Форум о фонде Лужники Коллекшн Москва

$TLCN нее ребятки такими темпами вы через год не сдадите эти 12 клубных домов. Турки с ЖК Преображенский у которых я работал, уже 2 корпуса жилых сдали и одно адм здание между ними, а начинали позже и работы по демонтажу на территории старых построек НИИДАР ещё велись. Не не не. В лучшем случае 29й год. Онлайн камеры https://luzhniki-collection.ru/progress/webcam

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Одна из моих лучших долгосрочных покупок - это паи фонда недвижимости $TLCN. С июня 2023 (почти 3 года) стоимость выросла на 69% 🚀 Поэтому когда увидел, что происходит сбор заявок на новый фонд коммерческой недвижимости, не смог пройти мимо 🤑 Из интересного - обещают ежемесячные выплаты от аренды. Посмотрим на результат через пару лет (как говорится "запомним этот твит").

Интересно, в феврале наблюдалось снижение спроса на рынке элитной недвижимости по данным СМИ. Очень хочется надеяться, что в $TLCN нас это не коснется. Хотя опасения возрастает. Одну из причин аналитики называли отсутствие новых стартов с интересными лотами. Если дело по большей части в этом(что вряд ли) и сотрудники УК(коих опасно поминать всуе, во избежании бана) выбрали действительно хорошие, ликвидные лоты, то нас это должно обойти.

$TLCN объясните мне, почему люди плачут из-за этого инструмента типо менеджеры загнали? Последняя цена размещения была 107к или 1070₽ (по текущей цене) сейчас за 1300₽ даже по 1350₽ с руками с ногами заберут. Это 26%+ роста. Да за 2,5 года немного. Но вы уже с профитом можете выйти. Че плакать. Реально есть люди, которые хотят до конца сидеть. Если погашение будет 2300-2500₽ покупая по 1300₽ это 76,92% или 92,3% дохода. Конец 2029 года это 2 года и 10 месяцев это 27-32% годовых. Минуса: ликвидность, и налог на мат выгоду. Но налог на мат выгоду уменьшить налог на прибыль от конкретно этого инструмента. Что касается недвижимости: Думаю вряд ли цена будет падать, она еле еле рост показывала при высоких ставках, ближайшие 2-3 года тем более думаю будет расти. Это элитная недвижимость, там ставки по ипотеке редко влияют. А денег в Москве у состоятельных людей просто тьма. Это факт. Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Надеюсь не удалят

