Форум о фонде Лужники Коллекшн Москва

$TLCN Здравствуйте! Читаю я и думаю, стоит сюда влезать и будет ли выгода? С одной стороны дёшево, с другой если будет ли прибыль? Хотелось бы узнать от реальных людей честные отзывы. Хоть кто-то с этого всего прибыль получил и на сколько? Заранее благодарю за обратную реакцию.

примерно 100 000–150 000 в месяц грязными; и заметно меньше после всех расходов. Поэтому люди, которые действительно становятся финансово свободными через недвижимость, обычно приходят к этому: либо через большое количество объектов; либо через бизнес-подход; либо через очень долгий горизонт времени. Что действительно дает свободу Не количество квартир. А разница между: вашими обязательными расходами и вашими стабильными доходами. Если человеку для счастья нужно немного — он может чувствовать свободу гораздо раньше. Если расходы постоянно растут вместе с доходами — даже десять квартир могут не дать ощущения спокойствия. Финансовая свобода — это не про то, чтобы никогда не работать. Это про возможность выбирать. Работать потому, что хочется. А не потому, что иначе нечем платить за следующий месяц. И именно в этом смысле для того, чтобы «не работать», не нужно ни одной квартиры. $TRRE $TLCN

С командой продолжаем рассматривать ЗПИФы недвижимости от Т-Капитал @T-Capital . Пока готовим материал, хочется поделиться информацией о рынке. Оба фонда: Лужники $TLCN и Ред $TRRE включают в себя квартиры элитного сегмента. Смотрите, как изменились цены: 🔹квартиры премиум класса за 5 лет выросли в 2 раза до 1,6 млн. рублей за метр 🔹элитный сегмент «потяжелел» в 2,4 раза до 2,3 млн / метр 🔹тяжелый люкс (делюкс) вырос в 2,2 раза Конечно, нужно оговориться, что качество исполнения, роскошь в современных комплексах, и ЖК пятилетней давности изменился. Всё таки, речь идет о самых дорогих объектах в России. Но, как индикатор, использовать можно Не знаю, как у вас обстоят дела с инвестициями, но я могу вкладывать в недвижимость подобного класса через фонды. Пока что 😀 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #недвижимость

Хочу отметить команду Т-Капитал @T-Capital и @T-Real_Estate за потрясающее раскрытие и прозрачность при оценке имущества ЗПИФов Квадратные метры $TKVM , Лужники Коллекшн $TLCN , Репаблик Редс $TRRE . В отчетах: 🔹обзор рынка недвижимости именно этого сегмента – просто понять, что вообще происходит с рынком 🔹рыночная цена, ссылки и скриншоты конкретных объектов для сравнения – легко перепроверить, адекватны ли цифры 🔹конкретные цены и сканы договоров – вот это вижу редко, и это подтверждение максимальной прозрачности: инвестор сможет оценить адекватность действий УК, рыночность цены на момент приобретения квартир, динамику активов во времени (отчеты есть за каждый период, не только за последний месяц) В условиях, когда доверие к УК - основа инвестирования в ЗПИФ, нам спокойнее, когда отчетность прозрачная и регулярная 👍Котам нравится такой подход. Мы ставим лайк фондам Т 💛Подпишись, чтобы не пропускать наши обзоры! Мы готовим большие обзоры ЗПИФов. Расскажем обо всех плюсах, минусах, нюансах. Их много! 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

$TLCN Интересно получилось: 1. Купил фонд по рыночной цене1304 ₽. 2. Продал фонд по рыночной цене 1369 ₽. Прибыль 65₽ налог 8.45 НО : Оказывается при покупке начислили налог на Материальную выгоду на сумму 1830₽(цена фонда) - 1304 (рыночная цена покупки) = 526₽ (мат. выгода) Налог 68,38₽ Итого получилось доход 65₽-(8,45+68,38)= -11.83₽ Вот такая вот история. Кто что по этому поводу думает?

🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады? Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию... В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность? В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже. Зачем покупать паи фондов недвижимости? Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др. $RU000A1022Z1 Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍 Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем. Сколько можно заработать? От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке. 🪙 Слабые стороны фонда: Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят, что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить. Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да. - Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал. Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная? У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)? Не будет ли с этим фондом так же? - Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей. Проще зайти-выйти и докупать тоже. Больше клиентов - больше денег. - Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке? С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните. В общем, негатива накидал, фонд -🔥 $SPBE Вывод: Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год. Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд. Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти. Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны. Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую. $TLCN $TRRE #фонд

$TLCN нее ребятки такими темпами вы через год не сдадите эти 12 клубных домов. Турки с ЖК Преображенский у которых я работал, уже 2 корпуса жилых сдали и одно адм здание между ними, а начинали позже и работы по демонтажу на территории старых построек НИИДАР ещё велись. Не не не. В лучшем случае 29й год. Онлайн камеры https://luzhniki-collection.ru/progress/webcam

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Одна из моих лучших долгосрочных покупок - это паи фонда недвижимости $TLCN. С июня 2023 (почти 3 года) стоимость выросла на 69% 🚀 Поэтому когда увидел, что происходит сбор заявок на новый фонд коммерческой недвижимости, не смог пройти мимо 🤑 Из интересного - обещают ежемесячные выплаты от аренды. Посмотрим на результат через пару лет (как говорится "запомним этот твит").

Интересно, в феврале наблюдалось снижение спроса на рынке элитной недвижимости по данным СМИ. Очень хочется надеяться, что в $TLCN нас это не коснется. Хотя опасения возрастает. Одну из причин аналитики называли отсутствие новых стартов с интересными лотами. Если дело по большей части в этом(что вряд ли) и сотрудники УК(коих опасно поминать всуе, во избежании бана) выбрали действительно хорошие, ликвидные лоты, то нас это должно обойти.

🏢 Недвижимость «Для народа»: Что реально купить без статуса квала? Мы уже выяснили, что ипотека в 2026 году — это дорого, а ЗПИФы могут быть интересной альтернативой. Но когда вы открываете приложение брокера, 90% вкусных фондов (вроде Рентал ПРО или многих Парусов) помечены замком: «Только для квалифицированных инвесторов». Я перебрал рынок и выделил три главные экосистемы. Разбираемся в их стратегиях и ценах. 🧩 Что такое Пай? Важное уточнение. Покупая пай, вы НЕ покупаете конкретный кирпич или комнату в здании. Пай — это доля в праве собственности на всё имущество фонда. Вы владеете кусочком общего портфеля (склады, деньги на счетах, дебиторка). Управляющая компания (УК) не просто «режет» актив, а управляет им, чтобы извлекать прибыль, забирая за это комиссию. Цена пая зависит от двух вещей: 1. СЧА (Стоимость чистых активов): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов. 2. Рыночная эмоция: Если инвесторы очень хотят этот фонд, они готовы покупать его дороже реальной стоимости (с премией). Если боятся — продают дешевле (с дисконтом). 💼 СПИСОК ДЛЯ НЕКВАЛОВ (Что искать в поиске) 🟢 1. Экосистема СБЕР (УК «Современные фонды недвижимости») $SBER Это самый крупный игрок. У них широкая линейка фондов, но стратегия схожая. • Что внутри: Микс. В одном фонде могут быть и склады, и торговые центры, и офисы. Это плюс к диверсификации. • Стратегия: Рентная. Покупают готовые объекты, сдают их крупным арендаторам, платят пайщикам (обычно ежеквартально). • Доступность: Торгуются на бирже, но ликвидность часто сосредоточена внутри приложения Сбера (у других брокеров стакан может быть тонким). • Фонды: 👉«Современный Арендный Бизнес» (серия): Классика. 👉«Современный 10» (XSKLAD): Ориентир на склады. 🔵 2. Экосистема ВТБ (УК «ВТБ Капитал») $VTBR Здесь всё серьезно и... дорого. • Фонды: «ВТБ Рентный доход» (РД, РД-2). • Что внутри: Качественные склады и офисы класса А. Стратегия консервативная, рентная. • Главный нюанс: 💰 Порог входа. Цена одного пая здесь часто превышает 100 000 – 130 000 рублей. Это делает фонд неудобным для ребалансировки в небольших портфелях. Если у вас всего 200к, купить 1.5 пая не получится. 👉 РД-3: Новый фонд, пока доступен не у всех брокеров. 🟡 3. Экосистема Т-Банк (Т-Капитал) $T У брокера есть свои фонды, но тут важно не перепутать стратегии! • Тип: Преимущественно Девелопмент. • Фонды: «Репаблик РЕДС» ($TRRE), «Лужники Коллекшн» ($TLCN). • В чем подвох: Вы не получаете аренду ежемесячно. Вы становитесь соинвестором стройки элитного жилья. Доход формируется только в конце, когда объекты достроят и продадут. • Риск: Вы зависите от сроков сдачи и цен на элитку в будущем. В 2026 году это более рискованно, чем просто получать аренду со склада «Пятерочки». ⚪️ 4. Нишевые игроки (Велес Капитал) • Фонды: 👉 «ПИФ АТРИУМ УК ВЕЛЕС ТР» ($RU000A0JRHC0) — долгосрочный (до 2030г.) арендатор помещения (парфюмерно-косметическая сеть «ЛЭТУАЛЬ»). 👉 «ПЕРЛОВСКИЙ» ($RU000A0JWCE7) — в состав активов фонда входит ТРЦ «Перловский» где предусмотрена ежемесячная выплата дохода от сдачи недвижимости в аренду. • Риск ликвидности: Торги идут не так бодро, как в Сбере. Спред (разница между ценой покупки и продажи) может достигать нескольких процентов. Если захотите срочно выйти — придется уступать в цене. ⚖️ Вердикт: Облигации или ЗПИФ? Давайте смотреть на цифры 2026 года: • Облигации (ОФЗ/Корпораты) $SU26254RMFS1: Дают 15–20% к погашению. Надежно, ликвидно. • ЗПИФы для неквалов: Текущая рентная доходность (к рыночной цене пая) часто ниже — в районе 8–12%. Вывод: Пока ставка ЦБ высокая, ЗПИФы для неквалов математически проигрывают облигациям. «Премии за риск» здесь нет. Этот инструмент стоит рассматривать только как диверсификацию (защиту от инфляции), если у вас уже есть и акции, и облигации. Но помните: самые «вкусные» и доходные фонды (с ежемесячными выплатами и крутыми объектами) всё-таки спрятаны за статусом Квала. Рынок для неквалов — это пока «песочница». ⌛Продолжение в следующей части ❤️ Ставьте лайк, если было полезно и интересно!

