Форум о фонде Репаблик РЕДС Москва

🏢 Недвижимость «Для народа»: Что реально купить без статуса квала? Мы уже выяснили, что ипотека в 2026 году — это дорого, а ЗПИФы могут быть интересной альтернативой. Но когда вы открываете приложение брокера, 90% вкусных фондов (вроде Рентал ПРО или многих Парусов) помечены замком: «Только для квалифицированных инвесторов». Я перебрал рынок и выделил три главные экосистемы. Разбираемся в их стратегиях и ценах. 🧩 Что такое Пай? Важное уточнение. Покупая пай, вы НЕ покупаете конкретный кирпич или комнату в здании. Пай — это доля в праве собственности на всё имущество фонда. Вы владеете кусочком общего портфеля (склады, деньги на счетах, дебиторка). Управляющая компания (УК) не просто «режет» актив, а управляет им, чтобы извлекать прибыль, забирая за это комиссию. Цена пая зависит от двух вещей: 1. СЧА (Стоимость чистых активов): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов. 2. Рыночная эмоция: Если инвесторы очень хотят этот фонд, они готовы покупать его дороже реальной стоимости (с премией). Если боятся — продают дешевле (с дисконтом). 💼 СПИСОК ДЛЯ НЕКВАЛОВ (Что искать в поиске) 🟢 1. Экосистема СБЕР (УК «Современные фонды недвижимости») $SBER Это самый крупный игрок. У них широкая линейка фондов, но стратегия схожая. • Что внутри: Микс. В одном фонде могут быть и склады, и торговые центры, и офисы. Это плюс к диверсификации. • Стратегия: Рентная. Покупают готовые объекты, сдают их крупным арендаторам, платят пайщикам (обычно ежеквартально). • Доступность: Торгуются на бирже, но ликвидность часто сосредоточена внутри приложения Сбера (у других брокеров стакан может быть тонким). • Фонды: 👉«Современный Арендный Бизнес» (серия): Классика. 👉«Современный 10» (XSKLAD): Ориентир на склады. 🔵 2. Экосистема ВТБ (УК «ВТБ Капитал») $VTBR Здесь всё серьезно и... дорого. • Фонды: «ВТБ Рентный доход» (РД, РД-2). • Что внутри: Качественные склады и офисы класса А. Стратегия консервативная, рентная. • Главный нюанс: 💰 Порог входа. Цена одного пая здесь часто превышает 100 000 – 130 000 рублей. Это делает фонд неудобным для ребалансировки в небольших портфелях. Если у вас всего 200к, купить 1.5 пая не получится. 👉 РД-3: Новый фонд, пока доступен не у всех брокеров. 🟡 3. Экосистема Т-Банк (Т-Капитал) $T У брокера есть свои фонды, но тут важно не перепутать стратегии! • Тип: Преимущественно Девелопмент. • Фонды: «Репаблик РЕДС» ($TRRE), «Лужники Коллекшн» ($TLCN). • В чем подвох: Вы не получаете аренду ежемесячно. Вы становитесь соинвестором стройки элитного жилья. Доход формируется только в конце, когда объекты достроят и продадут. • Риск: Вы зависите от сроков сдачи и цен на элитку в будущем. В 2026 году это более рискованно, чем просто получать аренду со склада «Пятерочки». ⚪️ 4. Нишевые игроки (Велес Капитал) • Фонды: 👉 «ПИФ АТРИУМ УК ВЕЛЕС ТР» ($RU000A0JRHC0) — долгосрочный (до 2030г.) арендатор помещения (парфюмерно-косметическая сеть «ЛЭТУАЛЬ»). 👉 «ПЕРЛОВСКИЙ» ($RU000A0JWCE7) — в состав активов фонда входит ТРЦ «Перловский» где предусмотрена ежемесячная выплата дохода от сдачи недвижимости в аренду. • Риск ликвидности: Торги идут не так бодро, как в Сбере. Спред (разница между ценой покупки и продажи) может достигать нескольких процентов. Если захотите срочно выйти — придется уступать в цене. ⚖️ Вердикт: Облигации или ЗПИФ? Давайте смотреть на цифры 2026 года: • Облигации (ОФЗ/Корпораты) $SU26254RMFS1: Дают 15–20% к погашению. Надежно, ликвидно. • ЗПИФы для неквалов: Текущая рентная доходность (к рыночной цене пая) часто ниже — в районе 8–12%. Вывод: Пока ставка ЦБ высокая, ЗПИФы для неквалов математически проигрывают облигациям. «Премии за риск» здесь нет. Этот инструмент стоит рассматривать только как диверсификацию (защиту от инфляции), если у вас уже есть и акции, и облигации. Но помните: самые «вкусные» и доходные фонды (с ежемесячными выплатами и крутыми объектами) всё-таки спрятаны за статусом Квала. Рынок для неквалов — это пока «песочница». ⌛Продолжение в следующей части ❤️ Ставьте лайк, если было полезно и интересно!

