Форум о фьючерсе HOME-9.26 Индекс московской недвижимости

Сколько квартир нужно, чтобы не работать? Правильный ответ — нисколько. Но, скорее всего, вы ожидали увидеть таблицу с расчетами: «Если сдавать одну квартиру — это столько-то, две — столько-то, пять — уже можно жить и не работать». Потому что сама идея обычно сводится к одному: получать денежный поток от аренды и заменить им зарплату. Только здесь есть один важный момент. Вы ведь взрослые самостоятельные люди. И работать или не работать — это не математическая формула. Это ваш выбор. Кто-то продолжает работать, имея десятки объектов недвижимости, потому что любит свое дело. Кто-то устает от офисной гонки и уходит в спокойную жизнь даже с небольшим доходом. А кто-то не чувствует свободы, имея высокий пассивный доход, потому что расходы растут быстрее доходов. Поэтому вопрос не в том, сколько квартир нужно. Вопрос — какой образ жизни вы хотите поддерживать. Особенно, если работа сопровождается карьерным ростом, это просто бесконечная гонка. Главная закономерность Если сильно упростить и усреднить рынок, то при прочих равных аренда квартиры обычно составляет примерно половину средней зарплаты. Это не точная формула. Это скорее «средняя температура по больнице». Например: средняя зарплата — 170 000. средняя аренда типовой квартиры — около 60 000 - 90 000. В разных странах и городах пропорции могут меняться, но сама логика остается похожей: доход от одной квартиры редко равен полноценной хорошей зарплате. Именно поэтому разговоры про «куплю одну квартиру и уйду с работы» почти всегда заканчиваются разочарованием. Как живут люди на разный уровень дохода Жизнь на половину средней зарплаты Это режим выживания или очень жесткой экономии. Человек: внимательно считает расходы; редко путешествует; откладывает крупные покупки; живет без финансовой подушки; постоянно думает о цене. Любая проблема — зубы, техника, ремонт машины — превращается в стресс. Даже если формально денег хватает на базовые потребности, психологически это жизнь в постоянном ограничении. Так живут многие пенсионеры, студенты, начинающие специалисты и люди с нестабильным доходом. Жизнь на одну среднюю зарплату Это уже базовая стабильность. Можно: снимать нормальное жилье; покупать обычные продукты без постоянной тревоги; иногда путешествовать; позволять себе небольшие удовольствия; понемногу откладывать. Но больших свобод все еще нет. Одна потеря работы или серьезный форс-мажор способны быстро обнулить накопления. Так живет значительная часть среднего класса. Жизнь на две средние зарплаты Здесь начинается ощущение контроля над жизнью. Появляются: накопления; инвестиции; возможность выбирать работу; свобода менять город или страну; качественная медицина и образование; более комфортное жилье. Человек уже меньше зависит от ежемесячной зарплаты. Работа перестает быть вопросом выживания. Именно на этом уровне многие впервые начинают чувствовать финансовое спокойствие. Жизнь на пять средних зарплат Это уже не просто комфорт. Это возможность управлять временем. Человек может: не работать несколько месяцев; выбирать проекты по интересу; путешествовать без жесткой экономии; жить в хороших районах; пользоваться качественными сервисами; делегировать рутину. Но здесь появляется другой эффект: расходы тоже начинают расти. Бизнес-класс становится «обычным». Хорошие рестораны — привычкой. Большая квартира — необходимостью. Частные школы, дорогие хобби, высокий уровень сервиса быстро увеличивают ежемесячные траты. И многие люди с высоким доходом неожиданно обнаруживают, что тоже не чувствуют себя свободными. Почему квартиры редко делают человека «неработающим» Проблема в том, что недвижимость — это не кнопка «пассивный доход». У квартиры есть: простои без арендаторов; ремонт; налоги; коммунальные расходы; риски рынка; износ; инфляция; проблемные жильцы. Кроме того, доходность аренды во многих крупных городах сейчас находится на уровне 3–6% годовых. То есть квартира стоимостью 30 000 000 может приносить: ... $TKVM $HOM6

Сосиски или квартира в Москве?🌭 Сравнил изменение стоимости 1 кг. сосисок и 1 кв.м. жилья в Москве в процентах % за последние 5 лет😁 “Рост цен” за 5 лет: Сосиски: +17,49% Квартира: +58,47% При этом официальная инфляция с апреля 2021 по май 2026 составила 51,96% Данные по стоимости квартиры в Москве взяты из Индекса московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях $HOM6 $HOU6 Планирую и дальше выкладывать подобные графики со своей гениальной аналитикой, подпишись, чтобы не пропустить😁🤟 #статистика #сосиски #ипотека #недвижимость #инвестиции

