Хэштег #застройщики | Тинькофф Инвестиции Пульс

В составе ЖК Republic Редс не будет исторических зданий культурного наследия. Компания «Страна девелопмент» в конце прошлого года закрыла сделку по покупке у принадлежащего ГК ПИК девелопера Forma жилого комплекса Republic (400 000 кв. м), строящегося на бывшей территории Московского электромашиностроительного завода памяти Революции 1905 года на Пресненском валу. Прямо около главного офиса банка на Белорусской. Статус участия «Страны девелопмент в проекте вызывал споры. Два источника Ведомостейсказали, что компания закрыла сделку по покупке Republic у Forma, принадлежащей ПИК. Другие собеседники говорят, что застройщики будут сотрудничать по проекту. В настаивают на второй версии — они выводят много новых ЖК на рынок, поэтому им выгодно привлечь партнера в большой проект. К тому же, у «Страны девелопмент» богатый опыт продаж в регионах, что сейчас стало дополнительным конкурентным преимуществом для строящихся жилых домов в Москве. 14 января новым генеральным директором специализированного застройщика «Пресненский Вал 27», который выступает девелопером Republic, стал Артем Божедомов. Ранее он был исполнительным директором «Страна девелопмента», а сейчас возглавляет несколько структур этого застройщика («Страна 72», «Страна. Звездный», «Зеленый Мыс» и другие). Передачу комплекса Republic застройщики не подтвердили, но и не опровергли. Но свежая проектная декларация в марте показала, что Репаблик отошёл Стране. А уже 15 апреля появилась информация, о том, что объекты культурного наследия больше не входят в состав же и выставлены на продажу. Пока застройщиком выступал FORMA, он рассказывал о планах по восстановлению объектов культурного наследия в Republic. В стенах цехов Московско-Александровской железной дороги нам обещали событийно-гастрономический центр, шопинг-аллею, детский сад, а также премиальный спортивно-оздоровительный клуб с термальным комплексом. Как выяснилось, «Форма» старательно пыталась продать исторические объекты (фото 3-6). На тот момент о продаже Republic на рынке еще не говорили. Итог - весь проект ушел к «Стране Девелопмент». Новый владелец, как и прежний, стремится избавиться от культурного наследия, а не оставить его в рамках проекта. После этого 28 апреля появилпсь информация, что ПИК продаёт частично/полностью сразу четыре своих премиальных проекта в Москве 🔸ЖК «Среда на Лобачевского» от «Среда» (дочка ПИКа). Срок сдачи: 2 кв. 2027. 🔸ЖК Moments от Forma (дочка ПИКа). Срок сдачи: 3 кварт. 2025. 🔸ЖК Soul от Forma. Также в состав комплекса входит объект культурного наследия — Изофабрика 1933–38 годов постройки. Срок сдачи: 3 кв. 2025. 🔸ЖК Pave от Forma. Срок сдачи: 4 кв. 2028. В этом году ПИК уже продал один участок в Москве челябинскому застройщику . Кроме этого DOGMA купила половину проекта ПИКа — «Мещерский лес», а также 51% в ООО «Вива Холдинг», которое занимается редевелопментом 1 га в Полесском проезде в столице, и часть в ЖК «Мичуринский парк». Передача проекта от одного девелопера к другому, почти всегда значат удешевление. Скорее всего дольщики получат не совсем тот продукт на который рассчитывали. Другие строительные материалы, урезание и упрощение общественных зон. Новый девелопер может изменить проект, потому что у нег нет обязательств перед дольщикамич потому что общественные пространства не прописаны в ДДУ, а рендеры это не публичная оферта. Страна и ПИК отрицают продажу, а слухи называют желтыми. Но такие риски рынок уже закладывает. Продажа ЖК Republic Редс уже не вызывает сомнения, хотя застройщики точно так же воздерживались от комментариев по этому поводу. При оценке пая в 1 215 рублей, в стакане его готов купить только по 820 рублей. Это дисконт около 50%. Т.е если бы все было так сладко, как оценивают независимые оценщики, за год инвесторы бы получили 50% прибыли. Но естественно всё не так радужно и цена на этих новостях может стать гораздо ниже. На днях мы узнаем цену апреля.