$SMLT упомянули чуть Риа Новости Недвижимость. Новость приложу скрином. Я как и раньше относился к недвижимости, так и сейчас: лучше на заборе посижу, иногда могу подобрать спорные фонды вроде $TLCN или $TKVM . Не считаю что сейчас их время (не ИИР). Если кратко: самолет занял уверенное топ-1 по числу задержек сдачи жилья. Напоминаю, что с 26-го года можно судиться за затягивание сроков сдачи... Да еще и льготные ипотеки ужесточили... Люди, которые пишут что это интересная/перспективная компания, поделитесь информацией, какие такие новости я пропускаю, что вам так интересен самолет, когда в стройке сейчас черти что и сбоку бантик? Где вы черпаете свой оптимизм?)

$TLCN, Почему в приложении не верно указывается количество купленных метров фонда $TLCN, количество купленных метров должно рассчитываться как пропорция купленных паев фонда к общему количеству паев, умноженная на количество кв. метров в фонде. При текущих покупках, в приложении отображается количество купленных метров более чем в 1.5 раза больше фактического. Это создает ложную привлекательность фонда и вводит в заблуждение инвесторов.

Инвест-портфель недвижимости: почему коммерческая недвижимость рулит, а квартиры — нет Давно не писал об этой части портфеля, а ведь именно она позволяет рисковать в других местах и помогает переживать маржин-колы в крипте))) Делюсь мыслями и наблюдениями: 1. Рынок продолжает рост По всем активам вижу стабильный рост стоимости метра и арендных ставок. Тенденция сохраняется. 2. Склад vs Супермаркет Склады и ЦОДы (центры обработки данных) чувствуют себя гораздо бодрее, чем супермаркеты. От последних я ожидал более агрессивной динамики выручки и, соответственно, дивидендов. Реальность оказалась скромнее ожиданий. 3. ЗПИФы — поле непаханых возможностей Рынок ЗПИФов настолько неэффективен и «глуп», что это открывает просто огромный простор для заработка. Что я делаю: Ищу ЗПИФы, которые рынок оценивает в 75 условных единиц, хотя на данный момент они стоят 100 условных единиц, а через 3-5 лет они будутт стоить 150. ✅ Зарабатываю на переоценке ✅ Параллельно получаю арендный доход (выше 12% годовых) Многие сразу думают: «О, стресс-активы, банкротства, торги». В реальности же чаще всего это просто финансовая безграмотность продавцов и «впаренные» продукты, не оправдавшие ожиданий первых инвесторов. На этом я и зарабатываю. Вечное желание купить свою квартиру: Покупать квартиру для жизни сейчас мне по-прежнему невыгодно и не интересно. Квартира за 20 млн руб сдается за 80–120 тыс/мес. Доходность — 4–8% годовых. При этом коммерческая недвижимость дает стабильные 10-12% арендного дохода Простая математика: имея 10 млн в складах, ты легко можешь позволить себе жить в квартире за 20 млн. На другой стороне постоянное желание ВЛАДЕТЬ своим уголком(посмотрим что из этого получится). Абсолютно нет никакого желания покупать 1 комнатную кв, а на 3-х комнатную нужно работать $TLCN Для тех кто дочитал: взял в портфель как маркер $RU000A104YX8 дисконт к расчетной стоимости 25%, есть нюанс с выплатами и попаданием в реестр держателей паев, но в ближайший месяц буду в стакане фонда #дивиденды #пассивныйдоход #fire #рантье #рента #недвижимость

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

Не люблю я недвижку, но Лужники ( $TLCN ) пока единственное, что добираю по чуть-чуть. Хотя, на мой взгляд, риски уже недооцениваются. Все же хотелось бы, чтобы СВО завершилось в этом или следующем году. А это значит, 2 года когда у большого числа людей снизится зарплата. Кто-то заметит, что военные по контракту не берут квартиры в Лужниках. И я с этим соглашусь. Но они берут квартиры в более дешевых сегментах. А рынок элитной недвижимости обычно первым идет вниз. Т.е. все равно есть цепочка и косвенная зависимость между квартирами разных классов. Мне кажется, что фонды имеющие закрытия в 26-27 гг. куда потенциально предсказуемей. Да и кредиты не дешевые, не мало бизнесов сейчас испытывают проблемы. А там уже не редко и покупатели... А как вы считаете? Этот фонд "золотая жила", или окажется по итогу "цыганским золотом" с инфоцыганской рекламой?