Морковь или квартира в Москве?🥕 Сравнил изменение стоимости 1 кг. моркови и 1 кв.м. жилья в Москве в процентах % за последние 5 лет😁 «Доходность» за 5 лет: Морковь: +20,82% Квартира: +58,47% При этом официальная инфляция с апреля 2021 по май 2026 составила 51,96% Данные по стоимости квартиры в Москве взяты из Индекса московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях $HOM6 Планирую и дальше выкладывать подобные графики со своей гениальной аналитикой, подпишись, чтобы не пропустить😁🤟 #статистика #морковь #недвижимость #инвестиции #ипотека

Индекс московской недвижимости от «ДомКлик» находится в сильно перегретом состоянии. 📈 Чтобы это понять, воспользуемся месячным графиком данного инструмента с включенным индикатором Полосы Боллинджера. ⚙️ Если смотреть на силу восходящего тренда, то можно увидеть какой мощный рост был с 2020 до 2022 года за достаточно короткий срок. Значения индекса при этом долгое время уверенно находились выше верхней квартальной Полосы Боллинджера. Выделил её более толстым цветом и подписал 3М. 🚀 Затем в 2022 году случился «Черный лебедь» и индекс скорректировался ниже этой квартальной полосы к синей средней линии на месяцах и далее рост возобновился, но теперь он более постепенный и сильно растянутый во времени. При этом только в последние месяцы произошло касание верхней квартальной полосы и уход чуть выше. Другими словами, на это потребовались годы. 📉 Не исключаю еще совсем небольшой рост до 360 000 пунктов, так как там начала рассчитываться верхняя полугодовая полоса, которая видна только на квартальном таймфрейме и выше. Её не стал указывать на графике, но можете самостоятельно проверить. 🔍 А далее, на мой взгляд, стоит ожидать значительную коррекцию индекса как минимум к средней квартальной Полосе Боллинджера. Указал этот момент желтой стрелкой вниз. 📝 Этим постом хочу донести, что чисто технически рост данного инструмента $HOU6 почти иссяк и поэтому не стоит здесь уже надеяться на высокую доходность. Лучше дождаться нового восходящего тренда после снижения. ⚠️ #пульс_оцени #инвестиции #прогноз #недвижимость

🔥 До опорного заседания ЦБ РФ меньше 2 недель! Мировые энергоносители в лихорадке: Brent spot продолжает торговаться выше $100/барр. Рынок видит всплеск временным, но "временное" часто становится нормой. {$BRK6} ⚠️ Неопределённость вокруг Ирана и Ормузского пролива затянулась: ожидания инфляции скорректированы вверх — это толкает на распродажи. Рынки опережают ЦБ: ждут еще более медленного снижения (15% сейчас). 📈 Денежная масса в РФ растёт — это не способствует инфляции оставаться низкой. 💰 ОФЗ стабилизировались: ажиотаж на аукционах спал, спреды сузились. Интересны для дохода, но с рисками переоценки. $RBU6 📉 Акции — токсик: на фоне высоких ставок и надёжных потоков от облигаций обсуждать нечего. $MXM6 💱 Валюта дрейфует: USD/RUB ниже 76 — с верхней границы коридора к нижней. {$TNOTE6} $USDRUBF 🏠 Недвижка на пределе: фин.инжиниринг исчерпан, девелоперы тестируют реальные скидки до 15% кулуарно. Банки и рынок в напряге — не хотят паники. $HOU6 Что ждём от ЦБ? Держим облигации, мониторим нефть и инфляцию.🚀

Что ждет ДОМ РФ от цен на новостройки? Какой 👊удар ждет рынок недвижимости в 2027? 🥊 Разбираясь в огромном массиве информации к IPO Дом РФ, наткнулись на странный всплеск ожиданий роста цен на новостройки в 2027 году. Да, недвижимость всегда растёт, и тем более к IPO нужно показать уверенный взгляд в будущее, но… чем выделяется именно 2027? Почему не 2028, или 2026? В Дом РФ прогнозируют средний рост цен на первичное жильё на уровне 4-7% в год до 2030. Это на уровне инфляции, за которой идут цены, если смотреть ретроспективу. Но в 2027 году закладывается особенный сценарий: рост цен на 10-15% при инфляции 4,4%. Дальше – снова стабильность. Что за аномалия в 2027? 📈Мы нашли 2 фактора, которые могут образовать комбо удар по рынку: 🔹смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Последний среднесрочный прогноз предполагает полную стабилизацию бушующей инфляции как раз к 2027 году. Если ожидаемая средняя ❗️ключевая ставка в 2026 в диапазоне 13-15%, то в 2027 году уже 7,5-8,5%. Т.е. это будет первый год, когда ставки по ипотеке могут оказаться ниже 10% 🔹обвал предложения. Активных новых проектов становится меньше: видно снижение показателей запуска строительства. Средний срок стройки 2-3 года, а замедление началось как раз с конца 2024 Если эти факторы совпадут, то рост спроса и снижение предложения могут произойти одновременно, в 2027 году 🤔 Что может затормозить? 🔻сдерживающим фактором роста цен станут инвесторы-новички (YouTube-инвесторы), которые вкладывались в траншевую ипотеку в 3-5 квартир с однотипных ЖК с тысячами одинаковых студий и 1 ккв. В 2026-27 гг. им придётся либо продавать, либо рефинансировать. А траншевый характер ипотеки приведет к тому, что платеж будет запредельным. Это может добавить предложение и снизить дефицит 🔻частые корректировки прогноза ЦБ. Если аналитики Дом РФ действительно брали за базу прогноз ЦБ, то можно быть спокойным – он поменяется еще не раз. За последние 3 года прогноз ЦБ по ставке менялся чаще, чем сама ставка Верите в бесконечный рост недвижимости? 🐾 Кот.Финанс | #ставка #недвижимость $RU000A105MN1 {$HOZ5} #хочу_в_дайджест #пульс_учит