🏢 Недвижимость «Для народа»: Что реально купить без статуса квала? Мы уже выяснили, что ипотека в 2026 году — это дорого, а ЗПИФы могут быть интересной альтернативой. Но когда вы открываете приложение брокера, 90% вкусных фондов (вроде Рентал ПРО или многих Парусов) помечены замком: «Только для квалифицированных инвесторов». Я перебрал рынок и выделил три главные экосистемы. Разбираемся в их стратегиях и ценах. 🧩 Что такое Пай? Важное уточнение. Покупая пай, вы НЕ покупаете конкретный кирпич или комнату в здании. Пай — это доля в праве собственности на всё имущество фонда. Вы владеете кусочком общего портфеля (склады, деньги на счетах, дебиторка). Управляющая компания (УК) не просто «режет» актив, а управляет им, чтобы извлекать прибыль, забирая за это комиссию. Цена пая зависит от двух вещей: 1. СЧА (Стоимость чистых активов): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов. 2. Рыночная эмоция: Если инвесторы очень хотят этот фонд, они готовы покупать его дороже реальной стоимости (с премией). Если боятся — продают дешевле (с дисконтом). 💼 СПИСОК ДЛЯ НЕКВАЛОВ (Что искать в поиске) 🟢 1. Экосистема СБЕР (УК «Современные фонды недвижимости») $SBER Это самый крупный игрок. У них широкая линейка фондов, но стратегия схожая. • Что внутри: Микс. В одном фонде могут быть и склады, и торговые центры, и офисы. Это плюс к диверсификации. • Стратегия: Рентная. Покупают готовые объекты, сдают их крупным арендаторам, платят пайщикам (обычно ежеквартально). • Доступность: Торгуются на бирже, но ликвидность часто сосредоточена внутри приложения Сбера (у других брокеров стакан может быть тонким). • Фонды: 👉«Современный Арендный Бизнес» (серия): Классика. 👉«Современный 10» (XSKLAD): Ориентир на склады. 🔵 2. Экосистема ВТБ (УК «ВТБ Капитал») $VTBR Здесь всё серьезно и... дорого. • Фонды: «ВТБ Рентный доход» (РД, РД-2). • Что внутри: Качественные склады и офисы класса А. Стратегия консервативная, рентная. • Главный нюанс: 💰 Порог входа. Цена одного пая здесь часто превышает 100 000 – 130 000 рублей. Это делает фонд неудобным для ребалансировки в небольших портфелях. Если у вас всего 200к, купить 1.5 пая не получится. 👉 РД-3: Новый фонд, пока доступен не у всех брокеров. 🟡 3. Экосистема Т-Банк (Т-Капитал) $T У брокера есть свои фонды, но тут важно не перепутать стратегии! • Тип: Преимущественно Девелопмент. • Фонды: «Репаблик РЕДС» ($TRRE), «Лужники Коллекшн» ($TLCN). • В чем подвох: Вы не получаете аренду ежемесячно. Вы становитесь соинвестором стройки элитного жилья. Доход формируется только в конце, когда объекты достроят и продадут. • Риск: Вы зависите от сроков сдачи и цен на элитку в будущем. В 2026 году это более рискованно, чем просто получать аренду со склада «Пятерочки». ⚪️ 4. Нишевые игроки (Велес Капитал) • Фонды: 👉 «ПИФ АТРИУМ УК ВЕЛЕС ТР» ($RU000A0JRHC0) — долгосрочный (до 2030г.) арендатор помещения (парфюмерно-косметическая сеть «ЛЭТУАЛЬ»). 👉 «ПЕРЛОВСКИЙ» ($RU000A0JWCE7) — в состав активов фонда входит ТРЦ «Перловский» где предусмотрена ежемесячная выплата дохода от сдачи недвижимости в аренду. • Риск ликвидности: Торги идут не так бодро, как в Сбере. Спред (разница между ценой покупки и продажи) может достигать нескольких процентов. Если захотите срочно выйти — придется уступать в цене. ⚖️ Вердикт: Облигации или ЗПИФ? Давайте смотреть на цифры 2026 года: • Облигации (ОФЗ/Корпораты) $SU26254RMFS1: Дают 15–20% к погашению. Надежно, ликвидно. • ЗПИФы для неквалов: Текущая рентная доходность (к рыночной цене пая) часто ниже — в районе 8–12%. Вывод: Пока ставка ЦБ высокая, ЗПИФы для неквалов математически проигрывают облигациям. «Премии за риск» здесь нет. Этот инструмент стоит рассматривать только как диверсификацию (защиту от инфляции), если у вас уже есть и акции, и облигации. Но помните: самые «вкусные» и доходные фонды (с ежемесячными выплатами и крутыми объектами) всё-таки спрятаны за статусом Квала. Рынок для неквалов — это пока «песочница». ⌛Продолжение в следующей части ❤️ Ставьте лайк, если было полезно и интересно!

$SMLT упомянули чуть Риа Новости Недвижимость. Новость приложу скрином. Я как и раньше относился к недвижимости, так и сейчас: лучше на заборе посижу, иногда могу подобрать спорные фонды вроде $TLCN или $TKVM . Не считаю что сейчас их время (не ИИР). Если кратко: самолет занял уверенное топ-1 по числу задержек сдачи жилья. Напоминаю, что с 26-го года можно судиться за затягивание сроков сдачи... Да еще и льготные ипотеки ужесточили... Люди, которые пишут что это интересная/перспективная компания, поделитесь информацией, какие такие новости я пропускаю, что вам так интересен самолет, когда в стройке сейчас черти что и сбоку бантик? Где вы черпаете свой оптимизм?)