Пока все "переживали за Самолет" Пришло оттуда "откуда не ждали" 😏 Вот такое сообщение: "ЖК Republic: ожидаемый срок передачи ключей — конец июня 💼 Застройщик «Страна Девелопмент» сдвинул планируемую дату передачи ключей ЖК Republic с 30 декабря 2025 на 30 июня 2026. До начала 2026 года действовал мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Теперь, когда мораторий отменен, мы направили официальный запрос застройщику с требованием урегулировать ситуацию. Остаемся на связи и благодарим за доверие." 🤔 Собственно событие понятное и на самом деле ожидаемое, но интересно какое будет урегулирование $TRRE

$TRRE до @T-Real_Estate наконец дошло, что сроки переносят, это при том что о подобном я писал в марте прошлого года, но мне говорили про формальность, а с конкретикой было туго. Я не понимаю, как УК, не могла проверить стройку/скрин, как удобно, и вела речь о формальной передаче стране, но строить будет Форма... просто финиш. Напомню скрины что пишут сейчас, и что было тогда... УК смогла написать в июне или июле о том что сменился застройщик... лаг в кучу месяцев, чем они занимались - не ясно, учитывая, что отчисляем им ежегодную комиссию.

ЖК Republic $TRRE ожидаемый срок передачи ключей — конец июня Тинек тут прислал уведомление, что застройщик «Страна Девелопмент» сдвинул планируемую дату передачи ключей ЖК Republic с 30 декабря 2025 на 30 июня 2026. До начала 2026 года действовал мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Теперь, когда мораторий отменен, мы направили официальный запрос застройщику с требованием урегулировать ситуацию. Остаемся на связи и благодарим за доверие. Логично, что 30 декабря ключи не отдадут, потому что эта дата уже прошла. Не отдадут и в июне 2026 года, потому что дом ещё не готов. В лучшем случае в конце года, но скорее всего в следующем. А квартиры распродажи фонд может в 28-30 годах и вернут нам деньги.

$TRRE За 949.63*0.029=27,539 млн рублей Т банк стрижет по 27 млн рублей в год комиссиями, а все что делает так это кормит бесконечными отписками. Новости фонда не обновляются уже больше года, никакой информации по готовностям квартир/продажам квартир нет. Недавно сроки сдвинули еще на год. Будет ли какая-то компенсация инвесторам? Ответ очевиден, зато Т банк получит дополнительные 27 млн к себе в карман)

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

$TRRE Итак, легким взмахом руки срок стратегии по TRRE увеличен почти на год! Не хочу никого обижать, но это по-научному говоря, мисселинг, то есть введение покупателей в заблуждение. Когда покупался фонд, срок стратегии был совершенно ясно указан (есть скрины) и это был июнь 26! А никак не 27 года. (За фондами недвижимости от Т-банка тянется уже такой шлейф негатива, что это просто еще один медяк в копилку). И самое главное мисселинг продолжается. На каком основании в проспекте по-прежнему указан "низкий риск"? Я требую, чтобы поменяли "высокий риск", ибо ПРОИЗВОЛЬНОЕ изменение даты закрытия (а что тогда мешает сдвигать на 28, 29 39 год закрытие фонда?) относит бумагу в зону высочайшего риска. Представьте, вот вы покупаете облигацию, и вам не оплатят деньги вовремя? Эмитента объявят банкротом, а тут сдвигай, и все нормально. Если что, я не жалуюсь, т. к. при всех минусах, научился получать прибыль с этого фонда, просто я за то, чтобы была указана достоверная информация. Кстати, даже 60% за 5 (уже) лет это выходит меньше 10% годовых, но и такой доходности конечно не будет.

$TRRE А я как-то упустил момент, когда срок фонда с 4 лет, который был во всех рекламных материалах при размещении (июнь 2026) увеличился почти на год до 2 квартала 2027? @T-Investments есть какие-то пояснения по этому поводу? У второго фонда (Лужники) я так понимаю срок так же увеличился, но нигде явного оповещения про это не видел