Котайджест🐾 💵Облигации Облигации все зеленые, но растут не синхронно: $SU26238RMFS4 ОФЗ +0,6%. Корп.облигации чуть-чуть отстают Наши автоследы идут разнонаправленно: от 0,2% до 0,6%. Проект "Оферист" презентуем позже. Сначала в @KotFinance_Ultra На неделе выделяется тех.дефолт Брусники. Не ожидали, но об этом много писали Что касается размеров мастер-счетов в автоследованиях: &Бабуля на максималках 133,9 тыс. руб. Лучше фондов ликвидности 85,2 тыс. руб. &Коты на гребне волны 124,7 тыс. руб. &Бабуля мини 10,2 тыс. руб. Эти суммы позволят показывать максимально близкий результат к нашему Для небольших сумм и регулярных пополнений, мы , безусловно, рекомендуем МИНИ. Для этого мы её и придумали 📈Акции Первая зеленая неделя за долгое время. Ярких идей, которые запомнились - почему то нет. С натяжкой можно отметить растущий Европлан $LEAS на идее дивидендов. Но поправьте, если ошибаюсь - вроде это история не прошлой, а позапрошлой недели 🔧Ключевая ставка 🎁Сюрприз от ЦБ не обрадовал рынок, хоть ставка и снизилась. Возможно, снижения в этом году больше не будет 🏡Недвижимость • Московский метр: вторая неделя флэта; +9,2% с начала года {$HOZ5} 💸Валюта Мы сделали ставку на ослабление рубля в @KotFinance_Ultra 👈но это сработает только на быстром снижении КС $81,23 (+0,4%) $USD000UTSTOM €93,84 (+0,5%) $EURRUB ¥11,36 (+1%) $CNYRUB 🐾 Кот.Финанс | #котайджест #итоги

Лучше поздно (в понедельник), чем никогда. Краткие итоги прошлой недели 💵Облигации ОФЗ всё также под давлением. Длинные корпораты за компанию. Короткая дюрация помогла автоследам &Бабуля на максималках и &Лучше фондов ликвидности завершить неделю в плюс. Флоатеры ( &Коты на гребне волны ) в символическом минусе 📈Акции Любим, когда в лидерах роста те, кто упал меньше всего. Иксы неизбежны. По индексу -4,4% 🔧Ключевая ставка Консенсус ухудшается (забавно, но как всегда, после падения, т.е. вслед за ценами, а не наоборот) 🏡Недвижимость Мы не знаем, откуда топливо. Еще +0,6% {$HOZ5} 💸Валюта В среднем -2% 🐾 Кот.Финанс | #итоги

Цены на недвижимость и индекс домклика. Уже год индекс домклика стоит на месте. Но если посмотреть последние 3 года - цена тоже практически не увеличилась. Если посмотреть цены на: 2024 год $HOU4 сентябрьский 29 600 на закрытии $HOZ4 декабрьский 29 780 на закрытии 2025 год $HOH5 мартовский 30 350 на закрытии $HOM5 июньский фьюч 30 700 {$HOU5} сентябрьский фьюч 2025 года {$HOZ5} декабрьский фьюч 2025 года 2026 год {$HOH6} мартовский фьюч можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до сентября 2025 года. С сентября до марта индекс вырос всего на 3%. За полгода. К июню 2025 года рост составил всего 1% рост. Ещё 1% ожидается к сентябрю и ещё процента 3-4 до конца года. Т.е меньше чем по 1% в месяц. А при ключевой ставке в 20% это на 10% ниже ключевой ставки, но уже лучше, чем было в предыдущий год, когда цена стояла на месте. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. С осени стоим на одном месте. https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/4a0e2ae4-f5a6-46c4-aedd-60f02794758e С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/1b056329-0e19-4917-a8a7-2963e9057da1 #недвижимость

🏡Недвижимость всегда растёт? «Бетон» начал остывать, когда уж кажется, виден конец цикла жесткой ДКП. Но цена толком не скорректировалась, что ограничивает желание в неё инвестировать. Мы рассматривали 2 сценария: 🔘снижение на 15-20% 🔘флэт на пару лет, чтобы инфляция «съела» часть номинальной цены Динамика с начала года: 🔹+3% в рублях 🔹+30% в долларах Как думаете, что лучше на перспективу: квадратные метры или корпоративные облигации? Мы предпочитаем: &Бабуля на максималках для долгосрочных целей &Лучше фондов ликвидности переждать неопределнность &Коты на гребне волны для любителей флоатеров 🐡 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость {$HOM5}