$TLCN, Почему в приложении не верно указывается количество купленных метров фонда $TLCN, количество купленных метров должно рассчитываться как пропорция купленных паев фонда к общему количеству паев, умноженная на количество кв. метров в фонде. При текущих покупках, в приложении отображается количество купленных метров более чем в 1.5 раза больше фактического. Это создает ложную привлекательность фонда и вводит в заблуждение инвесторов.

Инвест-портфель недвижимости: почему коммерческая недвижимость рулит, а квартиры — нет Давно не писал об этой части портфеля, а ведь именно она позволяет рисковать в других местах и помогает переживать маржин-колы в крипте))) Делюсь мыслями и наблюдениями: 1. Рынок продолжает рост По всем активам вижу стабильный рост стоимости метра и арендных ставок. Тенденция сохраняется. 2. Склад vs Супермаркет Склады и ЦОДы (центры обработки данных) чувствуют себя гораздо бодрее, чем супермаркеты. От последних я ожидал более агрессивной динамики выручки и, соответственно, дивидендов. Реальность оказалась скромнее ожиданий. 3. ЗПИФы — поле непаханых возможностей Рынок ЗПИФов настолько неэффективен и «глуп», что это открывает просто огромный простор для заработка. Что я делаю: Ищу ЗПИФы, которые рынок оценивает в 75 условных единиц, хотя на данный момент они стоят 100 условных единиц, а через 3-5 лет они будутт стоить 150. ✅ Зарабатываю на переоценке ✅ Параллельно получаю арендный доход (выше 12% годовых) Многие сразу думают: «О, стресс-активы, банкротства, торги». В реальности же чаще всего это просто финансовая безграмотность продавцов и «впаренные» продукты, не оправдавшие ожиданий первых инвесторов. На этом я и зарабатываю. Вечное желание купить свою квартиру: Покупать квартиру для жизни сейчас мне по-прежнему невыгодно и не интересно. Квартира за 20 млн руб сдается за 80–120 тыс/мес. Доходность — 4–8% годовых. При этом коммерческая недвижимость дает стабильные 10-12% арендного дохода Простая математика: имея 10 млн в складах, ты легко можешь позволить себе жить в квартире за 20 млн. На другой стороне постоянное желание ВЛАДЕТЬ своим уголком(посмотрим что из этого получится). Абсолютно нет никакого желания покупать 1 комнатную кв, а на 3-х комнатную нужно работать $TLCN Для тех кто дочитал: взял в портфель как маркер $RU000A104YX8 дисконт к расчетной стоимости 25%, есть нюанс с выплатами и попаданием в реестр держателей паев, но в ближайший месяц буду в стакане фонда #дивиденды #пассивныйдоход #fire #рантье #рента #недвижимость

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

Не люблю я недвижку, но Лужники ( $TLCN ) пока единственное, что добираю по чуть-чуть. Хотя, на мой взгляд, риски уже недооцениваются. Все же хотелось бы, чтобы СВО завершилось в этом или следующем году. А это значит, 2 года когда у большого числа людей снизится зарплата. Кто-то заметит, что военные по контракту не берут квартиры в Лужниках. И я с этим соглашусь. Но они берут квартиры в более дешевых сегментах. А рынок элитной недвижимости обычно первым идет вниз. Т.е. все равно есть цепочка и косвенная зависимость между квартирами разных классов. Мне кажется, что фонды имеющие закрытия в 26-27 гг. куда потенциально предсказуемей. Да и кредиты не дешевые, не мало бизнесов сейчас испытывают проблемы. А там уже не редко и покупатели... А как вы считаете? Этот фонд "золотая жила", или окажется по итогу "цыганским золотом" с инфоцыганской рекламой?