3 новых размещения облигаций застройщиков. •Апри. $RU000A10E5C4 Купон: 24.5%, ежемесячный - Срок: 3,5 года 20 числа состоялся сбор. Сегодня станет доступен на вторичке уже в течение часа https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Bankomat_Bonds/84ab74dc-0f39-4482-acc3-8b73f4fb026d •Глоракс. 20,5% $RU000A10E655 Стал известен финальный купон. Ещё час можно поучаствовать в первичке. Финальная ставка купона — 20,5% https://www.tbank.ru/invest/social/profile/VitorZ8/4765f155-0601-46dd-a5fa-6995293ea7b5 •Страна. Она же Элит Строй 2Р2. 25,5% $RU000A10E6J7 Кредитный рейтинг: BBB- "стабильный" от Эксперт РА (понижен в ноябре 2025). https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Sid_the_Sloth/497a6bd2-a2dc-480b-9020-8b4cede23d28 Кстати именно страна строит ЖК Republic — REDS квартиры которого упакованы в тиньковский фонд $TRRE который должен был погаситься ещё прошлым летом, но ввод в эксплуатацию задерживается и сейчас указывают 2-3 квартал 26 года.

Тут мне сказали в комментариях, что в недвижимость невозможно вложиться в Тиньков. Если решите всё же войти, внимательно изучите за каждый фонд. Всё обозревать не буду. ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» ( $TKVM) ​Особенность: Самый доступный фонд. Создан для широкого круга инвесторов с очень низким порогом входа (пай стоит всего несколько рублей). ​Стратегия: Активное управление. Фонд постоянно покупает и продает квартиры в новостройках бизнес-класса в Москве, чтобы максимизировать прибыль. ​2. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Republic — REDS» ( $TRRE) ​Особенность: Инвестиция в один конкретный, дорогой объект. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Republic (корпус REDS) по скидке с целью продажи по высокой рыночной цене после сдачи объекта. Имеет ограниченный срок действия. ​3. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Luzhniki Collection» ( $TLCN) ​Особенность: Аналогичен REDS, но сфокусирован на другом конкретном ЖК премиум-класса — Luzhniki Collection. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Luzhniki Collection с целью продажи после сдачи объекта. Также имеет ограниченный срок действия. Перед инвестированием сюда, внимательно изучите фонды. У них свои особенности. ​Все эти фонды являются Закрытыми Паевыми Инвестиционными Фондами (ЗПИФ). Это значит, что они выпускают ограниченное количество паев, и средства из них нельзя вывести досрочно (до окончания срока действия фонда). Паи можно только продать на бирже другому инвестору. ​Доступность: Все перечисленные фонды доступны для неквалифицированных инвесторов, но для покупки необходимо успешно пройти соответствующее тестирование. ​Фонды $TRRE и $TLCN имеют более низкую ликвидность, чем $TKVM, так как сосредоточены на конкретных объектах Не иир

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 30.08.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1298162 Резюме: Раскрытие информации по ПИФ недвижимости 'Т-Капитал Репаблик РЕДС' (пай 4919): запрошен список держателей по требованию Банка России. Дата фиксации — 29 августа 2025; приём информации до 17:00 16 сентября 2025. Управляющая компания — ООО 'Т-Капитал'; депозитарий/регистратор — АО НРД. Контакты NRD: +7 495 956-27-90, +7 495 956-27-91. Сентимент: Нейтральный

$TRRE Добрый день! Внесу свое замечание, касательно наличия фондов у данного брокера…категорически не хватает фондов недвижимости с регулярной выплатой от сдачи в аренду…уверен, это востребованный продукт, а его нет….сообщение не для критики, а для того, чтобы стать лучше ❤️

Сроки сдачи ЖК Republic изменились III квартал 2025 года ➡️ IV квартал 2025 года «Страна Девелопмент» перенесла сдачу корпусов 2.1–2.3. Теперь квартиры будут готовы к заселению в IV квартале 2025 года. Застройщик обещает передать квартиры до 30 июня 2026 года — сразу, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Квартиры фонда $TRRE планировали продать в первом квартале 2026 года, но теперь сроки сдвинулись до конца 2026 года. Но мы уже разработали стратегию продаж и надеемся заключить сделки еще до того, как квартиры будут готовы к заселению. Застройщик объявил новые сроки и держит нас в курсе всех изменений. Мы тоже остаемся на связи и активно готовимся к старту продаж 💛

Давно не заходил посмотреть что там у $TRRE Сейчас спред между покупкой и продажой 863 и 1040. Аж 177 рублей. Налог на материльную выгоду при этом при покупке по 863 рубля будет 48 рублей. Т.е неплохое поле для заработка. Но там ликвидности наверное нет никакой и с этим спредом невозможно купить и продать на какую то вменяемую сумму.