🐾Котайджест: ключ опять 21% (не в рифму), а мы неистово ищем лучшие бонды 💵Облигации • оферта в ФСК-Россети отправляет эмитента в наш 🤬Black-list. Не сказать, что ФСК часто была в наших подборках. Будущая неделя богата на кандидатов: Башнефть, например. Самолет с 19% не попадает, но смысла в такой ставке не много. • запустили проект «Портфель» в PRO. Будем делиться динамикой и ключевыми метриками •Свежая подборка портфеля 👵 Бабули и портфель 👶Внучков еще актуальны Это основа наших автоследов: &Бабуля на максималках &Лучше фондов ликвидности Флоатеры отдельно &Коты на гребне волны 📈Акции • Разбор Европлана относится и к акциям, и к облигациям. Если Европлану плохо – сложно представить, как плохо компаниям вне ТОП-20. У нас есть облигации Европлана, и мы уже полгода присматриваемся к акциям $LEAS • АФК Система: поверхностный взгляд на пресс релиз. В фокусе: темп роста бизнеса и долга. АФК очевидно ставит на быстрый разворот КС $AFKS 🏡Недвижимость Недвижимость дрейфует выше 300к за средний московский внутриМКАДный метр. Нас не отпускает слайд из презентации Глоракс. Думаем, как раскрыть тему {$HOM5} 🔧Ключевая ставка Опубликовали два поста с мнением по ключевой. Ожидания снижение не было, но почему-то снижение напрашивалось. Возможно, ЦБ взял паузу, чтобы принимать решение, когда перспективы геополитики будут более ясными. Следующее заседание в июне 💸Валюта Рубль сила: $82,65 (+1,9%) €94,36 (+2,3%) ¥11,35 (2,4%) Нравится? - ставь👍 🐾 Кот.Финанс |#котайджест

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

Цены на недвижимость и индекс домклика. Уже год индекс домклика стоит на месте. Но если посмотреть последние 3 года - цена тоже практически не увеличилась. Если посмотреть цены на: 2024 год $HOU4 сентябрьский 29 600 на закрытии $HOZ4 декабрьский 29 780 на закрытии 2025 год $HOH5 мартовский 30 350 на закрытии {$HOM5} июньский фьюч 2025 года {$HOU5} сентябрьский фьюч 2025 года {$HOZ5} декабрьский фьюч 2025 года можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до сентября 2025 года. С сентября до марта инлекс вырос всего на 3%. За полгода. Также ожидается рост более 4% к июню 2025 года, плато до сентября и 1% рост до конца года. Т.е меньше чем по 1% в месяц. А при ключевой ставке в 21% это на 10% ниже ключевой ставки, но уде лучше, чем было в предыдущий год, когда цена стояла на месте. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. С осени стоим на одном месте. https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/4a0e2ae4-f5a6-46c4-aedd-60f02794758e С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/75876e9b-f43b-4cb4-8179-f3092723b6e5 #недвижимость

Цены на недвижимость и индекс домклика. Уже год индекс домклика стоит на месте. Но если посмотреть последние 3 года - цена тоже практически не увеличилась. Если посмотреть цены на: $HOU4 сентябрьский 29 600 на закрытии $HOZ4 декабрьский 29 780 на закрытии {$HOH5} мартовский фьюч 2025 года {$HOM5} июньский фьюч 2025 года {$HOU5} сентябрьский фьюч 2025 года можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до сентября 2025 года. Небольшое повышение в пределах 1% к марту по сравнению с сентябрьскими ценами. Также ожидается рост 3% к июню 2025 года и 6% к сентябрю. Т.е по 1% в месяц. А при ключевой ставке в 21% это на 9% ниже ключевой ставки, но уде лучше, чем было в предыдущий год, когда цена стояла на месте. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. С осени стоим на одном месте. https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/4a0e2ae4-f5a6-46c4-aedd-60f02794758e С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/3c51a5d2-e7e2-4af0-8bb3-4d9305c22ae9 #недвижимость