$TLCN мы скоро заберем эти 250 лотов которые тусуются в диапазоне 1300-1350 Передвинем немного стакан, надеюсь спекулянты поняли что это не инструмент для торговли купить продать дороже в стакане , пускай покупают те кто готов держать до конца, и выходят те кто реально хотят выйти и точка

Зачем вам деньги? Неочевидный ответ для инвестора Сегодня поговорим не о конкретных инструментах, а о фундаментальных вещах: что такое деньги, почему они обесцениваются и как сохранить покупательную способность капитала. Что такое деньги на самом деле? Деньги — не цель, а инструмент. Их ключевая функция: - мера стоимости товаров и услуг; - средство обмена; - способ накопления капитала. Важно понимать: сами по себе купюры не создают ценность. Их сила — в возможности обменять на реальные активы, услуги или товары. Главный враг сбережений — инфляция! Инфляция — это постепенное снижение покупательной способности денег. Простой пример: Сегодня на 10 000 руб. вы купите корзину продуктов. Через 10 лет та же корзина может стоить 15 000–20 000 руб. Что это значит для вас? Если хранить деньги «под матрасом» или на обычном депозите с процентом ниже инфляции, ваш капитал реально уменьшается. Как защитить капитал? Переход от денег к активам Единственный способ опередить инфляцию — инвестировать в активы, которые: - растут в цене быстрее обесценивания денег; - генерируют пассивный доход; - имеют внутреннюю ценность. Основные защитные инструменты: 1) акции качественных компаний ($TMOS@); 2) облигации с защитой от инфляции; 3) недвижимость ($TLCN); 4) золото и драгоценные металлы ($TGLD@); 5) валютные активы ($TLCB@); 6) бизнес и интеллектуальная собственность. Собственный бизнес – является хорошим вариантом защиты от инфляции, но далеко не у каждого человека есть предпринимательское чутье. И как быть в этом случае простым людям? Ключевые принципы защиты капитала: 1) диверсификация активов; Не кладите все деньги в одну корзину. Распределяйте риски между классами активов и валютами. 2) используйте долгосрочный горизонт инвестирования; Инфляция побеждает краткосрочные сбережения. Инвестируйте на 5+ лет, позвольте сложному проценту и времени сделать для вас «чудо»! 3) регулярное реинвестирование; Деньги в виде дивидендов, купонов и арендных платежей должны работать круглосуточно, а не лежать на счёте под минимальный процент. 4) трансформируйте человеческий капитал в финансовый. Пока позволяет вам здоровье и время необходимо часть заработной платы откладывать, пусть это будет 10-15% (начать можно с 5% и постепенно повышать) от вашего дохода. Далее покупать на эти деньги те активы, которые защитят от инфляции и создадут вам в будущем стабильный денежный поток. Деньги — это средство, а не цель. Их главная задача — обеспечивать вашу финансовую свободу сегодня и в будущем. Богатство — это не случайность, а результат осознанных решений и последовательных действий. Ваша конечная финансовая цель — не накопить N миллионов, а создать портфель активов, генерирующий денежный поток, покрывающий ваши расходы. И этот поток должен расти быстрее инфляции. Спросить себя: «Зачем МНЕ деньги?». На обеспечение базовых потребностей? На образование детей? На свободу выбора? Ответ определит стратегию и тип активов. Инвестиции — это не про спекуляцию (купил – дешево, продал – дорого!). Это единственный рациональный способ сохранить то, что вы заработали, для того будущего, которое вы планируете. А также – это отличная возможность передать капитал своим детям, родным или близким в наследство. Дисклеймер: информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. #profit_fm #деньги #инфляция #капитал #акции #облигации #золото #moex

$TLCN интересно сейчас заявки 1300-1400-1600-1600 это клиенты инвесторы которые закупились в стакане по 800-900-1000? Или это инвесторы которых загнали менеджеры ну первичке ? Если первые - то есть ли смысл спекулировать активов учитывая мат выгоду налоги? А если вторые - то последнее размещение было по 1070₽ почему бы по 1300 не скинуть все ? Там где есть покупатели сегодня сейчас ?