Зачем вам деньги? Неочевидный ответ для инвестора Сегодня поговорим не о конкретных инструментах, а о фундаментальных вещах: что такое деньги, почему они обесцениваются и как сохранить покупательную способность капитала. Что такое деньги на самом деле? Деньги — не цель, а инструмент. Их ключевая функция: - мера стоимости товаров и услуг; - средство обмена; - способ накопления капитала. Важно понимать: сами по себе купюры не создают ценность. Их сила — в возможности обменять на реальные активы, услуги или товары. Главный враг сбережений — инфляция! Инфляция — это постепенное снижение покупательной способности денег. Простой пример: Сегодня на 10 000 руб. вы купите корзину продуктов. Через 10 лет та же корзина может стоить 15 000–20 000 руб. Что это значит для вас? Если хранить деньги «под матрасом» или на обычном депозите с процентом ниже инфляции, ваш капитал реально уменьшается. Как защитить капитал? Переход от денег к активам Единственный способ опередить инфляцию — инвестировать в активы, которые: - растут в цене быстрее обесценивания денег; - генерируют пассивный доход; - имеют внутреннюю ценность. Основные защитные инструменты: 1) акции качественных компаний ($TMOS@); 2) облигации с защитой от инфляции; 3) недвижимость ($TLCN); 4) золото и драгоценные металлы ($TGLD@); 5) валютные активы ($TLCB@); 6) бизнес и интеллектуальная собственность. Собственный бизнес – является хорошим вариантом защиты от инфляции, но далеко не у каждого человека есть предпринимательское чутье. И как быть в этом случае простым людям? Ключевые принципы защиты капитала: 1) диверсификация активов; Не кладите все деньги в одну корзину. Распределяйте риски между классами активов и валютами. 2) используйте долгосрочный горизонт инвестирования; Инфляция побеждает краткосрочные сбережения. Инвестируйте на 5+ лет, позвольте сложному проценту и времени сделать для вас «чудо»! 3) регулярное реинвестирование; Деньги в виде дивидендов, купонов и арендных платежей должны работать круглосуточно, а не лежать на счёте под минимальный процент. 4) трансформируйте человеческий капитал в финансовый. Пока позволяет вам здоровье и время необходимо часть заработной платы откладывать, пусть это будет 10-15% (начать можно с 5% и постепенно повышать) от вашего дохода. Далее покупать на эти деньги те активы, которые защитят от инфляции и создадут вам в будущем стабильный денежный поток. Деньги — это средство, а не цель. Их главная задача — обеспечивать вашу финансовую свободу сегодня и в будущем. Богатство — это не случайность, а результат осознанных решений и последовательных действий. Ваша конечная финансовая цель — не накопить N миллионов, а создать портфель активов, генерирующий денежный поток, покрывающий ваши расходы. И этот поток должен расти быстрее инфляции. Спросить себя: «Зачем МНЕ деньги?». На обеспечение базовых потребностей? На образование детей? На свободу выбора? Ответ определит стратегию и тип активов. Инвестиции — это не про спекуляцию (купил – дешево, продал – дорого!). Это единственный рациональный способ сохранить то, что вы заработали, для того будущего, которое вы планируете. А также – это отличная возможность передать капитал своим детям, родным или близким в наследство. Дисклеймер: информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. #profit_fm #деньги #инфляция #капитал #акции #облигации #золото #moex