🐾Котайджест за неделю (Полные версии можно найти в нашем Пульсе) 💵Облигации АФК Система – спокойный короткий выпуск чуть больше, чем на год ЮжУралЗолото – бриллиант среди долларовых облигаций Органик парк – пример того, как не надо Борец {$RU000A107BR1} слился перед тех.дефолтом... и отпрыгнул после Импровизации на тему валютных облигаций ГТЛК $RU000A0ZYR91 идет прямиком в 🤬Black-list (оферта) Azur Drive $RU000A106TJ2 допустил тех.дефолт и скатился до 10% от номинала, а потом возродился до 31%. Но купон не выплатил 📈Акции OZON {$OZON} ловкость рук и никакого мошенничества. Феноменальный рост масштабов, и снежный ком убытков. Красиво маскируют в растущую EBITDA На прошлой неделе в лидерах роста – редкоземельный ЕН+ 😉 🏡Недвижимость Московский метр показывает минимальный, но все-таки рост: +1% с начала года. В долларах на уровне начала 2022 {$HOH5} 🔧Ключевая ставка На конференции Smart-Lab&CBonds Кирилл Тремасов (ЦБ) сказал, что ничего не поменялось. ЦБ по-прежнему настроен жестко бороться с инфляцией. Напомним, разрыв колоссальный 💸Валюта Наконец, валюта перестала падать в пропасть. В нулях 👉Ждет ли нас доллар по 50? 👉Можно бесконечно смотреть … как укрепляется рубль 💧Итоги недели Акции, облигации, сырье… даже крипта. Коротко, по делу, без воды 🐾 Кот.Финанс |#котайджест

Цены на недвижимость и индекс домклика. С 8 мая 2024 года падает ближайший фьюч на индекс домклика. Соответственно с тех пор рынок закладывает снижение цен на квартиры или по крайней мере прекращение их роста. Если посмотреть цены на: $HOU4 сентябрьский 29 600 на закрытии $HOZ4 декабрьский 29 780 на закрытии {$HOH5} мартовский фьюч 2025 года {$HOM5} июньский фьюч 2025 года Можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до июня 2025 года. Небольшое повышение в пределах 0.6% ждут к декабрю по сравнению с сентябрьскими ценами. Потом к марту опять снижение на 0.35% и повышение в пределах 2% к июню 2025 года. Причем в сентябре там закладывался рост с марта около 6%. Сейчас же он снизился до менее чем 2%. Т.е с сентября одидани по ценам на недвижимость стали ещё пессимистичнее. А при ключевой ставке в 21% эти пару процентов в год является ничтожным и по сути при владении недвижимостью это ничто иное как упущенная прибыль около 20% за год. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/4a0e2ae4-f5a6-46c4-aedd-60f02794758e С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/7e33f7fd-0e3f-4c99-8d1b-546541fa4cab #недвижимость

Цены на недвижимость и индекс домклика. С 6 мая падает ближайший фьюч на индекс домклика. Соответственно рынок закладывает снижение цен на квартиры или по крайней мере прекращение их роста. Если посмотреть цены на: {$HOU4} сентябрьский {$HOZ4} декабрьский {$HOH5} мартовский фьюч 2025 года {$HOM5} июньский фьюч 2025 года можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до июня 2025 года. Небольшое повышение в пределах 1% ждут к декабрю, и такое же к июню 2025 года, что при ключевой ставке в 19% является ничтожным и по сути является убытком по недвижимости более 15% за год. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/fc9e2cfe-5ddf-4a03-9eb1-c6891ba97caa #недвижимость

Цены на недвижимость и индекс домклика. С 6 мая падает ближайший фьюч на индекс домклика. Соответственно рынок закладывает снижение цен на квартиры или по крайней мере прекращение их роста. Если посмотреть цены на: {$HOU4} сентябрьский {$HOZ4} декабрьский {$HOH5} мартовский фьюч 2025 года, можно заметить, что они закладывают одни и те же цифры индекса домклика. Соответственно на следующие полгода заложена неизменная цена недвижимости. Что при ставке в 18% и возможности зафиксировать похожую доходность на несколько лет, или даже на 16 лет вперёд в безрисковых ОФЗ является убытком по недвижимости. Т.е недвижимость будет по факту падать на эти же 18%, в своей реальной стоимости, если будет стоять на месте. И точно так же будет падать в долларах, как падает с 2007 года, когда она достигла пика. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. Тинек не даёт посмотреть старые графики фьючей, но можно посмотреть по моим прошлым постам. Также добавил график непрерывный фьюча 10 февраля 2022. 28 530 22 марта 2022. 24 400 26 мая 2022. 29 010 Тут началось длинное падение 22 июня 2022. 27 790 3 января 2023. 24 820 Тут мы достигли дна и развернулись 3 марта 2023. 24 850. 25 декабря 2023. 28 050. 6 мая 2024. 31 960 Тут был пик, поле которого пошло падение 4 августа 2024. 29 260 По итогу с момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода. Вероятно и в этот раз будет тоже самое. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/fc9e2cfe-5ddf-4a03-9eb1-c6891ba97caa #недвижимость