$SPBE планирует запустить торги заблокированными активами «СПБ биржа» планирует запустить торги заблокированными иностранными акциями — CEO Такие торги и в тиньке и а БКС идут уже. Там ещё и налог на материльную выгоду насчитают, как с тиньковскими фондами на недвижимость по итогу будет $TRRE и $TLCN где @T-Investments уверял полгода, что налога на материльную выгоду не будет, а потом в августе прошлого года переобулся, и сказал, что это нашии инвестиуионные риски, а не обман от тинька @T-Investments рекомендует описывать каждый публикуемый тикер, чтобы пост не снесли, поэтому приступим: $TRRE за 2 года фонд вырос на 6%. Обещают сдать через год, но по стройке видно что до конца ещё очкеь далеко. и $TLCN за 2 года вырос на 60%, достойный результат и неплохая инвестиция

$TRRE недвижимость тема на все времена. Решила присмотреться к этому фонду ( недвижимость в Москве) Фонд относительно молодой, показывает хорошие результаты. Доходность обещают 40-60%% год. Руки чешутся прям щас взять, но есть план, стараюсь следовать своему плану. Возьму в ближайший месяц или чуть раньше. А вы взяли бы?

$TRRE Тинькофф, расскажите, пожалуйста, что предусмотрено, если а) Управляющая компания не достроит квартиры в срок б) Управляющая компания не продаст квартиры в срок. Будет просрочка, снижение цены или какой механизм? Предусмотрены ли какие-либо штрафы для управляющей компании, если на июнь 2026 года квартиры не будут дораспроданы?

Майская переоценка 📈 По итогам апреля независимые эксперты представили отчет об оценке фондов недвижимости. Приводим главные числа на начало мая. 🔸 За месяц из фонда Квадратные метры $TKVM продали одну квартиру — в ЖК Lunar. Поэтому в комплексе по итогам мая переоценивались 9 оставшихся квартир. В «Северном порте», как всегда, переоценили всю недвижимость. Стоимость недвижимости фонда к маю выросла на 0,67%, и составила 2 474 342 945 ₽. Деньги от продажи квартиры также учитываются в стоимости пая.  🔸 В Republic REDS $TRRE стоимость недвижимости выросла на 0,82%, до 1 025 301 602 ₽. 🔸 В фонде Luzhniki Collection $TLCN рост составил 1,6%, до 2 662 834 324 ₽. Обновленная стоимость паев:  • Квадратные метры — 5,98 ₽ (+0,17%); • Republic REDS — 1 222 ₽ (+0,58%); • Luzhniki Collection — 1 705 ₽ (+1,25%). Полные отчеты о переоценке каждого фонда можно изучить на сайте: • Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ • Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ • Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ Остаемся на связи ❤️‍🔥 Фото: Luzhniki Collection

Сегодня на первичке в облигациях страна девелопмент $RU000A10BP46 Это как раз застройщик, который строит $TRRE которым раньше занималась FORMA подразделение $PIKK https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/f077cae2-a4b4-4e29-b448-5d88f7f34708 Купон до 27%. По итогу зафиксировали 26.5% Доходность на 3 года выше 30%. На через полтора года кол оферта. Так что скорее всего на полтора года. Около 30%. Даже не потянет до 30%. Не сильно интересно с ее долговой нагрузкой. Вчера в АВО в Ютубе было интервью с эмитентом И ещё подробнее об эмитенте от @Sid_the_Sloth https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Sid_the_Sloth/09ad9e82-f97c-4c73-918c-0b1b5f66dabc https://www.tbank.ru/invest/shelves/issuance/eb226270-7e4e-402f-bc2e-ba1eb0f1f51b Страна Девелопмент #что_купить