«Эталон» утвердил проект застройки московского Электрозавода В состав Электрозавода входят исторические корпуса, которые будут сохранены и в дальнейшем приведены в порядок. Электрозавод, расположенный в Преображенском районе г. Москвы и примыкающий к набережной р. Яуза, является уникальным градостроительным объектом, основанном в 1928 году. Общая площадь территории Электрозавода составляет 20.4 га, из которых 235 450 кв.м составляет площадь объекта культурного наследия. Концепция направлена на выявление преимуществ территории, таких как: уникальная планировочная структура, вдохновляющая атмосфера исторического места, транспортная доступность и т.д., а также нивелирование выявленных недостатков, таких как: закрытая проходная система, упадок и неухоженность территории, отсутствие внутренней функциональной организации, разрозненность пространств, отсутствие системы навигации, несоответствие комплекса современным нормам проектирования, отсутствие инклюзивной среды. Перечень новых объектов на территории Электрозавода: 1. Башня (надстройка 4-7 над перемычкой между корпусами 3 и 4, где расположены офисы и Университет). 2. Университетская башня 1 (надстройка 4-7 этажей над перемычкой между корпусами 4 и 5, где расположен Университет) 3. Университетская башня 2 (новое строительство 1-7 этажей между корпусами 5 и 16, где расположен Университет) 4. Концертный зал 5. Перестройка 5-8 этажей апартаментов 6. Новая арка-переход между корпусами 9 и 10 для обеспечения проезда на территорию Электрозавода Существующие границы территории Электрозавода сформированы зданиями промышленного, складского и офисного назначения. Здания различного назначения, эпохи постройки и качества нынешнего состояния создают неоднородную среду. Пространство формируется основным зданием Электрозавода, расположенного парадным фасадом к ул. Электрозаводская. Главный корпус Электрозавода имеет 6 этажей из красного кирпича с ритмом выстроенных готических башен. Квартал заканчивается строением 21 в 5 этажей из белого силикатного кирпича с метрическим делением вертикальных оконных проемов. Территория Электрозавода разделена объемами зданий, которые создают внутренние дворы с сеткой внутренних улиц и проходами под арочными сводами корпусов Электрозавода. Пока максимальная точка установлена на отметке в 175 метров. Всё больше появляется изображений с детализацией нового масштабного проекта от группы «Эталон», запланированного к реализации на территории бывшего Московского Электрозавода. Благодаря представленным картинкам, кроме всего прочего, можно в очередной раз оценить плотность предполагаемой застройки.

Ⓜ️ В марте 2025 г. портфель потребительских кредитов/автокредитов сократился, ипотека оживилась, а корпоративное кредитование принялось к росту. По данным ЦБ, в марте 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 16₽ млрд и составил 36,7₽ трлн (0% м/м и 10% г/г, в феврале -100₽ млрд). В марте 2024 г. он увеличился на 571₽ млрд. Можно с уверенностью вещать о стабилизации в розничном кредитовании: потребительское кредитование снижается от месяца к месяцу, автокредитный портфель сокращается 3 месяц подряд, ипотека стала более адресной, но меры поддержки оживили её. В корпоративном кредитовании ускорение, в марте произошла более субъективная оценка корп. кредитования, потому что в январе-феврале были высокие госрасходы (компании активно гасили свои долги). Перейдём же к данным: 🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в марте увеличились на 0,3% (в феврале 0,2%), кредитов было выдано на 257₽ млрд (227₽ млрд в феврале), в марте 2024 г. выдали 447₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 224₽ млрд (198₽ млрд в феврале), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 197₽ млрд (в феврале 174₽ млрд). Рыночная продолжает находиться на низких уровнях — 33₽ млрд (29₽ млрд в феврале), жёсткая ДКП не оставляет шанса потребителям. Оживление в ипотеке с господдержкой связано с тем, что с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., также с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70. С 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеки будет расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. Замечу, что сюда не входят рассрочки от застройщиков на новостройки, а они уже сравнялись по выдаче с ипотекой, пример ЛСР я разбирал недавно. 💳 Портфель потреб. кредитов снизился на -40₽ млрд (-0,3% м/м, в феврале -133₽ млрд). Автокредитный портфель сократился на -2₽ млрд (-0,1% м/м, в феврале -21₽ млрд), спрос упал на фоне высоких цен из-за повышения утильсбора и высокой к.с. (стоянки переполнены, скидки на китайские авто начали появляться) Снижение в потреб. кредитовании связано с к.с., повышением макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам. 💼 Корпоративный кредитный портфель вырос на 0,8₽ трлн (+0,9% м/м, в феврале 0,1₽ трлн), в марте 2024 г. +1,3₽ млрд. В марте произошла более субъективная оценка корп. кредитования, потому что в январе-феврале были высокие госрасходы (компании активно гасили свои долги), как итог кредитование возросло относительно прошлого месяца и снизилось относительно 2024 г., когда ставка была ниже. С 1 апреля ЦБ установил надбавку к коэффициентам риска в размере 20% на прирост кредитных требований к крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой (будем ожидать изменений). Рассматриваем данную динамику на примере Сбера: 🏦 Отчёт Сбербанка за март: портфель жилищных кредитов вырос на 0,6% за месяц (в феврале +0,3%), банк выдал 171₽ млрд ипотечных кредитов (в феврале 76₽ млрд). Портфель потреб. кредитов снизился на 2,4% за месяц (в феврале -2,1%), банк выдал 72₽ млрд потреб. кредитов (в феврале 76₽ млрд). Корп. кредитный портфель увеличился на 0,5% за месяц (+1% без учёта валютной переоценки, в феврале -1,6%), корпоративным клиентам было выдано 1,8₽ трлн кредитов (0% г/г, в феврале 1,2₽ трлн). 📌 Розничное кредитование/автокредитование перестало быть головной болью регулятора, в ипотеке началось оживление за счёт поддержки (проблема ещё остаётся в рассрочках от застройщиков, потому что к концу стройки клиентам придётся гасить всю сумму полностью или брать ипотеку, а цена то квартиры завышена и не факт, что ключевая ставка будет низкой). В корпоративном кредитовании рост, возможно, установка коэффициента риска повлияют на дальнейшие кредитование юр. лиц.