👻Снять квартиру стало еще дороже. А что вы хотели с такими ценами?💩 Аренда в Москве выросла на 33%. Студия за 60, двушка за 100+ Рынок аренды крупными мазками 🔻22% - динамика числа объявлений аренды 📈35% рост цены в Мск и СПб, +18% в регионах 📆срок экспозиции сократился на 30-40% (до 17-20 дней) Причины в следующем: - рост реальных❗️доходов населения (Росстат оценил их в +5,8% за вычетом инфляции) - накопленное отставание от цен: квартиры выросли с 2020 года в 1,5-2 раза, а аренда отставала - сокращение числа предложения: с III квартала 2023 года число объявлений об аренде снизилось больше, чем в 2 раза к уровням 2021 года В Питере и Москве, например, число активных объявлений – минимальное за последние 5 лет. Средняя цена аренды студии или 1к квартиры в Москве достигла невероятных 60+ тысяч, 2к квартира уже полгода как дороже 100. Кто снимает квартиры по 400+ тысяч мы не знаем👻 Срок экспозиции квартир составил 17-20 дней – это с учетом выставления объявления заранее , за неделю-две до даты показа. Реальная сделка аренды на ликвидную локацию и приемлемый уровень ремонта 1к квартиры или студии – 1 день. 2к квартиры 2-3 дня. Цена аренды идет вслед за ценами покупки, но с отставанием. Если новостройки были под допингом льготных программ, а вторичка стремилась вслед, то рынок аренды оказался более инертным и неповоротливым. А сейчас догнал🏎 Цены на новостройки на этой неделе впервые скорректировались (-1,5% за неделю) + на подходе огромный объем строящегося предложения. Новостройки же и для сдачи в аренду покупали... Так что стабилизация рынка впереди. А пока... наслаждаемся студией за 55 на Тверской 👀см. слайд 🐾 Кот.Финанс |#недвижимость {$HOU4} {$HOZ4}

Доступное жилье - миф, или реальность? (спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза. 🐙Немного истории (как ее запомнил я) 🟢2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога. 🟡2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет. 🔵2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос. 🟣2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса. ❓К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией. ❗️К сути В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта — «Доступность жилья». На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки. И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки. На диаграмме ниже — ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка — из слайда выше. Доступное жилье - миф, или реальность? Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9–>125,6). Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью «собственных доспехов» в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год… И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет — значит ли это, что она не падает? #пульс #сердце_пульса #котфинанс #Недвижимость {$HOU3} {$HOZ3}

⚠️Инфляция обгоняет скорость роста аренды квартир в Москве. За сколько я сдам инвест однушку? Рассказываю про одну из своих инвестиций в недвижимость Москвы. #кейс_инвест_однушка - другие посты. Как изменились цены аренды однушек в спальном районе Москвы за последние 4 года? Стоимость аренды с декабря 2018 выросла⬆️ ровно на 25% с 29 до 36,5 тыс ₽. (график прилагаю). Но при этом инфляция {$USDRUB} за тот же период составила аж 37,5%! А значит реальная стоимость аренды за 4 года СНИЗИЛАСЬ😭 на 12,5%. О чем это говорит? Жить стало лучше, жить стало веселее🎇, с ростом жилищного строительства и доступности ипотечных программ все больше людей предпочитают платить за свою квартиру, а не арендовать. С годами ипотечные программы стали более доступными и приемлемыми, что позволило большему числу людей приобрести жилье. Низкие ставки по кредитам на новостройки толкают все большее количество бывших арендаторов сделать выбор в пользу ипотеки на свою квартиру, а не аналогичный объект в аренде. В свои финмодели я всегда закладываю будущий рост стоимости аренды меньше уровня инфляции, из расчёта что аренда и в будущем будет снижаться в реальном выражении. 🤔Пройдут ли мои мои расчеты проверку временем, смогу ли я адекватно оценить реальность и предсказать будущее? #конкурс — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. Другие статьи с анализом роста цен на недвижимость в Москве {$HOH3}: • Рост в 12,5 раз в рублях с 2000 года https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/a294ed53-ddbc-4145-9dfd-b964370bf769/ • Рост в 100 раз в $ за 30 лет https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/3434dad8-662a-4e25-bed8-5bacc7081d50/ *** Инвестор в недвижимость и не только. В другом своем объекте инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года. #недвижимость #ипотека #господдержка #инфляция

Как платить ипотеку за инвестиционную однушку у МКАДа меньше коммуналки? Снижение реальной стоимости платежа. Продолжаю рассказывать про одну из своих инвестиций в недвижимость. #кейс_инвест_однушка - предыдущие выпуски. В прошлом посте мы прогнозировали сколько может стоить аренда квартиры через 30 лет. https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/fea931ed-67db-4a7f-b1ae-643c3811e395/ Инфляция помогает мне трижды: ✅увеличивает стоимость базового актива(квартира дорожает) ✅повышает арендный платеж(аренда дорожает) ✅снижает реальную стоимость ипотечного платежа(стоимость денег падает) А на сколько меньше с годами будет реальная стоимость фиксированного платежа за ипотеку, который у меня равен 38,3 тысячам в месяц? Долларовая инфляция(United States Inflation Rate Index YoY) {$USDRUB} в последние годы очень сильно выросла, с уровня 1,5% годовых в 2019 до: • в 2022 году — 6,4% • в 2021 году — 6,5% • в 2020 году — 7% • График - https://ru.tradingview.com/symbols/ECONOMICS-USIRYY/ А в РФ инфляция всегда обгоняет общемировую и составляет в среднем 10%(за последние 10 лет) см график. С каждым годом реальная стоимость денег которые вы платите в банк — падает. Графики при консервативной инфляции 5%, умеренной 7%, и негативной 10% прилагаю. Через 10 лет реальная стоимость моего платежа будет: • при инфляции 5% - 22 900 ₽ • при инфляции 7% - 18 500 ₽ • при инфляции 10% - 13 400 ₽ А через 30 лет: • при инфляции 5% - 8 200 ₽ • при инфляции 7% - 4 300 ₽ • при инфляции 10% - 1 600 ₽ Остается вопрос, смогу ли я в первый же год выйти на безубыток, или нет? #конкурс — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. {$HOM3} *** Инвестор в недвижимость и не только. В другом своем объекте инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года. #недвижимость #ипотека #господдержка #инфляция #сша