В составе ЖК Republic Редс $TRRE не будет исторических зданий культурного наследия. Компания «Страна девелопмент» в конце прошлого года закрыла сделку по покупке у принадлежащего ГК ПИК $PIKK девелопера Forma жилого комплекса Republic $TRRE (400 000 кв. м), строящегося на бывшей территории Московского электромашиностроительного завода памяти Революции 1905 года на Пресненском валу. Прямо около главного офиса $T банка на Белорусской. Статус участия «Страны девелопмент в проекте вызывал споры. Два источника Ведомостейсказали, что компания закрыла сделку по покупке Republic у Forma, принадлежащей ПИК. Другие собеседники говорят, что застройщики будут сотрудничать по проекту. В #forma настаивают на второй версии — они выводят много новых ЖК на рынок, поэтому им выгодно привлечь партнера в большой проект. К тому же, у «Страны девелопмент» богатый опыт продаж в регионах, что сейчас стало дополнительным конкурентным преимуществом для строящихся жилых домов в Москве. 14 января новым генеральным директором специализированного застройщика «Пресненский Вал 27», который выступает девелопером Republic, стал Артем Божедомов. Ранее он был исполнительным директором «Страна девелопмента», а сейчас возглавляет несколько структур этого застройщика («Страна 72», «Страна. Звездный», «Зеленый Мыс» и другие). Передачу комплекса Republic застройщики не подтвердили, но и не опровергли. Но свежая проектная декларация в марте показала, что Репаблик отошёл Стране. А уже 15 апреля появилась информация, о том, что объекты культурного наследия больше не входят в состав же и выставлены на продажу. Пока застройщиком выступал FORMA, он рассказывал о планах по восстановлению объектов культурного наследия в Republic. В стенах цехов Московско-Александровской железной дороги нам обещали событийно-гастрономический центр, шопинг-аллею, детский сад, а также премиальный спортивно-оздоровительный клуб с термальным комплексом. Как выяснилось, «Форма» старательно пыталась продать исторические объекты (фото 3-6). На тот момент о продаже Republic на рынке еще не говорили. Итог - весь проект ушел к «Стране Девелопмент». Новый владелец, как и прежний, стремится избавиться от культурного наследия, а не оставить его в рамках проекта. После этого 28 апреля появилпсь информация, что ПИК $PIKK продаёт частично/полностью сразу четыре своих премиальных проекта в Москве 🔸ЖК «Среда на Лобачевского» от «Среда» (дочка ПИКа). Срок сдачи: 2 кв. 2027. 🔸ЖК Moments от Forma (дочка ПИКа). Срок сдачи: 3 кварт. 2025. 🔸ЖК Soul от Forma. Также в состав комплекса входит объект культурного наследия — Изофабрика 1933–38 годов постройки. Срок сдачи: 3 кв. 2025. 🔸ЖК Pave от Forma. Срок сдачи: 4 кв. 2028. В этом году ПИК уже продал один участок в Москве челябинскому застройщику #Базис. Кроме этого DOGMA купила половину проекта ПИКа — «Мещерский лес», а также 51% в ООО «Вива Холдинг», которое занимается редевелопментом 1 га в Полесском проезде в столице, и часть в ЖК «Мичуринский парк». Передача проекта от одного девелопера к другому, почти всегда значат удешевление. Скорее всего дольщики получат не совсем тот продукт на который рассчитывали. Другие строительные материалы, урезание и упрощение общественных зон. Новый девелопер может изменить проект, потому что у нег нет обязательств перед дольщикамич потому что общественные пространства не прописаны в ДДУ, а рендеры это не публичная оферта. Страна и ПИК отрицают продажу, а слухи называют желтыми. Но такие риски рынок уже закладывает. Продажа ЖК Republic Редс уже не вызывает сомнения, хотя застройщики точно так же воздерживались от комментариев по этому поводу. При оценке пая $TRRE в 1 215 рублей, в стакане его готов купить только по 820 рублей. Это дисконт около 50%. Т.е если бы все было так сладко, как оценивают независимые оценщики, за год инвесторы бы получили 50% прибыли. Но естественно всё не так радужно и цена на этих новостях может стать гораздо ниже. На днях мы узнаем цену апреля. #застройщики #Forma

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

$TRRE ох, как же я в него вляпался. И дело даже не в налогах… Форма есть по сути $PIKK . ПИК продал проект стране девелопмент(один кто строил эконом-комфорт, продал вторым кто строит эконом-комфорт вроде). Ну вы это лучше меня знаете, @T-Real_Estate и @T-Investments же наверняка об этом всех известили. Так же активно, как менеджеры заманивали сюда. Казалось бы, в чем беда, что премиума не будет ясно даже с изначального проекта, но хотя бы на бизнес надеялся, а теперь риски вообще с комфорт+ соревноваться. Что интересно, цена в оценке, разумеется растёт. Я вам выложу фото, 1 с Тбанк, второе с тематического форума. Там чувак прошёл снял. Что интересно: Наш фонд, заявлено, закроется в июне 2026. Т.е. до этого срока должны распродать. Ведь заявляли срок сдачи 3 квартал 2025. При том что я не эксперт по недвижке, я сомневался что даже ПИК успеет сдать до этого времени. И заложено примерно полгода на реализацию, получается. А теперь посмотрите фото корпусов. Я может что не понимаю, и это какие другие очереди 2.1, 2.2, 2.3? Там стоит срок сдачи 2 квартал 2026 года. А продавать фонд будет когда? 27 квартир, в не построенном виде… Дисконт можно ожидать приличный. Так почему стоимость фонда растёт, если появляются новые риски и негативные факторы? А знаете, что ещё удручает? Продажа Формой(ПИК) Стране была в конце 2024 года. Узнал я об этом случайно. Как и об изменении проекта. Наш РЕДС это не сильно трогает, но удешевление других башен - это ещё дальше от бизнеса, ни то что премиум - так как совсем другой контингент. Шутка ли, в премиум коэффициент парковки нижи 0,5, потолки после отделки ниже 3 м, и 11-13 квартир на этаже. Так что удручает… на вопросы @T-Real_Estate и @T-Investments может что прояснит. А как вы считаете, описанное выше - это негативный фактор? Или все норм, растём? Все ЖК почти выросли, что с ним стартовали, а этот нет, значит пружина сжимается, x-ы неизбежны?