$TLCN Хочу поделиться опытом инвестирования в данный фонд. Уже после покупки выяснил, что фонд относится к инструментам с ограниченным доступом для неквалифицированных инвесторов. По факту это означает, что свободного и гарантированного выхода из фонда нет: ликвидность ограничена, а продажа возможна только при наличии спроса или на условиях, которые устанавливает управляющая компания. При этом перед инвестированием сотрудник банка уверял, что из фонда можно будет в любой момент вывести деньги. Сейчас я вижу, что это не так — возможности продать актив или вывести средства у меня нет, деньги фактически «зависли» в фонде. Для допуска к инструменту сотрудник банка по телефону предложил пройти тест, при этом ответы по сути диктовал он сам. В результате формально тест был пройден. Насколько это юридически законно - я не знаю. В итоге, информация о рисках, ликвидности и условиях выхода из фонда была донесена не в полном объёме (читай, что обманули). Если вам звонят и уверяют, что стоит вложить ваши средства куда-то и при этом с вашего «да» по телефону могут перенести средства, то всегда говорите «нет».

Продолжаю следить за реализацией проекта Luzhniki Collection от ГК Абсолют. Проект активно строится, срок окончания - декабрь 2027 года. Я приобретал там метры через фонд недвижимости $TLCN. Первую покупку сделал еще 1 июня 2023 года. Прошло 2,5 года и сейчас инвестиции генерят доход в размере 66%, что составляет 26,4% годовых. Фонд держу до закрытия. Я ожидаю дальнейший рост цен на недвижимость. Около 60 трлн. руб. сейчас лежит на депозитах. С учетом снижения ключевой ставки ЦБ, и далее ставок по депозитам, будет наблюдаться плавный переток денежных средств в том числе и на рынок недвижимости. #недвижимость #фонды $TLCN

Тут мне сказали в комментариях, что в недвижимость невозможно вложиться в Тиньков. Если решите всё же войти, внимательно изучите за каждый фонд. Всё обозревать не буду. ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» ( $TKVM) ​Особенность: Самый доступный фонд. Создан для широкого круга инвесторов с очень низким порогом входа (пай стоит всего несколько рублей). ​Стратегия: Активное управление. Фонд постоянно покупает и продает квартиры в новостройках бизнес-класса в Москве, чтобы максимизировать прибыль. ​2. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Republic — REDS» ( $TRRE) ​Особенность: Инвестиция в один конкретный, дорогой объект. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Republic (корпус REDS) по скидке с целью продажи по высокой рыночной цене после сдачи объекта. Имеет ограниченный срок действия. ​3. ЗПИФ «Тинькофф ЖК Luzhniki Collection» ( $TLCN) ​Особенность: Аналогичен REDS, но сфокусирован на другом конкретном ЖК премиум-класса — Luzhniki Collection. ​Стратегия: Покупка квартир на стадии строительства в ЖК Luzhniki Collection с целью продажи после сдачи объекта. Также имеет ограниченный срок действия. Перед инвестированием сюда, внимательно изучите фонды. У них свои особенности. ​Все эти фонды являются Закрытыми Паевыми Инвестиционными Фондами (ЗПИФ). Это значит, что они выпускают ограниченное количество паев, и средства из них нельзя вывести досрочно (до окончания срока действия фонда). Паи можно только продать на бирже другому инвестору. ​Доступность: Все перечисленные фонды доступны для неквалифицированных инвесторов, но для покупки необходимо успешно пройти соответствующее тестирование. ​Фонды $TRRE и $TLCN имеют более низкую ликвидность, чем $TKVM, так как сосредоточены на конкретных объектах Не иир