Продолжаю следить за реализацией проекта Luzhniki Collection от ГК Абсолют. Проект активно строится, срок окончания - декабрь 2027 года. Я приобретал там метры через фонд недвижимости $TLCN. Первую покупку сделал еще 1 июня 2023 года. Прошло 2,5 года и сейчас инвестиции генерят доход в размере 66%, что составляет 26,4% годовых. Фонд держу до закрытия. Я ожидаю дальнейший рост цен на недвижимость. Около 60 трлн. руб. сейчас лежит на депозитах. С учетом снижения ключевой ставки ЦБ, и далее ставок по депозитам, будет наблюдаться плавный переток денежных средств в том числе и на рынок недвижимости. #недвижимость #фонды $TLCN

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 30.08.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1298169 Резюме: ПИФ недвижимости 'Т-Капитал Лужники Коллекшн' (5183) сообщил о корпоративном действии: раскрытие информации с формированием списка владельцев по требованию Банка России или эмитента (референс 1076988). Дата фиксации списка — 29 августа 2025 г.; плановая дата раскрытия — 17 сентября 2025 г. Приём информации в НРД — до 17:00 16 сентября 2025 г. Контакты НРД: +7 495 956-27-90, +7 495 956-27-91. Сентимент: Нейтральный

📢 В последнее время меня ряд подписчиков просили сделать разбор фондов недвижимости на нашем рынке. Собственно вот список наиболее качественных управляющих компаний по недвиге: 🥇 Заслуженное первое место - компания Парус, имеет несколько фондов в управлении. Например: $RU000A104KU3 . Ключевые параметры фондов: а) 1 фонд - 1 объект, все максимально просто и открыто б) ежегодная четкая индексация арендной ставки в) максимальная открытость сотрудников компании, всегда отвечают на все вопросы г) доходность фондов после вычета налогов более 10% от аренды, которая ежегодно индексируется, соответственно еще присутствует прибыль от роста стоимости актива  🥈 Второе место - компания Активо знаменитого предпринимателя Оскара Хартмана. Здесь могу перечислить все тоже самое что и по Парусу, инвестор получает в долевую собственность часть здания. Получает ежемесячную арендную выплату, выплата ежегодно индексируется. Доходность в зависимости от фонда составляет от 10% до 15% годовых. На бирже представлен только фонд А20 (кстати с самыми высокими индексациями в договорах аренды, в среднем 10%), тикер: RU000A1092L4. К сожалению в Т-банке пока недоступен. 🥉 Третье место - это фонды $RU000A0ZZ5R2 Сбера (в Т-банке опять почему-то нет😒), условия сильно хуже относительно первых двух компаний. Из всех представленных на рынке фондов наиболее интересный с точки зрения доходности/условий - это «Современный арендный бизнес 3»: а) Выплаты к сожалению ежеквартальные, а не ежемесячные.  б) доходность также в районе 10-15% в зависимости от цены покупки на бирже в) условия работы абсолютно непрозрачны, компания не идет на контакт с инвесторами как Парус или Активо, в данном случае работает как старый советский банк.  г) индексация ставок в фонде присутствует, но не понятен их размер и условия.  4 Четвертое место - это $RU000A108157 (и опять в Т-банке нет🤬) «Рентал Про», бывший «ПНК Рентал». По своей сути очень похож на фонды от Т-банка, только фонды Банка прозрачнее! $TKVM, $TLCN . (Видимо по этому от ПНК фонда и нету у брокера). Долго разбирался в работе этого фонда, ибо схема весьма запутана и непрозрачна. В итоге был сильно удивлен. Здесь инвестор не становится полноценным собственником объекта недвижимости, он по сути дает деньги в кредит под строительство объекта. Ежемесячные выплаты являются не арендной платой, а процентом от застройщика ПНК. Далее ПНК продает эту недвижимость, часть «навара» достается инвестору. То есть схему можно описать так: вы вкладываете деньги под строительство недвижимости, получаете процентные авансовые платежи от застройщика, далее объект продают и пайщики получают часть прибыли от стройки.  