Уважаемый @T-Real_Estate расскажите, пожалуйста, подробнее правду про $TRRE . А то я читаю ваши статьи - и все у вас замечательно и недвижимость у вас всегда растёт. Не жизнь - сказка. Ищешь в интернете, а сказочка-то не детской выглядит. Поехали по порядку, поправьте меня, пожалуйста. •Строится ваше чудо начало в 2022 году с средней ценой порядка 600 тыс/м2. В дом рф показывает почему-то последний октябрь, с стоимость 614(скрин будет). За 2 года 14 тысяч. И последние месяцы падал, а по вашей оценке нет, почему? •вы заявляли его как премиум класс, и он заявляется вроде так же, но это в лучшем случае бизнес класс. Наличие 11-13 квартир на этаже об этом ясно говорят. Наличие мелких студий. Достройка рядом домов с уменьшением высоты потолков и увеличением однушек и студий (в рамках проекта редс, но других серий). Увеличение этажности, насколько помню. Весьма низкое количество парковочных мест. Вы реально считаете его премиум? И почему весь премиум в этом районе вырос, а ваш нет? •застройщик был пик по сути. Подрядчики Пиковский строящие эконом и комфорт, разве не так? •у вас ценник растёт на фонд, он у вас дорожает… все у вас-то хорошо, а между тем, один из первых проектов премиум Форма(а по сути ПИК), вдруг продаётся Страна Девелопмент, кажется из Тюмени, и я их особо не знаю, но не уверен, что они строили бизнес или премиум. Если это такой классный проект, почему ПИК решил его продать? Тем более первый по-сути, по которому будут судить о компании. И назовите какие премиум классы и бизнес строили Страна Девелопмент, хочу по изучать, вам же не сложно, вы же в курсе таких важных изменений? •вы оповещали нас, что сменился застройщик, я где-то пропустил? Какой процент после смены застройщика достраивали лучше? •вы считаете сдача проекта реальна в 3 квартале этого года? Складывается дикое ощущение, что этот проект настолько не удачен, что по выходу, из него дай Бог выйду в 0 относительно вкладов. Даже с учетом покупок с не плохим дисконтом.

Расчетная стоимость пая и цена в стакане: почему они различаются и что мы делаем для их сближения 📌 Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости независимыми экспертами — они всегда рассчитывают цену с дисконтом на торг. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой квартиры продали. 📌 Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На нее влияют настроения и потребности участников рынка, а также их отношение к конкретному активу. 🏠 Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Т-Капитала через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В них не может быть маркетмейкера. Вместо него в фонде Квадратные метры дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой он выставляет новые заявки на покупку. В других фондах дилера нет. Разница между ценой в стакане и РСП позволяет получить более высокую доходность тем, кто купил пай с дисконтом и продержал его до погашения по РСП. Но в таком случае возникает налог на материальную выгоду. В 2025 году этот вопрос разрешится, так как мы планируем листинг фондов недвижимости на бирже. В таком случае налог на материальную выгоду возникать не будет. 🔸 Уже в этом квартале планируется первая продажа квартир из фонда Квадратные метры. Мы рассчитываем продать их по цене выше оценочной.  🔸 Фонд ЖК Republic REDS выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года. 🔸 Согласно стратегии фонда ЖК Luzhniki Collection, пайщики получат выплаты до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками распределяются деньги от продажи квартир.  ☝️ Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. Об этом писали в недавних постах:  1. ЖК Republic REDS $TRRE: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/b0edcdcf-d69c-4743-951d-256fc6f27f2f/ 2. Квадратные метры $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/  3. ЖК Luzhniki Collection $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ 