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 30.08.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1298169 Резюме: ПИФ недвижимости 'Т-Капитал Лужники Коллекшн' (5183) сообщил о корпоративном действии: раскрытие информации с формированием списка владельцев по требованию Банка России или эмитента (референс 1076988). Дата фиксации списка — 29 августа 2025 г.; плановая дата раскрытия — 17 сентября 2025 г. Приём информации в НРД — до 17:00 16 сентября 2025 г. Контакты НРД: +7 495 956-27-90, +7 495 956-27-91. Сентимент: Нейтральный

$TLCN ПИФ "Лужники". Так мне его в 23м Анна Сергеевна расхвалила, что я взял да и купил 1 лот. Потом из него сделали 100 лотов и теперь мне из-за него Снежок чудит со статистикой. Как-то криво его подружает и я получился какой-то адовый миллионер. Но это ещё пол беды. Вы посмотрите на стакан. Какие-то добрые самаритяне при цене 1743 выставили ближайшие бид аск 1159/1196 соотв! Т.е. моя прибыль по 100 лотам при средней 1075 будь я продавать в рынок без лимитки превратиться из 66.8к в… элегантные 58400 за вычетом разницы текущего бида на 8,400. И он там такой 1(один) ничёсе "налог" :) Удобно чо. Ну хоть в стакане заявки появились на покупку. А то раньше не было. Ну, что? Додержу ещё 2 года? Сумма-то смешная. За 2 года 62% сделал :) На скрине видно как она с 30го августа 24го полетела! А 5го августа 24го BTC полетел с 49.5к. Расчёт тут https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/20179c0f-f435-4fef-bd0a-a8c31566b376?utm_source=share&author=profile

📢 В последнее время меня ряд подписчиков просили сделать разбор фондов недвижимости на нашем рынке. Собственно вот список наиболее качественных управляющих компаний по недвиге: 🥇 Заслуженное первое место - компания Парус, имеет несколько фондов в управлении. Например: $RU000A104KU3 . Ключевые параметры фондов: а) 1 фонд - 1 объект, все максимально просто и открыто б) ежегодная четкая индексация арендной ставки в) максимальная открытость сотрудников компании, всегда отвечают на все вопросы г) доходность фондов после вычета налогов более 10% от аренды, которая ежегодно индексируется, соответственно еще присутствует прибыль от роста стоимости актива  🥈 Второе место - компания Активо знаменитого предпринимателя Оскара Хартмана. Здесь могу перечислить все тоже самое что и по Парусу, инвестор получает в долевую собственность часть здания. Получает ежемесячную арендную выплату, выплата ежегодно индексируется. Доходность в зависимости от фонда составляет от 10% до 15% годовых. На бирже представлен только фонд А20 (кстати с самыми высокими индексациями в договорах аренды, в среднем 10%), тикер: RU000A1092L4. К сожалению в Т-банке пока недоступен. 🥉 Третье место - это фонды $RU000A0ZZ5R2 Сбера (в Т-банке опять почему-то нет😒), условия сильно хуже относительно первых двух компаний. Из всех представленных на рынке фондов наиболее интересный с точки зрения доходности/условий - это «Современный арендный бизнес 3»: а) Выплаты к сожалению ежеквартальные, а не ежемесячные.  б) доходность также в районе 10-15% в зависимости от цены покупки на бирже в) условия работы абсолютно непрозрачны, компания не идет на контакт с инвесторами как Парус или Активо, в данном случае работает как старый советский банк.  г) индексация ставок в фонде присутствует, но не понятен их размер и условия.  4 Четвертое место - это $RU000A108157 (и опять в Т-банке нет🤬) «Рентал Про», бывший «ПНК Рентал». По своей сути очень похож на фонды от Т-банка, только фонды Банка прозрачнее! $TKVM, $TLCN . (Видимо по этому от ПНК фонда и нету у брокера). Долго разбирался в работе этого фонда, ибо схема весьма запутана и непрозрачна. В итоге был сильно удивлен. Здесь инвестор не становится полноценным собственником объекта недвижимости, он по сути дает деньги в кредит под строительство объекта. Ежемесячные выплаты являются не арендной платой, а процентом от застройщика ПНК. Далее ПНК продает эту недвижимость, часть «навара» достается инвестору. То есть схему можно описать так: вы вкладываете деньги под строительство недвижимости, получаете процентные авансовые платежи от застройщика, далее объект продают и пайщики получают часть прибыли от стройки.  💁🏼‍♂️ Вывод: здесь инвестор не становится совладельцем постоянного объекта недвижимости, по сути он софинансирует застройщика и имеет часть дохода со стройки плюс процент за пользование деньгами. Я не говорю что это плохо, это может оказаться очень даже выгодно, но это точно не про долгосрочное владение недвижимостью с целью получения рентного дохода и становления рантье. По моему прошлому опыту взаимодействия с «ПНК Групп» могу похвалить компанию, действует порядочно и прибыльно. Вкладываться в её фонд или нет, каждый решает для себя сам, я лишь подчеркнул что это не классический рентный доход, а скорее аля стройка.  🔝Проанализировав несколько фондов недвижимости я могу с уверенностью сказать, что намного лучше хранить капитал в квадратных метрах, нежели в фондах денежного рынка. 📌 Вот такой обзор основных фондов на нашей бирже получился, более детальную информацию можно получить на сайтах компаний или задав мне вопросы в чате канала! P.S. Очень жаль, что нет возможности добавить фонды Паруса в стратегию автоследования. ❗️P.S.S. Прошу на меня подписаться! Это мотивирует работать для вас! #парус #недвижимость #идея #обзор #новичкам #дивиденды #пульс_оцени #учу_в_пульсе #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

