Просрочка по кредитам застройщиков выросла на 58%. Что это значит для инвестора?
По данным Банка России, на 1 декабря 2025 года просроченная задолженность застройщиков достигла 346,3 млрд ₽ против 218,6 млрд ₽ годом ранее. Рост — +58% г/г.
При общем объёме строительных кредитов около 5,2 трлн ₽, доля просрочки превысила 6%. Для сектора, который традиционно живёт за счёт заемных средств, это уже серьёзный стресс-фактор.
Почему ситуация ухудшается
Высокая ключевая ставка
Ставка на уровне 21% резко увеличила стоимость обслуживания долга. Для крупнейших девелоперов, таких как
$PIKK, даже небольшое падение продаж означает давление на денежный поток.
Слабая ипотека
После отмены массовой льготной ипотеки рынок лишился ключевого драйвера. Девелоперы с агрессивной моделью роста, например
$SMLT, сильнее других зависят от объёма сделок и скорости продаж.
Сжатие маржи
Рост цен на материалы и логистику продолжает давить на прибыль. Это особенно заметно у застройщиков с большим объёмом типового жилья, как у
$LSRG, где маржа не закладывает запас на долгую высокую ставку.
Это уже кризис?
Пока — нет системного кризиса.
Крупные компании держатся за счёт ранее открытых кредитных линий и завершения старых проектов. Например,
$ETLN продолжает реализовывать проекты, запущенные ещё в период дешёвых денег.
Но банки стали жёстче. Рост просрочки уже учитывается в риск-моделях крупнейших кредиторов отрасли, включая
$SBER и
$VTBR, что ограничивает доступ застройщиков к новому финансированию.
Эффект домино в смежных секторах
Проблемы девелоперов не изолированы:
• Снижение объёмов строительства бьёт по спросу на сталь — это чувствуют
$CHMF,
$MAGN и
$NLMK
• Производители стройматериалов и удобрений для цемента, такие как
$PHOR, зависят от инвестиционного цикла в недвижимости
• Платформы рынка жилья, включая
$CNRU, фиксируют охлаждение активности покупателей
Даже инфраструктура фондового рынка
$MOEX чувствительна к снижению оборотов в «строительном» сегменте акций и облигаций.
Что это значит для инвесторов
Для новичков:
Акции застройщиков — это больше не защитный актив, а циклическая ставка на снижение ключевой ставки и восстановление ипотеки.
Для опытных:
Важно смотреть не на выручку, а на:
• долговую нагрузку
• график погашений
• зависимость от проектного финансирования
Компании из других секторов, например сырьевые гиганты вроде
$LKOH, могут выглядеть устойчивее на фоне проблем в недвижимости и служить балансом в портфеле.
Что может изменить картину
Единственный системный фактор — смягчение ДКП.
Если в 2026 году начнётся снижение ставки:
• ипотека оживёт
• продажи восстановятся
• давление по долгам снизится
Но рынок выйдет из этого цикла уже другим.
Вывод
Рост просрочки — это не паника, а фильтрация сектора.
Слабые уйдут, сильные переживут цикл и усилят позиции.
Инвестору сейчас важно не «верить в недвижимость», а разбираться в цифрах и структуре долга.
Если хочешь — следующим постом могу разобрать, какие девелоперы переживут высокую ставку, а какие нет, уже по конкретным метрикам.
Подписывайтесь на меня и канал.