🏠 ЛСР операционные результаты за I кв. 2025 г. — цена кв. м. продолжила свой рост несмотря на отмену льготной ипотеки. Хитрости застройщиков. Строительная компания ЛСР представила операционные результаты за I квартал 2025 г. С учётом отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам) ожидалось, что I квартал станет провальным для компании, но застройщики нашли «выход» из данной ситуации. Давайте рассмотрим результаты I квартала: 💬 Заключено новых контрактов: 146 тыс. кв. м (-0,7% г/г) 💬 Заключено новых контрактов: 41₽ млрд (+28,1% г/г) 💬 Средняя цена квадратного метра: 280,8₽ тыс. (+29% г/г) Ещё в годовом отчёте за 2024 г. по операционным результатам было видно, что всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройках до аховых значений — 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г). Была надежда, что рост стоимости квадратного метра будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но застройщикам понадобился всего квартал, чтобы поднять цену, и оставаться с высокой маржой на плаву. Ответ на поверхности: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 46%, доля сделок в рассрочку — 42%. Всё просто ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделенные на сумму приобретаемого товара): ⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки. ⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время. ⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом. А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными. ЦБ выпустил стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков в начале 2025 г., чтобы предостеречь от различных схем кредитования застройщиками, но как мы видим это не помогло. 📌 Оживление в ипотеке с господдержкой должно в скором времени произойти, с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., а с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70, также с 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеке будет расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. С учётом данных по РЖД застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос (получается же), поэтому никто просто так от высокой маржинальности отказываться не будет.

🤔 ЛСР: Застройщики еще держатся? На фоне кризиса в строительном секторе результаты ЛСР кажутся неожиданными. Несмотря на общий спад, выручка компании увеличилась на 1,3%, а прибыль сохранилась на прежнем уровне. Попробуем разобраться, каким образом компания смогла достичь этой стабильности и есть ли скрытые риски? 📊 Важно помнить, что объем новых продаж (заключенных контрактов) в 2024 году упал на 24%. Эти данные предшествуют фактической выручке, поскольку контракт может быть заключен задолго до завершения строительства. Признание дохода происходит лишь после открытия эскроу-счетов, введённых для защиты покупателей от возможных проблем со стороны застройщика. Следовательно, значительное падение выручки у ЛСР ещё может произойти. Если Центробанк не сможет существенно снизить процентную ставку, а ипотечный рынок останется в состоянии застоя, 2025 год может принести неприятные сюрпризы. 🏗 Пообщавшись с профессионалами в недвижимости понял одно: цены на жилье снижаться не будут, напротив, ожидается рост. В ближайшее время предложение станет дефицитным, особенно учитывая возможную коррекцию ключевой ставки. Те, кто заинтересован в покупке жилья, должны хорошо подумать перед принятием решения. Если вы планируете покупку, лучше заняться этим вопросом прямо сейчас. ✔️ Что касается финансового состояния компании, скорректированная EBITDA упала на 7,1%, тогда как операционная прибыль выросла на 5,2%. Детальные бухгалтерские расчёты показывают незначительные изменения, что лишь подтверждает первоначальную гипотезу. ❗️Самое любопытное заключается в том, что несмотря на стагнацию выручки и увеличение финансовых затрат с 23,5 млрд до 32,1 млрд рублей, ЛСР всё же удалось