Даже до моего укромного блога дошла волна про злую судьбу ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток». Напомню, это тот самый, где паи годами оценивались в 300 с лишним тысяч, но распродались по 236 тысяч. В комментах моего тг-канала народ успел заклеймить всю индустрию ЗПИФов недвижимости как заведомый скам, припомнить, что я инвестирую в фонды Паруса (про это была большая статья примерно год назад) и спросить, как мне оно?
Для начала я бы сказал, что вот это настроение — все пропало, все УК жулики, все ЗПИФы скам — все-таки когнитивное искажение. Поясню на примере. Если в новостях был сюжет, что в некоей городской школе была драка, и мальчику там сломали нос, можно ли сделать вывод, что у нас ужасные криминальные школы, криминальные времена и т.д.? По мне вывод скорее обратный: школ в город много, если единичная драка такое событие — простите, у вас очень спокойный город вообще и подростки в частности.
Из сотен ЗПИФов самая ужасный скам это про то, как стоимость упала даже не на треть. А главное, что дефектность именного данного ЗПИФа была очевидна заранее, профильные блогеры предупреждали, и я бы (хотя мои скиллы про другое) туда не полез, и даже мог объяснить, почему.
Это все равно что из мира акций взять преддефолтное состояние какого-нибудь «Евротранса», падение на 90% с гаком «Самолета», отмену дивов в «Газпроме» или ВТБ — и сделать вывод, что фондовый рынок лохотрон. Весь и целиком. А инвестирование, особенно пассивное (к которому я довольно критичен, это способ для новичков и разумных дилетантов, не более, но и не менее) удел обреченных лохов. Местами — да, скам случается. А на долгом треке индекс все еще лучше депозитов и инфляции. Факт номер раз никак не отменяет факта два.
Примерно так же и сфера ЗПИФов недвижимости. Там есть свои фонды типа «акции Газпрома», но есть и фонды типа «акции Сбербанка». Есть способы их отличать. Повторюсь, я тут не профи, но из 2-3 блогеров, чья экспертиза мне важна, можно судить, чем фонды того же «Паруса» лучше, например, средних банковских фондов вообще и «Альфы» в частности, с одних из которых и случилось позорище. Я же не спорю, что случилось, и что позорище — но я бы не возводил факт в теорию.
Как говорится, не ИИР, но... повторюсь, зачем мне ЗПИФ недвижимости. Моя концепция хеджа в том, что активы делятся как бы на «активные» и «защитные». Активные — это там, где твоя компетентность и ты играешь на альфу, на приз к рынку. В моем случае это отбор акций, моментум-портфели, трендовушки на валюту. И есть то, что я называю «хедж первого уровня» и «хедж второго уровня».
Обязательное условие к ним, лежать не в том месте, где идет моя основная игра. Например, индексный фонд акций таковым быть не может, у меня акции место основной зарубы. Недвижимость — идеальна. Последние пару лет еще были идеальны депозиты и ОФЗ, и еще какое-то время будут, но на долгой истории — вряд ли. Ставки упадут в район инфляции, где они обычно, а налоги сделают доходность отрицательной. Остается недвижимость как класс активов.
Почему бумажная, а не физическая? Во-первых, физическая уже есть, она есть по умолчанию у любого — мы все где-то живем. Во-вторых, есть такая ценная вещь, в моем случае критическая — время и силы. Я не вижу себя в мире ремонтов, потекших кранов и разборок с арендаторами. И все это максимум за 5% ренты, в то время как бумажные ЗПИФы дают сейчас примерно 10%. А свой физический ГАБ, наверное, тоже 10%, но все пугающие меня проблемы там умножены на порядок, по моим чувствам — там ад, ну а если по уму — просто не моя компетенция. Счастливому владельцу ГАБов показались бы адом мои фьючи.
...Добавлю, что это «хедж первого уровня». Риск там есть, но не более, чем риск вообще владения любой собственностью. Недостаток лишь, что это лежит тоже у брокера и на бирже, как и мои основные игрища. Хотелось бы что-то в стороне от финсистемы. Тут, полагаю, можно выбирать из физического золота, крипты и пачки долларов, кому что ближе. Или всего помаленьку.
#недвижимость #ЗПИФ #риск #хедж