$SPBE планирует запустить торги заблокированными активами «СПБ биржа» планирует запустить торги заблокированными иностранными акциями — CEO Такие торги и в тиньке и а БКС идут уже. Там ещё и налог на материльную выгоду насчитают, как с тиньковскими фондами на недвижимость по итогу будет $TRRE и $TLCN где @T-Investments уверял полгода, что налога на материльную выгоду не будет, а потом в августе прошлого года переобулся, и сказал, что это нашии инвестиуионные риски, а не обман от тинька @T-Investments рекомендует описывать каждый публикуемый тикер, чтобы пост не снесли, поэтому приступим: $TRRE за 2 года фонд вырос на 6%. Обещают сдать через год, но по стройке видно что до конца ещё очкеь далеко. и $TLCN за 2 года вырос на 60%, достойный результат и неплохая инвестиция

Майская переоценка 📈 По итогам апреля независимые эксперты представили отчет об оценке фондов недвижимости. Приводим главные числа на начало мая. 🔸 За месяц из фонда Квадратные метры $TKVM продали одну квартиру — в ЖК Lunar. Поэтому в комплексе по итогам мая переоценивались 9 оставшихся квартир. В «Северном порте», как всегда, переоценили всю недвижимость. Стоимость недвижимости фонда к маю выросла на 0,67%, и составила 2 474 342 945 ₽. Деньги от продажи квартиры также учитываются в стоимости пая.  🔸 В Republic REDS $TRRE стоимость недвижимости выросла на 0,82%, до 1 025 301 602 ₽. 🔸 В фонде Luzhniki Collection $TLCN рост составил 1,6%, до 2 662 834 324 ₽. Обновленная стоимость паев:  • Квадратные метры — 5,98 ₽ (+0,17%); • Republic REDS — 1 222 ₽ (+0,58%); • Luzhniki Collection — 1 705 ₽ (+1,25%). Полные отчеты о переоценке каждого фонда можно изучить на сайте: • Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ • Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ • Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ Остаемся на связи ❤️‍🔥 Фото: Luzhniki Collection

$TLCN Объясните мне по простому взял я паи за 1000 р 100шт при рсп 1500 И через месяца 3 продал по 1200 100шт Как будут считаться налоги ???. Моя выгода 20000 рублей .за продажу 100шт . получается плачу 13% с 20000 прибыли.= 2600 р Или Я должен уплатить с 1500-1000 ,=500р мат выгода умножить 100=50000 р 13%=7000р . Есть разница в налогах платить 7000 р или 2600?🤔🤔