💁🏼‍♂️ Вывод: здесь инвестор не становится совладельцем постоянного объекта недвижимости, по сути он софинансирует застройщика и имеет часть дохода со стройки плюс процент за пользование деньгами. Я не говорю что это плохо, это может оказаться очень даже выгодно, но это точно не про долгосрочное владение недвижимостью с целью получения рентного дохода и становления рантье. По моему прошлому опыту взаимодействия с «ПНК Групп» могу похвалить компанию, действует порядочно и прибыльно. Вкладываться в её фонд или нет, каждый решает для себя сам, я лишь подчеркнул что это не классический рентный доход, а скорее аля стройка.  🔝Проанализировав несколько фондов недвижимости я могу с уверенностью сказать, что намного лучше хранить капитал в квадратных метрах, нежели в фондах денежного рынка. 📌 Вот такой обзор основных фондов на нашей бирже получился, более детальную информацию можно получить на сайтах компаний или задав мне вопросы в чате канала! P.S. Очень жаль, что нет возможности добавить фонды Паруса в стратегию автоследования. ❗️P.S.S. Прошу на меня подписаться! Это мотивирует работать для вас! #парус #недвижимость #идея #обзор #новичкам #дивиденды #пульс_оцени #учу_в_пульсе #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221470 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по ценным бумагам ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн", запланировано на 20 февраля 2025 года. Список владельцев будет фиксироваться 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Сентимент: Нейтральный.

👑 Какие есть ещё приколы с материальной выгодой? И в дополнение к утреннему посту рассмотрим ещё парочку случаев возникновения материальной выгоды, чтобы уж точно закрыть вопрос. Полетели! 🦉 IPO и SPO В ходе первичных размещений формирование материальной выгоды возможно, когда IPO прошло по одной цене, а min цена в первый день торгов на бирже была больше неё. Где-то в октябре Минфин заявил, что готов направить поправки в законодательство, чтобы освободить от налогообложения возникающую материальную выгоду при IPO. (Думала, этот вопрос в пользу инвесторов решили ещё в сентябре) Про SPO пока молчат, хотя и там бумаги можно получить по цене ниже рыночной. 🦉 Внебиржевые торги Если купить бумагу на внебиржевом рынке дешевле, чем она сто́ит на бирже, возникает налог на материальную выгоду. Он рассчитывается при покупке ценных бумаг, даже если мои совята их ещё не продали. Пусть мой совёнок купил на внебиржевом рынке [1] российскую акцию по цене 1 000 ₽. Минимальная цена на бирже в этот день составила 1 600 ₽. Возникает материальная выгода: 1 000 ₽ - 1 600 ₽ = 600 ₽ Соответственно, по ставке 13% [2] НДФЛ составит: 600 ₽ × 13% = 78 ₽ 💬 Вычитала, что 12 января Т-Банк разослал всем уведомление, согласно которому доходы от сделок на внебиржевых торгах облагаются налогом по ставке 35%, так как по новым правилам они попадают под материальную выгоду. 💬 Мне ничего не приходило. Возможно это связано с тем, что за 2024 год не возникло статей по материальной выгоде. Ещё согласно п.2 ст.224 НК РФ, ставка 35% относится не к ценным бумагам. 🦉 T-фонд Под материальную выгоду попадают паи фондов $TRRE, $TLCN или $TKVM . Это связано с тем, что мои совята не смогут купить их по рыночной цене (как минимум через Т-Банк) — только через стакан, где цены такие: • TRRE за 811 ₽ при рыночной 1 195 ₽; • TLCN за 990 ₽ при рыночной 1 477 ₽; • TKVM за 3,83 ₽ при рыночной 5,75 ₽. Избежать налога в этих случаях просто невозможно. * * * * * * * 1. Торги выходного дня у Т-Банка. 2. Свои налоговые ставки смотрим в ст.224 НК РФ. * * * * * * * P.S.: Пост внеплановый — писался по вдохновению, поэтому без картинки 🥲 #ATs_разное #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