Рынок недвижимости в Москве к сентябрю 2023 {$HOU3} закладывает значительное падение цен на вторичку. А с учётом того, что даже на боковом тренде рынок по стандарту закладывает контанго — с поправкой на инфляцию ожидают падение на вторичку ещё сильнее. Сейчас это 24 850. Предыдущее мощное падение мы наблюдали 22 марта 2022 на фьюче {$HOM2} на панике после начала *****. В моменте там сходили до 24 400. Но за 2020 год официально инфляция съела 12%, поэтому закладываемые в сентябре 2023 цены, только с поправкой на инфляцию, должны были быть выше на 18% от марта 2022 года. А они закладываются почти на тот же уровень. А если взять наивысшую точку в мае 2022 года, то даже в относительных цифрах это падение в 15% закладывается, не говоря уже про такой же процент инфляции. Вот вам и консервативные вложения. Прошлый пост про недвижку: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/39bb98ad-a48d-45d4-96b9-ae9329b91335 #недвижимость

Сбербанк при продаже жилья разрешил сохранять ипотечную ставку продавца Риелторы шутят, что скоро они будут торговать не квартирами, а ипотеками: Сбербанк $SBER будет оформлять куплю-продажу недвижимости через перевод ипотечного долга от продавца к покупателю. Покупатель сможет получить ипотеку на тех же условиях, на которых ее оформлял продавец. Пока банк реализует программу в тестовом режиме, подтвердили в Сбере. В Архангельской области уже прошла первая подобная сделка. Долг продавца переводят на покупателя, при этом сохраняют и срок ипотеки, и ежемесячный платеж, и прочие условия. График платежей будет тот же, но на покупателя откроют новый счет, куда он будет вносить платежи по ипотеке. Ставка по кредиту может получиться ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средний процент по ипотеке на покупку вторичного жилья — 11%, а у продавца может быть ставка января 2022 года — 9—10% или даже 2021 года, когда средняя ставка на вторичном рынке была 8,3%, а в некоторые месяцы — даже 7,3%. Например, продавец купил квартиру за 7 000 000 Р в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 Р. Ежемесячно он платил 40 644 Р. При тех же условиях, но со ставкой 11% ежемесячный платеж будет 53 906 Р, а переплата — почти на 4 000 000 Р больше. Если покупатель собирается тоже брать ипотеку, ему выгоднее перевести на себя ипотеку продавца. ✅ Сделка безопасна для всех сторон. Банк не снимает залог и разрешает переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена, когда продавец оформлял свой кредит. А вот недостатки программы. ❌ Нельзя перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека, ее не переоформить. А именно по таким ипотекам обычно самые выгодные ставки. ❌ Сумма кредита не может быть выше текущей задолженности продавца по ипотеке. То есть покупатель уплачивает разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости, если такая разница есть. Например, квартиру продают за 4 000 000 Р, а сумма долга по ипотеке — 1 500 000 Р. Для перевода долга банк выдаст в кредит только 1 500 000 Р, остальное покупатель вносит своими деньгами. Если оставшейся суммы у покупателя нет — например, у него только 400 000 Р на первоначальный взнос по стандартной ипотеке, — придется оформлять обычную ипотеку. ❌ Комиссия за перевод ипотеки — 1%, но минимум 12 000 Р и максимум 30 000 Р. Например, при сумме долга меньше 1 200 000 Р ставка 12 000 Р, свыше 1 200 000 Р — 1%. Это нигде не прописано, но логичным кажется, что комиссию уплачивает покупатель, потому что он получает ипотеку по ставке ниже рыночной. ❌ При переводе долга условия ипотечного кредита продавца полностью сохраняются, а значит, покупатель получит не только ту же ставку, но и тот же срок кредита, и тот же размер ежемесячного платежа. Не получится варьировать эти параметры, чтобы сделать кредит более комфортным. ❌ При низкой ставке у продавцов будет желание поднять стоимость квартиры на рынке и продавать жилье вместе с ипотекой по верхней планке ценового коридора. Но вряд ли таких предложений будет много: не все, кто приобрел квартиру по низкой ставке, решат ее продать в ближайшее время. Кому не дадут перевести ипотеку Перевод долга не считается отдельной услугой, поэтому информации о нем на сайте Сбербанка не найти. Это ипотечная программа только для действующих клиентов банка, для них она доступна в личном кабинете обслуживания ипотеки. Если у продавца ипотека другого банка, оформить перевод на ипотеку покупателя в Сбербанке не получится. https://j.tinkoff.ru/tg/ipoteka-transfer Посмотрим, что на рынке московской недвижимости произошло за зиму. {$HOM3} падал 2 месяца, но с февраля наметился разворот. Так ли это узнаем уже скоро. Прошлый пост про недвижку: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/4a0e2ae4-f5a6-46c4-aedd-60f02794758e #ипотека #недвижимость