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

В качестве диверсификации недавно купил себе лот на недвижимость $TLCN Ликвидности нет совсем, цена в стакане ниже цены лота на 50%. Для тех, кто готов зайти в недвижку надолго - считаю неплохой вариант. Я не уверен, что готов ждать несколько лет, поэтому купил чуть-чуть. Элитная недвижимость всегда растет в цене быстрее.🏗️🏢

Расчетная стоимость пая и цена в стакане: почему они различаются и что мы делаем для их сближения 📌 Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости независимыми экспертами — они всегда рассчитывают цену с дисконтом на торг. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой квартиры продали. 📌 Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На нее влияют настроения и потребности участников рынка, а также их отношение к конкретному активу. 🏠 Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Т-Капитала через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В них не может быть маркетмейкера. Вместо него в фонде Квадратные метры дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой он выставляет новые заявки на покупку. В других фондах дилера нет. Разница между ценой в стакане и РСП позволяет получить более высокую доходность тем, кто купил пай с дисконтом и продержал его до погашения по РСП. Но в таком случае возникает налог на материальную выгоду. В 2025 году этот вопрос разрешится, так как мы планируем листинг фондов недвижимости на бирже. В таком случае налог на материальную выгоду возникать не будет. 🔸 Уже в этом квартале планируется первая продажа квартир из фонда Квадратные метры. Мы рассчитываем продать их по цене выше оценочной.  🔸 Фонд ЖК Republic REDS выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года. 🔸 Согласно стратегии фонда ЖК Luzhniki Collection, пайщики получат выплаты до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками распределяются деньги от продажи квартир.  ☝️ Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. Об этом писали в недавних постах:  1. ЖК Republic REDS $TRRE: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/b0edcdcf-d69c-4743-951d-256fc6f27f2f/ 2. Квадратные метры $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/  3. ЖК Luzhniki Collection $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ 

В фондах недвижимости прошла переоценка  Каждый месяц независимые эксперты оценивают, как изменилась стоимость недвижимости в фондах Т-Капитала. От этого зависит изменение расчетной стоимости пая (РСП) 💰 Вот что поменялось по итогам января:  •В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,47%, до 999 003 340 ₽. •В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к февралю выросла на 3,30%, до 2 362 960 071 ₽. •В фонде Квадратные метры $TKVM в январе была проведена оценка недвижимости, за которой последовала переоценка. Наиболее актуальный отчет — от 5 февраля 2025 года. Согласно отчету, стоимость недвижимости: 2 476 146 647 рублей, она подорожала на 0,34%.  📆 Отчеты о переоценке публикуются на сайте: •Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ •Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ •Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ В феврале стоимость паев составила:  •Квадратные метры — 5,76 ₽ (+0,17%)* см. блок «О фонде Квадратные метры» https://www.tbank.ru/invest/etfs/TKVM/; •Republic REDS — 1 199 ₽ (+0,33%); •Luzhniki Collection — 1 523 ₽ (+3,11%). 🔔 Также паи фондов можно купить с дисконтом до 35% на вторичном рынке. Мы уже рассказывали, как заработать таким образом в фонде Luzhniki Collection и Квадратные метры, а на этой неделе также расскажем о фонде Republic REDS. Полезные посты:  • Luzhniki Collection — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ • Квадратные метры — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/ *На сайте ООО “Т-Капитал” (https://t-capital-funds.ru/statistics/) в соответствии с требованиями законодательства раскрыта стоимость пая фонда Квадратные метры по состоянию на последний рабочий день месяца (31 января 2025 г.): 5,6611 руб. При этом актуальная стоимость пая, определенная с учетом переоценки недвижимости на 05.02.2025, составляет 5,7616 руб. 

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221470 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по ценным бумагам ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн", запланировано на 20 февраля 2025 года. Список владельцев будет фиксироваться 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Сентимент: Нейтральный.