удержать и даже увеличить прибыль. Этому способствовали три фактора. Во-первых, компания улучшила операционную эффективность, сократив затраты при небольшом росте доходов. Во-вторых, хотя финансовые издержки увеличились, они всё равно остаются покрыты операционной прибылью, что является редкостью среди современных застройщиков. Наконец, налоговая нагрузка уменьшилась с 13,3 млрд до 8,9 млрд рублей, что также положительно сказалось на итоговых результатах. Сложно определить, насколько эти изменения обусловлены хитрыми бухгалтерскими маневрами, однако это не меняет общей картины. 🧮 Рыночная оценка ЛСР составляет 2,8 годовой прибыли, вероятно, инвесторы ожидают её снижения в 2025 году. Компания продолжает придерживаться своего принципа выплаты дивидендов в размере 78 рублей на акцию, что даёт доходность около 10%. Хотя эта стратегия выглядит довольно рискованной, ЛСР заслуживает уважения за умение эффективно действовать в сложных рыночных условиях. Если у вас есть возможность приобрести недвижимость, это может оказаться выгодным вложением. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

Четвертая компания ПАО ЛСР🏠 Бухгалтерский баланс I. Внеоборотные активы 1. Основные средства — прирост на +350% год к году. ↗️ 2. Финансовые вложения — прирост на +23,46% год к году. ↗️ 3. Отложенные налоговые активы — прирост на +52,65% год к году. 📉 Общий прирост раздела «внеоборотные активы» составил +25% год к году.↗️ II. Оборотные активы 1. Запасы — прирост на +49,32% год к году. 📉📉 2. Дебиторская задолженность — прирост на +28% год к году. 📉📉 3. Финансовые вложения — снижение на -57,16% год к году. 📉📉📉 4. Денежные средства и эквиваленты — снижение на -33,5%год к году. 📉📉 Общее уменьшение оборотных активов составило -17,34% год к году.📉📉📉 Баланс в целом увеличился на +14,58%.↗️↗️ III. Капитал и резервы 1. Уставный капитал остался без изменений. 💼 2. Добавочный капитал также не изменился. 💼 3. Нераспределенная прибыль увеличилась на +66% год к году. ↗️ Прирост капитала и резервов составил +66% год к году.↗️ IV. Долгосрочные обязательства 1. Заемные средства сократились на -28% год к году.↗️↗️ V. Краткосрочные обязательства 1. Заемные средства увеличились на +77,63% год к году, главным образом за счет банковских кредитов. 📉📉📉 2. Кредиторская задолженность выросла на +37,6% год к году. 📉📉 3. Оценочные обязательства увеличились на +49,56% год к году. 📉📉 Краткосрочные обязательства в общем выросли на +76,7% год к году.📉📉📉 Отчет о финансовых результатах 1. Выручка увеличилась на +9,57% год к году. ↗️ 2. Себестоимость продаж возросла на +162,78% год к году. 📉📉📉 3. Чистая прибыль показала прирост на +7,9% год к году.↗️ Заключение Группа ЛСР является одним из крупнейших застройщиков в России. Отчет демонстрирует нейтральные результаты, однако вызывает беспокойство высокий уровень ключевой ставки, который ограничивает доступность ипотеки для населения и снижает спрос на жилье. Учитывая высокую стоимость недвижимости в стране, ипотека становится менее доступной, что негативно влияет на рынок жилья. Несмотря на то, что компания могла бы выплатить дивиденды по итогам 2024 года благодаря росту прибыли на акцию до 515 рублей (против 488 рублей в 2023 году), наиболее разумным решением для нее было бы направить эти средства на погашение долга и стабилизацию бизнеса в условиях сложной рыночной конъюнктуры. Интерес инвесторов к компании может возобновиться лишь после снижения ставок, которое подстегнет спрос на недвижимость. В настоящее время я владею небольшим пакетом акций данной компании.💼

