/524edbea-52e9-4a6f-b775-071f3ec078f6 $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/1b35bf5c-047a-4dbc-86df-b8cbb34958b5 $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/63f175ad-433b-43f9-8eb9-65b346f548f9

Часть 2. Как реализовать паи в ЗПИФах по справедливым ценам? Дождаться погашения от УК. Дело в том, что в отличие от продажи паев другому человеку, погашение паев производит УК и делают они это по расчетной цене, то есть по справедливой. Собственно, по этой причине люди и покупают ЗПИФы недвижимости. Да, они очень неликвидны. Да, в моменте вы не сможете быстро продать паи по нормальным ценам. Но вы точно знаете, что спустя какое-то время (несколько лет) вы дождетесь погашения паев по справедливым ценам. В этом и вся суть, УК получает деньги, вкладывает в недвижимость, затем в течении нескольких лет продает эту недвижимость и только затем, имея деньги на руках, гасит паи. УК не может вам погасить паи заранее, так как у них просто нет денег, они все в низколиквидном активе — в недвижимости. Если БПИФы могут хоть каждый день гасить паи, просто продавая активы (акции, облигации), то ЗПИФы недвижимости не могут, квартиры просто так за день не продашь. Поэтому УК реализует объекты и только потом закрывает фонд и гасит всем паи. И в целом с этим нет никаких проблем. Предыдущие фонды недвижимости от тинькофф $TRRE и $TLCN (кстати, таких тикеров тоже не существует) имеют точно такие же проблемы с ликвидностью, но это не страшно, ведь мы точно знаем, что в 2026-2027 годах эти фонды закроют и паи погасят по справедливым ценам. Проблемы начались, когда тинькофф заявили, что TKVM будет условно вечным фондом. То есть погашения паев не будет, а деньги от продажи недвижимости будут реинвестироваться снова и снова. Если паи не будут гасить, то реализовать паи можно только одним путем — продажей. Значит должны быть какие-то механизмы предоставления справедливых цен. Но тинькофф не оплатили маркетмейкера и не вывели фонд на биржу. Вместо этого они часто писали о неком призрачном «дилере». Это вроде как маркетмейкер, предоставляет ликвидность, но никаких обязательств нет. Если маркетмейкер обязан торговать с дисконтом не более 5% от расчетной цены (а зачастую этот дисконт не более 1% на бирже), то вот тинькоффский дилер может вообще по любым ценам торговать. Удобно. На данный момент дилер торгует с дисконтом 20% в стакане, и вообще непонятно, что это за дилер такой. В документах фонда ничего о дилере не сказано, поддержка и УК от ответов уклоняется. Это просто какой-то рандомный участник торгов с большими объемами, который совершает сделки по каким-угодно ценам. Я недавно писала в управляющую компанию, спрашивала, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, что за дилер такой. Ответили мне общими фразами, про дилера вообще ничего не ответили. Этот дилер очень странное явление — участник торгов от управляющей компании, который нигде не прописан и нигде не описаны его обязанности. В общем эксперимент очевидно неудачный. Тинькофф хотели сделать что-то типо «БПИФа на недвижимость», который бы вечно существовал, торговался по справедливым ценам, был бы удобный инструмент на недвижимость. Но что-то пошло не так. Я считаю, что это полный провал PR-компании. Тинькофф не объяснили, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, учитывая, что погашений фонд не делает. Ну и результат вам известен. Недавно УК признала, что их стратегия оказалась нежизнеспособной и они ее изменили. TKVM больше не вечный фонд. Погашение паев назначили на 2029 год. Видимо, дилер не способен предоставлять ликвидность по справедливым ценам, плюс, юридически это вообще никто. Вероятно, о дилере мы больше никогда не услышим. До 2029 года скорее всего паи и дальше будут торговаться с ощутимым дисконтом, а в 2029 году будет погашение по справедливым ценам. Доходность скорее всего будет приемлемая, на уровне 10-15% годовых.