📌 Продолжаем серию постов о том, как увеличить вашу доходность с помощью цен на вторичном рынке. Сегодня говорим о ЖК Republic REDS.  Как и у двух других наших фондов, стратегия $TRRE основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. Как правило, чем ближе сдача проекта, тем дороже становятся объекты недвижимости. На этой разнице и зарабатывают инвесторы при погашении паев. По аналитическому прогнозу, который учитывает историческую доходность недвижимости премиум-класса в Москве, локацию, а также комплексное развитие данного района, диапазон стоимости квадратного метра к 2026 году может составить от 760 до 900 тысяч рублей в зависимости от площади, планировки, этажа и видовых характеристик квартиры. При погашении стоимость пая в таком случае может составить 1 280—1 500 рублей. Это предварительные значения, точные будут известны после продажи недвижимости. 📈 Сейчас пай стоит 1 199 рублей, но в стакане его можно купить со скидкой до 25%. Как вы уже знаете, для инвестора, который купил пай с дисконтом, квадратный метр недвижимости становится дешевле.  Если пай за 1 199 рублей соответствует стоимости квадратного метра в ЖК Republic REDS, то есть 697 тысячам рублей, то пай за 800 рублей соответствует 460 тысячам рублей за квадратный метр. В этот раз снова собрали соотношения в таблице, чтобы вы могли рассчитать стоимость квадратного метра при покупке паев и потенциальную доходность своих инвестиций ⬇️ Покупка паев с дисконтом — редкая возможность для инвесторов, которые стремятся получить доступ к премиальной недвижимости по более выгодной цене и увеличить свою доходность. Так, они получают доступ к активам по более низкой цене, чем их текущая рыночная стоимость. Это может быть особенно выгодно для тех, кто придерживается долгосрочной стратегии и планирует держать паи до погашения.  Купить паи $TRRE Напомним, что до листинга сохранится налог на материальную выгоду. Подробнее о налогах рассказали в этом посте: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/be66e4e9-94c4-41c4-9ca5-825f8eb66a45/ 

В фондах недвижимости прошла переоценка  Каждый месяц независимые эксперты оценивают, как изменилась стоимость недвижимости в фондах Т-Капитала. От этого зависит изменение расчетной стоимости пая (РСП) 💰 Вот что поменялось по итогам января:  •В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,47%, до 999 003 340 ₽. •В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к февралю выросла на 3,30%, до 2 362 960 071 ₽. •В фонде Квадратные метры $TKVM в январе была проведена оценка недвижимости, за которой последовала переоценка. Наиболее актуальный отчет — от 5 февраля 2025 года. Согласно отчету, стоимость недвижимости: 2 476 146 647 рублей, она подорожала на 0,34%.  📆 Отчеты о переоценке публикуются на сайте: •Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ •Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ •Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ В феврале стоимость паев составила:  •Квадратные метры — 5,76 ₽ (+0,17%)* см. блок «О фонде Квадратные метры» https://www.tbank.ru/invest/etfs/TKVM/; •Republic REDS — 1 199 ₽ (+0,33%); •Luzhniki Collection — 1 523 ₽ (+3,11%). 🔔 Также паи фондов можно купить с дисконтом до 35% на вторичном рынке. Мы уже рассказывали, как заработать таким образом в фонде Luzhniki Collection и Квадратные метры, а на этой неделе также расскажем о фонде Republic REDS. Полезные посты:  • Luzhniki Collection — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ • Квадратные метры — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/ *На сайте ООО “Т-Капитал” (https://t-capital-funds.ru/statistics/) в соответствии с требованиями законодательства раскрыта стоимость пая фонда Квадратные метры по состоянию на последний рабочий день месяца (31 января 2025 г.): 5,6611 руб. При этом актуальная стоимость пая, определенная с учетом переоценки недвижимости на 05.02.2025, составляет 5,7616 руб. 