Фьчи домклика закладывают падение цены недвижки в ближайшие полгода Июньский фьюч на 2023 год {$HOM3} просел ниже 25 000 пт. Предыдущее мощное падение мы наблюдали 22 марта 2022 на фьюче {$HOM2} на панике после начала *****. В моменте там сходили до 24 400, но с учётом того, что ликвидности у фьча почти нет. В день может не пройти ни одной сделки и ваши заявки на покупку по самой большой цене могут не исполнится несколько дней подряд. Более того я выставлял дней 10 наверное и не исполнилось ни разу. Поэтому можно сказать, что ниже 25 000 пунктов и не опускались ни разу. А сейчас идёт плавное снижение и мы уже понизились ниже 25 000 пунктов. Где то дно никто не знает. Предыдущий пост про недвижку: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/271ebd5d-7e7c-4905-9868-a94f1947a802 #недвижимость

Опять Тинькофф рекламирует инвестиции в свой фонд ЖК Republic-REDS https://www.tinkoff.ru/invest/shelves/issuance/bccff9c2-d7a6-46e6-bc77-453647c87923 Тинькофф ЖК Republic-REDS Предыдущее размещение $TRRE прошло в августе, и только в первые недели фонд показал рост, далее с 1 сентября за 3 месяца фонд не вырос и даже чуть упал. Не удивительно, цены на жилье падают уже не первый месяц. Достаточно посмотреть на ближайший фьюч домклика {$HOZ2} , который отражает реальные сделки по продаже недвижки в Москве. С 1 сентября он упал более чем на 3% Также не стоит забывать о расходах $TRRE, это почти 2.9% годовых, которых вы не досчитаетесь, купив пай. Сейчас под управлением у тинькова всего 874.46 миллионов рублей. #что_купить #недвижимость

Сегодня в 19:00 на вебинаре Школы Московской биржи поговорим о том, как работать с фьючерсом на Индекс московской недвижимости ДомКлик {$HOU2}. Эфир проведет эксперт срочного рынка Евгений Онищук. До прихода на биржу Евгений разрабатывал алгоритмы для высокочастотного трейдинга, а также проводил исследование на тему моделирования уровней волатильности на рынках криптовалют. В прямом эфире Евгений расскажет: • о методологии подсчета Индекса московской недвижимости; • об особенностях и преимущества контракта; • о том, какие возможности дает новый контракт для разных типов клиентов. Вы научитесь: • инвестировать в рынок недвижимости с небольшим капиталом; • диверсифицировать и снижать риск портфеля; • копить на первоначальный ипотечный взнос. Вебинар подойдет для опытных инвесторов и трейдеров. Регистрация — по ссылке в первом комментарии. #новости #фьючерсы

Всем 🖐🏻 Сегодня мы начали торги опционами на индекс недвижимости {$HOM2} и китайский юань {$CYM2}. Параметры новых контрактов: 📌 Опцион на фьючерс на недвижимость. • размер лота — 1 фьючерс; • минимальный шаг цены — 10 пунктов; • стоимость минимального шага цены — 10 рублей; • длинный код — HOME, короткий код — HO. 📌 Опцион на фьючерс на юань. • размер лота — 1 фьючерс; • минимальный шаг цены — 0,01 рублей; • стоимость минимального шага цены — 10 рублей; • длинный код — CNY, короткий код — CR. Спецификации контрактов размещены на сайте. Ссылка — в первом комментарии. #новости #опционы $MOEX

⚠️📢 С 20 июня начнутся торги опционами на индекс недвижимости и китайский юань. 🔺Параметры новых опционных контрактов: 👉 Опцион на фьючерс на недвижимость. • размер лота — 1 фьючерс; • минимальный шаг цены — 10 пунктов; • стоимость минимального шага цены — 10 рублей; • длинный код — HOME, короткий код — HO. 👉 Опцион на фьючерс на юань. • размер лота — 1 фьючерс; • минимальный шаг цены — 0,01 рублей; • стоимость минимального шага цены — 10 рублей; • длинный код — CNY, короткий код — CR. $CNYRUB {$HOM2} ☝️КТО ДАВНО ПОДПИСАН НА МЕНЯ ТОТ ЗНАЕТ ЧТО СО МНОЙ ЗАРАБАТЫВАЮТ 👍🏽😁 #cnyrub #cny #юань #доллар #добычаденег