🗞️ Новостной фон 🔶 Компания «Селигдар» наймет маркет-мейкера для стабилизации цены своих акций. Маркет-мейкер помогает поддерживать баланс спроса и предложения. Акции «Селигдара» за два дня выросли больше чем на 30% на Мосбирже. Объемы торгов и количество сделок увеличились. Компания заявила, что не было никаких особых причин для такого роста стоимости акций. Раньше акции «Селигдара» и других золотодобывающих компаний росли из-за высоких цен на золото. 🟢 ООО "Сбербанк Инвестиции" купила долю в ООО "Специализированный застройщик "АПРИ Нева"", чтобы реализовать жилищный проект в Ленинградской области. Проект включает строительство малоэтажных домов общей площадью более 150 тыс. кв. м в скандинавском стиле. В прошлом году компания приобрела 38 га земли под этот проект. Сделка подтверждает надежность ПАО "АПРИ", который вошел в топ-25 российских застройщиков по вводу жилья в 2024 году. 🧐 Негосударственный пенсионный фонд (НПФ) "Ренессанс накопления", часть группы "Ренессанс страхование", присоединился к системе гарантирования прав застрахованных лиц как 26-й участник. Фонд получил лицензию в сентябре 2024 года. Группа планирует развивать пенсионный бизнес через этот НПФ, который будет специализироваться на накопительных продуктах в рамках программы долгосрочных сбережений. Объем инвестиций пока не уточняется, но цель нового НПФ – привлечь 1 млн клиентов и увеличить активы до 100 млрд рублей в ближайшие пять лет. 🏢 ПИК купил участок на Ленинградском шоссе под строительство жилого комплекса бизнес-класса. Инвестиции могут достичь ₽16-20 млрд, возможная выручка — до ₽45 млрд (Ведомости). ООО «Махаон» (связано с ПИК) купило землю площадью 3,3 га у Московского винно-коньячного завода «КиН». Планируется постройка высотных корпусов с частным двором. Стоимость участка — около 1,5 млрд рублей. Цена за м² ожидается на уровне 450–500 тыс. рублей. 📊 ЮГК сократила производство золота на 17% в 2024 году. Прогнозы компании: - Уральский хаб: Производство упало на 48% в 2024 году из-за остановки работ. Ожидается 3,6–5,2 тонны золота в 2025 году. - Сибирский хаб: Вырос на 13% в 2024 году, достигнув 5,8 тонны. Прогноз на 2025 год — 6,7–7,4 тонны. - Коммунаровский рудник: Увеличение на 28% в 2024 году до 1,4 тонны. Ожидается рост на 21–27% в 2025 году. 🤑 Долгосрочный план: Компания планирует увеличить производство до 18 тонн золота в год в ближайшие три года.

Друзья, всем привет! Решил сделать небольшую серию постов по отраслям🫡 1. Строительство и Недвижимость🏠🛖🏗️👷. Начнём с жести☠️👺. Ставка высокая - люди кредиты не берут. Не берут кредиты - не строят дома. Не строят дома - дорожают те, что уже построены. Меньше строят - растут затраты на стройматериалы. И далее далее бесконечный круг☯️🔂➿ проблем... Потребитель🐹 получает пятерной5️⃣🖐️ удар🤜: 1. Рост затрат на строительство 2. Рост цены недвижимости 3. Рост цены ремонта 4. Рост цены материалов для ремонта 5. Рост кредитной ставки Вообщем, по итогу через год - два от застроев нас ждёт: 1. Дома из "глины💩 и палок🪵" 2. Обвальное падение продаж📉 3. Обвальное падение ввода новой недвижимости 4. Уменьшение строительства небоскрёбов🗼🏙️🌃 и высотных домов 5. Станут строить больше загородных домов 🛖, для вернувшихся домой 🪖💂🎖️ Вывод: 1. Держим пока деньги💵 на депозите🏦 / валюте 💱/ облигациях 📑 2. Закупаемся на будущее стройматериалами "малой площади" (электрика⚡ и сантехника🚰) 3. Ожидаем, когда мастера🧑‍🏭👷 начнут снижать цены на ремонтные работы 4. Учимся рисовать дизайн - проекты в SketchUp Выхода из этого кошмара☠️💀👻👺👹 почти нету, ведь если начнут снижать ставку, то в таком случае цена на недвижимость вырастит ровно на % снижения ставки. Вы будете должны уже не банку🏦, а застройщику 🏗️. Понятное дело, что если очень надо🧑‍🍼👶🚼 - то надо брать. Но лучше конечно копить, чтобы иметь возможность заплатить как можно большую долю первоначальным взносом. При прочих равных - если есть выбор - дать 50 рублей банку и 50 рублей застройщику или 20 рублей банку и 80 застройщику - я выбираю 2 вариант. Цена квартиры всё же важнее переплаты по кредиту. План на сегодня такой - не тратим деньги💵 на обед🍱, а покупаем свой первый кирпич🧱 в строительном магазине🤣. Многое начинается с малого🧘. