Самолет на взлёте: когда благородный долг встречается с падением процентов
Если вы следите за российским рынком недвижимости, то, вероятно, заметили забавный парадокс: акции
$SMLT растут как сумасшедшие, а чистая прибыль компании падает как листья в октябре. Добро пожаловать в мир современного девелопмента, где выручка торжествует над логикой, а долги - это не проблема, это бизнес-модель.
Математика как искусство: больше денег = меньше прибыли
За девять месяцев 2025 года выручка
$SMLT выросла на солидные 54,2% до 10,84 млрд рублей. EBITDA поднялась на 41,5%. А вот чистая прибыль? Она сократилась в восемь раз до смешных 0,219 млрд рублей. Получается, компания печатает выручку, как ФРС печатает доллары, но прибыль куда-то испаряется. Куда же она деется? В «услышанные» процентные расходы, конечно!
$SMLT заимствует деньги со ставками, которые выглядят так, как будто компании платят за то, чтобы занимать.
Соседи по игровому полю: конкуренты в зеркале заднего вида
Пока
$SMLT взлетает, его конкуренты переживают то, что можно назвать «полным разочарованием». Помните, когда
$PIKK был королём рынка недвижимости? Или нет? Потому что этот момент прошёл. Компания отменила дивидендную политику (которой всё равно не было несколько лет), затем объявила о обратном сплите 100:1 - фишка, которая заставляет даже профессионалов чесать голову. По сути, это значит: ваши 100 акций по 400 рублей превратятся в одну акцию по 40 000 рублей.
Осенью 2025 года на рынок вышел свеженький
$GLRX с IPO. Компания, занимающая 21-е место по объему строительства, размещалась по 64 рубля с... гарантией дохода 19,5%! Это редкий случай, когда девелопер явно заявляет: «Мы верим, что акции пойдут вверх». И знаете что? Компания растёт на 45% в выручке, имеет рентабельность выше, чем у старожилов, и почти полностью избежала долгов. Правило инвестирования в девелопмент: если компания гарантирует доход — она либо верит в себя, либо знает что-то, чего не знаем мы.
Почему же
$SMLT растёт?
Главный драйвер очень простой: Банк России режет ставки. Ключевая ставка упала с безумных 21% в июне до 16,5% к октябрю. На горизонте - 16% в декабре 2025-го. Каждое снижение на 0,5 п.п. - это маленькая победа для ипотечников. Когда ипотека дешевеет, люди покупают квартиры, как казино закрывается и игроки выходят на воздух.
Кроме того, компания демонстрирует настоящий рост продаж: +45% в финансовом выражении за 10 месяцев 2025-го. Это не бумажная выручка, это реальные контракты. Даже с сокращением на 10% за первые девять месяцев, Самолет уверен, что закончит 2025 год не хуже 2024-го. Это похоже на спортсмена, который упал на третьей км дистанции, но заявляет, что финиширует с личным рекордом.
Плюс - волна оптимизма. В ноябре-декабре 2025 года появились намёки на возможный диалог между США и Россией по Украине. Инвесторы, как кошки, легко пугаются и легко успокаиваются. Новость о возможном мире равносильна разрешению на вечеринку на фондовом рынке.
Чего ждать дальше?
• Оптимистичный сценарий: Ставка падает до 14-15%, ипотека становится нормальной ценой, спрос взрывается,
$SMLT летает к 1100-1500 рублям. Это не невозможно - в 2021 году акции торговались выше.
• Пессимистичный сценарий: Инфляция упрямится, ставки замораживаются, спрос вяло ползёт, а долги
$SMLT начинают смотреть компании в глаза с укором. Акции падают к 600-700 рублям.
• Реальный сценарий: Всё оказывается скучнее, чем мы думаем. Ставки падают частично, спрос восстанавливается медленно,
$SMLT колебется в коридоре 900-1200 рублей, инвесторы ругаются в Telegram-чатах, а статьи про девелопмент пишут раз в квартал.