Всем привет, дальше будет не инвестиционная рекомендация и я ни в коем случае не призываю делать что будет написано ниже Дело такое, квадратные метры показывают падение, а Лужники растут уже какой месяц подряд, я буду дальше продавать квадратные метры и покупать Лужники Немного вводной информации: срок инвестиций в Лужниках 3 года, в квадратных метрах 5 лет •Замечу что если вы рассчитываете зайти на меньший срок, то не в коем случае не рассматривайте эти активы, возьмите тот же фонд ликвидности от втб или вклад рассмотрите •Я осознано выделил 30% от портфеля для инвестирования в недвижимость и уверен что данная сумма мне не понадобится в ближайшие 3 года •А так же в моем случае нарисованная доходность позволила подключить премиум А еще решил попытать удачу в новой игре Спейс-инвестор от Т-Банка #спейсинвесторс в которой можно выиграть акции и другие плюшки https://space-investors.tbank.ru/invite/01JE3BKEZ884EF6SCG09T4JH1F/ref $TKVM $TLCN

#Недвижимость Ипотека продолжает обновлять исторические максимумы. По расчётам РБК на основе данных ЕИСЖС, средневзвешенная ставка на первичном рынке достигла 22,33%. Давайте посчитаем переплату по Ипотеке по ставке в 22% и поймём надо ли оно сейчас. Возьмём жильё за 10🍋 (в Сочи это крохотная однушечка на вторичке, в стройке таких цен нет) на 30 лет. ПВ - 20% Переплата составит, Внимание !!! ‼️44 876 362 - как вам такое ?? 🤯 *Расчёт в ипотечном калькуляторе на скринах Да да друзья, вы берёте у банка 8 000 000р , а возвращаете почти 45 000 000р как вам такая переплата ?? Так работает сложный процент и вместо того чтобы работать на вас в условиях высоких ключевых ставок, он будет работать на банк. Лично моё мнение, нужно быть безумцем чтобы взять жильё на 30 лет под такую ставку. Поэтому, сейчас самое лучшее время для облигаций и депозитов. ✅А о том как инвестировать в недвижимость без ипотеки и ПВ мы поговорим уже через пару минут ! $TLCN $TKVM

#Эфир #Недвижимость Друзья, сказано -сделано! Уже в этот вторник состоится эфир по недвижимости с основателем SimpleEstate Никита Корниенко -Бывший инвестиционный аналитик Goldman Sachs -Номинант рейтинга Forbes 30 до 30 в категории финансы и инвестиции Мы поговорим про: -тренды в недвижемости сейчас -как инвестировать в недвижимость с небольших сумм и без первоначальных взносов - обсудим фонды на недвижимость в Т-банке $TKVM $TLCN - поотвечаем на ваши вопросы Приходите, будет лампово и интересно 😉 ✅Когда? Вт 15.10 в 19:00 по МСК ✅Где? Онлайн с видео трансляцией

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 02.09.2024 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Тинькофф Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1168577 Резюме: В соответствии с корпоративным действием, 19 сентября 2024 года состоится раскрытие информации о закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости "Тинькофф Лужники Коллекшн", управляемом ООО "Т-Капитал". Фиксация списка владельцев пройдет 30 августа 2024 года. Инвесторы могут обращаться в НКО АО НРД для получения дополнительной информации. Сентимент: Нейтральный.