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Ⓜ️ В декабре 2024 г. портфель потреб. кредитов в минусе из-за секьюритизации, а корп. кредитный портфель из-за погашения валютных кредитов. По данным ЦБ, в декабре 2024 г. спрос в кредитовании составил -192₽ млрд (-0,5% м/м и 14,2% г/г, в ноябре +123₽ млрд). В декабре 2023 г. он равнялся 563₽ млрд, полгода подряд происходит снижение относительно 2023 г. Можно с уверенностью вещать о стабилизации в розничном кредитовании: потреб. кредитование снижается быстрыми темпами (в декабре из-за секьюритизации портфель оказался в минусе и повлиял на общий спрос в кредитовании), автокредитование встало, ипотека стала более адресной. В корп. кредитовании минус из-за валютных кредитов, но ₽ кредиты продолжили рост. Перейдём же к данным: 🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в декабре осталась на том же уровне, что и месяц назад — 0,4% (объём выдачи за 2024 г. составил 4,9₽ трлн, -37,2 г/г, завершение массовой льготной ипотеки чувствуется), кредитов было выдано на 291₽ млрд (в ноябре 274₽ млрд), в декабре 2023 г. выдали 785₽ млрд, разница ощутимая. Выдача ипотеки с господдержкой составила 239₽ млрд (210₽ млрд в октябре), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 183₽ млрд (в ноябре 165₽ млрд). Увеличение связано с тем, что общий лимит по программе семейная ипотека был повышен на 2,4₽ трлн и банки смогли кредитовать без ограничений. Выдача же рыночной продолжает снижаться — 52₽ млрд (71₽ млрд в ноябре), заградительная высокая ключевая ставка напрочь отбила желание участвовать в этом аттракционе «невиданной щедрости». 💳 Портфель потребительских кредитов снизился на -271₽ млрд (-1,9% м/м, в ноябре +22₽ млрд) из-за секьюритизации (выпуск долговых ценных бумаг, которые обеспечены кредитами). Автокредитование рухнуло — 11₽ млрд (+0,4% м/м, в ноябре — 31₽ млрд), с октября повысили утильсбор, также с ноября повышены макропруденциальные надбавки для нецелевых потреб. кредитов с ПДН 50+ под залог АС. Снижение в потреб. кредитовании связано с ключевой ставкой, повышением макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам в сентябре, а с 01.11.24 ужесточены МПЛ на IV кв.: доля кредитов наличными с ПДН 50–80% не должна будет превышать 15% (20% в III кв.), по сути потреб. кредитование встало. 💼 Корпоративный кредитный портфель снизился на -0,1₽ трлн (-0,2% м/м, в ноябре +0,7₽ трлн), в декабре 2023 г. — 1,3₽ трлн. Снижение произошло за счет погашения/урегулирования валютных кредитов (-0,9₽ трлн), ₽ же кредиты продолжили рост (0,7₽ трлн), но медленнее, чем в ноябре (1,1₽ трлн). Охлаждение кредитования связано с жесткими ДКУ, традиционным для конца года увеличением расчетов по госконтрактам и тем, что банки в значительной мере использовали накопленный ранее запас капитала для финансирования быстрого роста. В целях повышения устойчивости ЦБ рассматривает возможность введения макропруденциальных надбавок по кредитам крупным компаниям с высокой долговой нагрузкой. Рассматриваем данную динамику на примере Сбера: 🏦 Отчёт Сбербанка за декабрь: портфель жилищных кредитов вырос на 0,2% за месяц (в ноябре 0,6%), банк выдал 149₽ млрд ипотечных кредитов (-68,1% г/г, в ноябре 168₽ млрд). Портфель потребительских кредитов снизился на 3,1% за месяц (в ноябре -2,1%, перераспределение портфеля), банк выдал 125₽ млрд потреб. кредитов (-27,7% г/г, в ноябре 89₽ млрд). За месяц корпоративным клиентам было выдано 2,4₽ трлн кредитов (0% г/г, в ноябре 1,6₽ трлн). Темпы декабря связываю с ВПК. 📌 Розничное кредитование/ипотека/автокредитование перестало быть головной болью регулятора, очевидно, что замедление темпов в корпоративном кредитовании сподвигло регулятор сохранить ключевую ставку на декабрьском заседании, не стоит забывать, что часть корп. кредитов это рефинансирование, с дальнейшим ужесточением корп. кредитования стоит ожидать дефолтов.

🏠 ЛСР представила операционные результаты за IV кв. 2024 г. — цена кв. м. продолжила свой рост несмотря на отмену льготной ипотеки Строительная компания ЛСР представила опер. результаты за IV кв. и 2024 г. Отчёт получился предсказуемо слабым в отношении заключённых контрактов из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам), причём результаты IV кв. ухудшились и по сравнению с III кв. 2024 г. Давайте для начала рассмотрим результаты IV квартала: 💬 Заключено новых контрактов: 177 тыс. кв. м (-45,4% г/г) 💬 Заключено новых контрактов: 48₽ млрд (-32,4% г/г) 💬 Средняя цена квадратного метра: 271,2₽ тыс. (+23,8% г/г) Теперь перейдём к показателям за 2024 год: 💬 Заключено новых контрактов: 664 тыс. кв. м (-39,5% г/г) 💬 Заключено новых контрактов: 163₽ млрд (-24,5% г/г) 💬 Средняя цена квадратного метра: 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г) Всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройке до 245₽ тыс., конечно, бетонный пузырь с отменной программ сдувается, но не в цене квадратного метра, а в объёме проданных метров. Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 69% по сравнению с 76% в 2023 г., отменна программ влияет на долю, соответственно, и на сам заработок компании. Но всё эти ужасные цифры в финансовой отчётности мы увидим где-то через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2026-2027 гг.). Кстати из-за такого отражения фин. отчетности застройщики себя и чувствуют вполне благоприятно (могут ограничивать предложение, отодвигать строительство объектов), есть накопленный жирок за прошлые года, где маржа была великолепной (в финансовом отчёте за II полугодие 2024 г. будут отражены контракты за 2021-2022 гг.). Но с учётом ужесточения ДКП и изменения в ипотечных программах, то последующие сверх заработки компании находятся под вопросом: ⏺ С января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. (ставку по ипотеке снижают на 3-4 года, но зато завышают стоимость квартиры) То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи. ⏺ Произошло повышением макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам в сентябре 2024 г., а с 01.11.24 ужесточены МПЛ на IV кв.: доля кредитов наличными с ПДН 50–80% не должна будет превышать 15% (20% в III кв.). Многие брали потребительский кредит для первоначального взноса. ⏺Ипотеку с господдержкой с 1 июля власти свернули, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы, а условия семейной ипотеки видоизменились (приобрести жильё по договору уступки прав теперь нельзя и главное, что одна льготная ипотека в одни руки, но для семейной ипотеки сделали исключение, 2 льготный кредит можно оформить при выполнении 2 условий). ⏺Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешёвым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом — в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%. 📌 Похоже застройщикам становится некомфортно в таких условиях, случится ли поддержка их в 2025 г. большой вопрос (семейная ипотека на вторичное жильё, сниженная ипотечная ставка для участников СВО), но то, что дела начали идти хуже — это весомый факт.

🟢 МТС подтвердила свою дивидендную политику на 2024-2026 годы, гарантируя минимальную доходность в 35 рублей на обыкновенную акцию ежегодно. Вице-президент по финансам Алексей Катунин заявил о неукоснительном следовании этой политике. 🟢 Газпромбанк успешно провел первые тестовые операции с цифровым рублем в бюджетном процессе совместно с Банком России, Минфином и Федеральным Казначейством. Были протестированы платежи в бюджет и зачисления на счета в цифровых рублях. В перспективе цифровой рубль может стать удобным инструментом для государственных платежей. 🟢 Несмотря на запрет на прямые закупки российского СПГ , Германия продолжает получать его через Бельгию, где действуют контракты на поставку российского топлива. Бельгийский министр энергетики Тинне ван дер Стратен подтвердила это, отметив, что новые контракты запрещены, а существующие будут действовать до конца марта, после чего будет усилен контроль за происхождением газа. 🟢 «Озон Фармацевтика» в настоящее время не соответствует требованиям Московской биржи к free-float (10% против необходимых 13%) для нахождения в первом котировальном списке. Компания не планирует целенаправленных действий для возвращения в первый список, хотя и не исключает этого, если в будущем будут выполнены все необходимые условия. 🟢 Правительство РФ планирует внести в Госдуму в феврале законопроект о комплексном регулировании российских маркетплейсов .Это заявление сделал депутат Антон Горелкин. 🟢 Антироссийские санкции привели к значительному сокращению импорта алмазов в Антверпен (на 25% в 2024 году), который ранее был ключевым центром торговли российскими алмазами (каждый третий бриллиант). Это подтверждают данные Всемирного алмазного центра Антверпена (AWDC). Аналогичное снижение импорта из России наблюдается и в Индии (на 17% в январе-октябре 2024 года). 🟢 Президент НОСТРОЙ Антон Глушков считает, что массовых банкротств девелоперов в 2025 году не ожидается, благодаря текущему уровню продаж и наполнения эскроу-счетов. Однако он отмечает тревожную тенденцию: медленный темп продаж (2 млн кв.м в ноябре при общем объеме реализации 114 млн кв.м) и длинные сроки реализации проектов (около шести лет против двух лет строительства). Это увеличивает финансовую нагрузку на застройщиков и создает риски для 2026 года и последующих лет. Ожидается рекордный ввод жилья в 2025 году (около 112 млн кв.м), но затем прогнозируется постепенное снижение до 90 млн кв.м к 2030 году.

Всем доброго вечера 🙌🏻 Хотелось бы еще немного излить душу по поводу того, как я связался с квартирой от компании ✈️ До этого в одном из постов писал про задержку выдачи ключей, которая на данный момент длится с 30 ноября 2024 г. и ПОКА планируется до марта 2025 года, а также про то, что сейчас на законодательном уровне перекрыли практически все способы юридической защиты. Сегодня хотелось бы еще немного поделиться информацией. Вдруг кому-то в будущем пригодится. Речь пойдет о пункте в договоре ДДУ, по которому в случае уменьшения площади квартиры на 1 и более квадратный метр застройщик обязан вернуть деньги в размере, определенном в договоре. Точно также соответственно в случае наоборот, если произошло увеличение на 1 и более квадратный метр, то участник ДДУ должен доплатить сумму застройщику💴 •во-первых, ситуация получилась очень интересная. У нас в договоре именно так и написано, потому что мы покупали на самом старте продаж. А вот у многих других оказывается уже прописано совсем по-другому, должно быть увеличение или уменьшение на 5%. И получилось по факту так, что у всех квартир в нашем доме площадь уменьшилась. Выходит кто-то сможет забрать свои деньги за 1 и более недополученный квадрат, а кто-то нет. Вот вам и интересный финт с договором. Так что, читайте внимательно именно такие моменты, чтобы потом не удивляться. Например, в у моего друга в договоре вообще 0,5 квадратных метра по договору. •во-вторых, у многих будущих жильцов нашего дома по результатам обмеров БТИ выявили расхождение в 0,95-0,98 квадратных метра. То есть очень загадочно, действительно ли это так, или же немного решили подрезать в документах, чтобы не платить. В итоге, жильцы таких квартир сейчас настроены прийти на приемку со специалистами, чтобы еще раз все замерить. В случае выявления расхождений с данными, которые имеются, будут подавать документы заново в БТИ на перезамеры. •в-третьих, Самолет всячески пытается не выплатить деньги вовремя. В моем договоре ДДУ написано, что деньги в случае уменьшения площади квартиры на 1 и более квадратный метр выплачиваются в течение 15 рабочих дней с даты подачи заявления участником ДДУ. Написал я в чат-бот Самолета, типо хочу написать заявление, а мне в ответ: «ждите подписания акта приема-передачи квартиры и только после этого пишите заявление». На это я сказал, что такого в договоре не написано и что вы сами задерживаете выдачу ключей, постоянно переносите сроки, поэтому хочу получить возврат сейчас. В итоге, разговор ни о чем, общаются как роботы заученными фразами. После этого решил съездить в отдел заселения лично и попробовать там написать, на что ответ получил идентичный. Типо мы ничего не знаем, приходите писать, когда будете получать квартиру. В конечном счете, я составил это заявление сам, сослался на все пункты договора, указал реквизиты и отправил через почту России на официальный адрес застройщика. Вот теперь жду, письмо уже получено, сегодня второй рабочий день прошел, надеюсь, что хоть так выполнят условия. В общем, это вам так на размышление, какое отношение у компании к своим клиентам. Кстати, то, что идет задержка по выдаче ключей никого официально не уведомляли, даже смс-сообщений с извинениями не присылали. Чисто узнаем все сами либо звонками в отдел заселения, либо через инициативную группу жителей👍🏻 Очень сильно жалею, что имеются их акции в портфеле. При хорошей возможности сразу же продам и больше связываться с ними не буду никогда. Это не рекомендация, а так, чисто вам на подумать.

ETALON GROUP объявляет неаудированные операционные результаты за 4 квартал 2024 года и за 2024 год. Основные операционные показатели за 2024 год: • Продажи недвижимости установили новый рекорд – 699 тыс. кв. м (+28% г/г) и 146,2 млрд рублей (+39% г/г) • Доля региональных проектов в продажах составила 29% в натуральном выражении и 21% в денежном выражении • Денежные поступления выросли на 16% до рекордных 95,6 млрд рублей • Средняя цена квадратного метра достигла 209,2 тыс. рублей, средняя цена квадратного метра жилой недвижимости увеличилась до 279,4 тыс. рублей Основные операционные показатели за 4 квартал 2024 года: • Продажи недвижимости составили 157 тыс. кв. м и 30,7 млрд рублей • Денежные поступления составили 22,2 млрд рублей • Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости увеличилась на 20% до 289,9 тыс. рублей, средняя цена квадратного метра всех типов недвижимости составила 195,3 тыс. рублей • Доля ипотечных сделок по приобретению жилья была на уровне 34% Вообще несмотря на заявленные компанией рекорды, в отчете видно снижение показателей в каждом квартале. Тут я думаю можно сделать не сложное предположение, что замедление увидим и у других застройщиков. Все это означает, что отмена льготной ипотеки и высоченная ставка ЦБ делают свое дело, а именно замедляют экономику. В очередной раз получаем подтверждение, что пик ставки пройден, а это бычий сигнал, но конечно не для застройщиков от них бы я держался подальше в ближайшее время! Подписывайтесь на канал это мотивирует писать дальше! Всем успехов в инвестировании!