Ave! В мире инвестиций существует множество стратегий, и одним из самых популярных подходов является пассивное инвестирование. Этот метод позволяет не только минимизировать риски, но и значительно сэкономить время, не прибегая к постоянному анализу рынка. Важно выбрать правильные инструменты, чтобы обеспечить стабильный рост вашего капитала. 📌Мы рассмотрим лучшие фонды для пассивного инвестора, которые помогут вам достичь финансовых целей с минимальными усилиями. Узнайте, какие инвестиционные решения подойдут именно вам и как они могут стать основой вашего успешного портфеля! Рассматриваем в парадигме РФ, ибо иностранные рынки для нас закрыты.     1. Индексное инвестирование - не всегда хорошо. На развитых рынках вы едва обгоните инфляцию, а на развивающихся упустите сотни процентов. Но всё же если вы выбрали этот путь - берите любой фонд. $TMOS@ отлично подойдёт для этого, комиссии низкие. Кроме ребалансировок там нет движений.     2. Один из лучших вариантов - активно управляемый фонд акций. Вы доверите средства профессионалам, которые будут стабильно обгонять рынок. На наш взгляд лучший ПИФ в этой категории - $AMRE от брокера "Атон". Главное выберите реально хорошую управляющую компанию (спойлер: Атон лучшая). Там и ребаланс, и выходы в кэш.     3. Вариант для более рисковых людей - фонды венчурных инвестиций и лоукапов. Я не думаю что вы пришли к покупкам ПИФов чтобы рисковать, но если кто хочет хорошую доходность, но в венчурных компаниях ничего не понимает - хороший вариант VC-фонды с передовыми компаниями либо ПИФы вроде $SBSC с компаниями маленькой капитализации и большим простором для роста.     4. Фонды облигаций и рынка РЕПО для парковки капитала. Некоторые молодые инвесторы плохо разбираются в рынке долга - этот вариант для вас. Хороший вариант $TBRU@ для отторговки движений RGBI или наш любимый $LQDT для непрямых вложений в банковскую ликвидность и денежный рынок     5. Фонды недвижимости (Real Estate ETF) - всем полюбившийся добрый инструмент. Недвижка всегда в цене, особенно в преддверии пика ключевой ставки. Я сам скоро буду брать Republic REDS $TRRE, интересный фонд с надёжным застройщиком и диверсификацией по квартирам    6. Сбалансированные фонды с управлением средней активности. Вариант для людей, которым нужна и доходность, и стабильность. Предложить что-то конкретное сложно, многим подойдут просто классические всепогодные портфели в стиле старины Рэя Далио. Опять же, ищите хорошую управляшку, всё от неё зависит 7. Из более рисковых вариантов можете выбрать доверительное управление. Тут важно понимать, что вы должны полностью доверять трейдеру и его опыту, хотя бы из его обзоров и "сарафанки". В Т-Инвестициях есть много интересных стратегий, не хочу рекламировать кого-то конкретного, мы скоро свою запустим. Главное в ПАММ-счета не лезьте, это скам, олды рынка с тёмного сайта поймут😅 📌 В заключение могу сказать, что если вы пассивный инвестор, подобрать фонд под свои интересы вы можете всегда - спрос на финансовые услуги рождает их предложение. Тут главное из пассивного инвестора не стать реально пофигистом и не влетать в разного рода шлак. __ __ __ Пост про работу фонда был тут: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/SALO_Asset_Management/c465a4f0-e53e-43c5-a1b2-0100f957d383?utm_source=share SALO Asset Management - холодный взгляд на рынок, твёрдо и чётко #фонды #пиф #инвестиции #биржа #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221468 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС", запланировано на 20 февраля 2025 года. Дата фиксации списка владельцев - 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Информация о сборе списков будет приниматься до 19 февраля 2025 года. Сентимент: Нейтральный

👑 Какие есть ещё приколы с материальной выгодой? И в дополнение к утреннему посту рассмотрим ещё парочку случаев возникновения материальной выгоды, чтобы уж точно закрыть вопрос. Полетели! 🦉 IPO и SPO В ходе первичных размещений формирование материальной выгоды возможно, когда IPO прошло по одной цене, а min цена в первый день торгов на бирже была больше неё. Где-то в октябре Минфин заявил, что готов направить поправки в законодательство, чтобы освободить от налогообложения возникающую материальную выгоду при IPO. (Думала, этот вопрос в пользу инвесторов решили ещё в сентябре) Про SPO пока молчат, хотя и там бумаги можно получить по цене ниже рыночной. 🦉 Внебиржевые торги Если купить бумагу на внебиржевом рынке дешевле, чем она сто́ит на бирже, возникает налог на материальную выгоду. Он рассчитывается при покупке ценных бумаг, даже если мои совята их ещё не продали. Пусть мой совёнок купил на внебиржевом рынке [1] российскую акцию по цене 1 000 ₽. Минимальная цена на бирже в этот день составила 1 600 ₽. Возникает материальная выгода: 1 000 ₽ - 1 600 ₽ = 600 ₽ Соответственно, по ставке 13% [2] НДФЛ составит: 600 ₽ × 13% = 78 ₽ 💬 Вычитала, что 12 января Т-Банк разослал всем уведомление, согласно которому доходы от сделок на внебиржевых торгах облагаются налогом по ставке 35%, так как по новым правилам они попадают под материальную выгоду. 💬 Мне ничего не приходило. Возможно это связано с тем, что за 2024 год не возникло статей по материальной выгоде. Ещё согласно п.2 ст.224 НК РФ, ставка 35% относится не к ценным бумагам. 🦉 T-фонд Под материальную выгоду попадают паи фондов $TRRE, $TLCN или $TKVM . Это связано с тем, что мои совята не смогут купить их по рыночной цене (как минимум через Т-Банк) — только через стакан, где цены такие: • TRRE за 811 ₽ при рыночной 1 195 ₽; • TLCN за 990 ₽ при рыночной 1 477 ₽; • TKVM за 3,83 ₽ при рыночной 5,75 ₽. Избежать налога в этих случаях просто невозможно. * * * * * * * 1. Торги выходного дня у Т-Банка. 2. Свои налоговые ставки смотрим в ст.224 НК РФ. * * * * * * * P.S.: Пост внеплановый — писался по вдохновению, поэтому без картинки 🥲 #ATs_разное #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест